Quando la riunione in prima convocazione non raggiunge il numero legale bisogna documentare tale circostanza, per evitare impugnazioni delle delibere adottate in seconda convocazione.

In prima convocazione le assemblee condominiali vengono quasi sempre indette in orari “impossibili”, come le 23,59. In questo modo si scoraggia la partecipazione alla seduta e si favorisce, invece, la riunione seconda convocazione, dove le maggioranze richieste per l’approvazione delle delibere sono inferiori e quindi più facili da raggiungere. Ma questo escamotage può comportare problemi, specialmente se qualche condomino si lamenta e protesta.

Uno dei motivi di ricorso più frequenti per chiedere l’annullamento delle delibere adottate dall’assemblea è proprio la mancanza di collegamento tra la prima e la seconda convocazione. Infatti la seconda seduta è sempre condizionata al mancato raggiungimento del numero legale (il cosiddetto quorum) nella convocazione precedente: ma questa condizione deve poter essere verificata anche a posteriori. Ecco, quindi, perché è necessario il verbale di assemblea deserta (o con un numero di partecipanti ridotto e inferiore al minimo legale): grazie a questo documento si può controllare la regolarità o meno della convocazione.

Perché si preferisce la seconda convocazione

Come ti abbiamo anticipato, le maggioranze necessarie per dichiarare aperta la seduta (il cosiddetto quorum costitutivo) e per votare i vari punti all’ordine del giorno (il quorum deliberativo) sono diverse tra prima e seconda convocazione e sono molto più facili da raggiungere in seconda convocazione. Precisamente, l’art. 1136 del Codice civile dispone che:

• in prima convocazione l’assemblea è validamente costituita con la partecipazione della maggioranza dei condomini che esprimono almeno i due terzi dei millesimi totali di proprietà; per approvare le delibere occorre un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio;
• in seconda convocazione, ai fini del quorum costitutivo bastano un terzo dei partecipanti al condominio, che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio, mentre per la validità delle deliberazioni è sufficiente la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti pari ad almeno un terzo del valore dell’edificio (quindi 333,33 millesimi).

Così risulta evidente il motivo per cui si preferisce quasi sempre riunirsi in seconda convocazione: si può votare con una soglia più bassa rispetto a quella richiesta per la validità della prima convocazione.

La prima convocazione è necessaria?

La prima convocazione dell’assemblea è una necessità ineludibile. L’articolo 1136 Codice civile stabilisce: «Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima».

La formulazione imperativa della norma lega le due sedute con un preciso vincolo (la seconda convocazione non può tenersi se non quando l’assemblea in prima convocazione non ha raggiunto il numero legale) e ciò non lascia dubbi sul fatto che la prima convocazione non può essere fittizia, o addirittura omessa. Anche se nella prassi può diventare un pro-forma, perché si preferisce “puntare tutto” sulla seconda convocazione, non deve mai essere considerata un adempimento inutile.

Assemblea deserta in prima convocazione: cosa fare?

In caso di assemblea andata deserta in prima convocazione, l’amministratore ha per legge [1] l’obbligo di annotare nel registro dei verbali dell’assemblea questo evento tra le «mancate costituzioni», indicando la data e l’ora della seduta (come da avviso di convocazione già inviato ai condomini), gli eventuali nominativi dei presenti e l’orario di chiusura del verbale.

Grazie a questo verbale di assemblea deserta si potranno documentare, in caso di future necessità – e specialmente in caso di impugnativa giudiziale delle delibere adottate in seconda convocazione – tutte le circostanze fattuali che hanno determinato l’impossibilità di raggiungere il numero legale richiesto per la validità della prima convocazione, e la conseguente necessità per il condominio di riunirsi in seconda convocazione.

Cosa succede se manca il verbale di assemblea deserta

Le conseguenze della mancanza del verbale dell’assemblea riunita in prima convocazione possono essere drastiche: ad esempio, una recente sentenza del tribunale di Napoli [2] ha annullato le delibere votate in seconda convocazione – compresa quella di approvazione del bilancio consuntivo e di nomina dell’amministratore – perché nel verbale di tale riunione mancava ogni riferimento alla prima convocazione andata deserta. In particolare, il giudice ha rilevato che «non consta agli atti prova dello svolgimento della prima riunione, stante la mancata produzione del verbale negativo della prima convocazione, nonché la mancanza di accenni – anche impliciti – a quest’ultima nel verbale di seconda convocazione».

Il giudice sottolinea, poi, che «la seconda convocazione dell’assemblea è strettamente condizionata dall’inutile e negativo espletamento della prima» e perciò ravvisa la necessità di verificare  documentalmente il rispetto di tale condizione: insomma, serve il verbale, o quantomeno una dichiarazione dell’amministratore, fatta nel verbale di seconda convocazione, in cui egli attesta che la prima seduta è andata deserta, o che vi hanno presenziato solo alcuni condomini (specificandone i nomi) ma che questi partecipanti sono stati insufficienti, per numero e per quote, a raggiungere il numero legale.

C’è da dire, però, che questo orientamento rigido non è seguito da tutta la giurisprudenza, ed, anzi, la Corte di Cassazione in alcune decisioni [3] adotta un criterio meno formalista, ritenendo valida la riunione dell’assemblea in seconda convocazione anche in mancanza del verbale di prima convocazione; fermo restando, però, che nel verbale di seconda convocazione – quello contenente le delibere che qualcuno potrebbe impugnare per farle annullare – occorre, quantomeno, un esplicito «riferimento all’assemblea di prima convocazione andata deserta» [4].

In definitiva, è sempre indispensabile accertare, all’inizio della seduta in seconda convocazione, la regolare costituzione dell’assemblea, perché questo è un requisito di validità espressamente richiesto dalla legge, e proprio da qui si calcolano le maggioranze ridotte e semplificate rispetto a quelle necessarie per deliberare in prima convocazione. Ma è anche consigliabile, per prevenire ed evitare impugnazioni dei condomini assenti o dissenzienti, redigere, a cura dell’amministratore, un verbale relativo alla prima convocazione, nel quale si dà atto che la seduta è andata deserta, o che il numero raggiunto era insufficiente.

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