Come funziona la rettifica del prezzo di compravendita indicato dalle parti nel contratto: quando c’è diritto alla riduzione e quando scatta il supplemento.

Quando acquistiamo un prodotto, lo scegliamo semplicemente in base al suo peso e dimensioni oppure guardiamo determinate caratteristiche, come la forma, il colore, l’aspetto esterno? Dipende: se si tratta di un sacco di pellet probabilmente ci basterà conoscere la quantità e il tipo di legna; invece se compriamo frutta baderemo ad alcune qualità che vanno ben oltre il peso e la grandezza.  Ma se stiamo decidendo l’acquisto di una casa, di un locale commerciale, di capannone o di un terreno, dunque di un immobile in genere, le valutazioni sono completamente diverse.

Una compravendita immobiliare di fabbricati o di terreni può avvenire in due forme essenziali e tipizzate dalla legge: a corpo o a misura. Le differenze sono profonde, e infatti il notaio deve sempre specificare nel rogito di che tipo di compravendita si tratta. Questo serve anche per prevenire problemi interpretativi e contrasti fra il venditore e il compratore, che possono dare diritto a una rettifica del prezzo: a seconda dei casi, uno sconto o un supplemento. Ma precisamente come cambia il prezzo a seconda che la vendita sia avvenuta a corpo o a misura?

Rettifica prezzo di compravendita immobiliare

Bisogna partire da un dato di fatto: l’acquirente,  già al momento della stipula del contratto preliminare, si è impegnato a pagare un determinato prezzo per quell’immobile, e perciò ha il diritto di conoscere con precisione le sue caratteristiche. Il problema più comune nasce quando si accorge che la superficie è inferiore a quella concordata: se il prezzo era stato stabilito a misura, ha pagato, o si è impegnato a pagare, più del dovuto. Proprio allora si manifesta la differenza tra compravendita a corpo o a misura: solo in un caso il compratore ha diritto alla riduzione del prezzo pattuito, nell’altro no (salve alcune eccezioni).

Ma anche il venditore può sbagliarsi, e riportare nel contratto una superficie inferiore a quella effettiva. Questo va a suo danno, perché in sostanza, ha ricevuto, o incasserà, dalla compravendita meno di quanto gli spettava, in base alle dimensioni reali dell’appartamento o del terreno. Pure in questo caso la differenza fra i due tipi di compravendita conta, ai fini del riconoscimento di un supplemento sul prezzo pattuito.

Cosa si intende per vendita a corpo?

La vendita di un immobile a corpo è quella che considera il bene nella sua interezza e globalità: la conseguenza più importante è che il prezzo non viene determinato in base alla sua misura esatta. E questo vale anche quando le dimensioni del terreno, o la superficie dell’appartamento, sono sono state riportate nel contratto di compravendita, se risulta che le parti hanno voluto ed inteso fissare il prezzo senza porre una diretta connessione con le dimensioni effettive dell’immobile.

Cosa vuol dire vendere a misura?

La vendita a misura lega il prezzo dell’immobile alla sua estensione: in questo caso le dimensioni del terreno e le superfici di case, ville e capannoni contano, perché – come sancisce il Codice civile [1] – «il prezzo è stabilito in ragione di un tanto per ogni unità di misura»: ad esempio, se per un appartamento situato in una zona semicentrale di Roma si stabilisce un importo di 2.400 euro al metro quadro, e la superficie totale è di 100 metri quadri, l’acquirente si è impegnato a pagare 240mila euro, e questo vale anche se tale cifra non è stata espressamente indicata nel contratto.

Come si capisce se una vendita è a corpo o a misura?

Premesso che un contratto di compravendita immobiliare per essere valido deve sempre indicare i riferimenti catastali dell’immobile (altrimenti il contratto è nullo per mancanza o indeterminatezza dell’oggetto), la legge presume che se c’è una correlazione tra il prezzo di compravendita e la metratura dell’immobile il contratto sia stato stipulato a misura, altrimenti deve intendersi a corpo.

La vendita a corpo emerge chiaramente quando il prezzo concordato fra le parti è indicato in contratto nella sua cifra complessiva e senza fare riferimento a superfici, estensioni e dimensioni: ad esempio, una determinata villetta, identificata con gli estremi catastali, ceduta per la somma di 150mila euro. Altrimenti, e cioè quando la misura è indicata come criterio di determinazione del prezzo, la vendita si considererà fatta a misura.

Vendita a corpo o a misura e revisione del prezzo

La revisione del prezzo di compravendita può essere necessaria quando emerge una differenza tra la misura del bene rispetto a quella indicata nel contratto: se la superficie è maggiore, il venditore ha diritto a un supplemento di prezzo, se è inferiore, l’acquirente può richiedere una riduzione.

Questa rettifica del prezzo, però, funziona in modo diverso a seconda che il contratto di vendita sia a corpo o a misura (ecco perché conoscere la differenza è molto importante). In particolare:

• se la vendita è avvenuta a misura, il compratore ha diritto alla riduzione del prezzo se dimostra che la misura effettiva dell’immobile è inferiore a quella indicata nel contratto: lo prevede l’art. 1537 del Codice civile; lo “sconto” gli spetterà in misura proporzionale alla differenza tra le superfici dichiarate e quelle reali, in base al prezzo stabilito per l’unità di misura (solitamente, euro per metro quadro o, talvolta, metro cubo);
• sempre nel caso di vendita a misura, se le dimensioni sono superiori a quelle riportate nel contratto il compratore deve dare al venditore il supplemento del prezzo, ma può anche recedere dal contratto se l’eccedenza è superiore a un ventesimo della misura dichiarata, cioè oltrepassa il 5% [2];
• se la vendita è stata fatta a corpo, non c’è diminuzione o supplemento di prezzo, salvo che la misura reale sia inferiore, o superiore, di un ventesimo rispetto a quella indicata in contratto (quindi anche in questo caso lo scostamento del 5% è fondamentale): così dispone l’art. 1538 del Codice civile.

Vendita a corpo con scostamento maggiore del 5%: cosa succede?

Una nuova sentenza della Cassazione risolvendo un contrasto interpretativo ha deciso che in un contratto di compravendita a corpo, ma nel quale è stata anche indicata la misura dell’immobile, se emerge una differenza quantitativa maggiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto, il venditore ha diritto ad un supplemento di prezzo, a meno che non vi sia una «specifica clausola negoziale» inserita nel contratto con la quale le parti escludono in partenza tale possibilità. Nel caso esaminato, il contratto specificava sia la cosiddetta ‘superficie commerciale’ dei locali, (di 400 mq) sia la ‘superficie utile’ (di 372 mq) e lo scostamento era maggiore del 5%.

L’orientamento espresso dalla Suprema Corte valorizza le intenzioni delle parti, che hanno espresso la volontà di stipulare una compravendita a corpo, pur indicando anche la misura del bene, e lasciando loro la facoltà di escludere il  supplemento automatico di prezzo in caso di differenze di misura superiori a un ventesimo: ciò può validamente avvenire, inserendo nel contratto una specifica clausola di deroga alla disposizione del Codice civile.

Approfondimenti

• Differenza tra vendita a corpo e a misura;
• Vendita immobili a corpo o a misura: che fare se la superficie è diversa da quella pattuita.

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