In questo articolo, analizziamo le responsabilità dell’usufruttuario, del conduttore e del titolare del diritto di abitazione riguardo al pagamento delle spese condominiali e come recuperare tali somme in caso di mancato pagamento.
Ipotizziamo il caso di una persona che abbia in usufrutto un appartamento e che ci viva con la propria famiglia. La coppia si separa e il giudice assegna la casa alla moglie dell’usufruttuario. Non c’è dubbio che il pagamento delle spese condominiali spetti a quest’ultima in quanto titolare del diritto di abitazione. Ma se non dovesse farlo, a chi compete agire in giudizio contro di lei: al nudo proprietario o all’usufruttuario stesso? Una recente sentenza del tribunale di Milano [1] chiarisce cosa dice la legge in merito al recupero delle spese condominiali da parte dell’usufruttuario. Ecco qual è il succo di tale pronuncia.
Chi è responsabile del pagamento delle spese condominiali in caso di affitto?
Poniamo il caso di Tizio, usufruttuario di un appartamento, che decide di darlo in affitto a Caio. A chi spetta il pagamento delle spese condominiali? È Tizio o Caio il responsabile? In base alla legge, il conduttore (Caio) è tenuto a pagare le spese condominiali, e l’usufruttuario (Tizio) ha il diritto di recuperare tali spese in caso di mancato pagamento.
E se la casa è assegnata all’ex coniuge in caso di separazione?
Supponiamo che Sempronio, usufruttuario di un appartamento, si separi dalla moglie, la quale ottiene il diritto di abitazione sull’immobile. Anche in questo caso, la moglie è tenuta a pagare le spese condominiali. Se non lo fa, il condominio può agire solo contro l’usufruttuario (Sempronio) perché è quest’ultimo ad essere condomino. A quel punto, Sempronio può rivolgersi al titolare del diritto di abitazione per recuperare le somme dovute.
Cosa dice la recente sentenza del Tribunale di Milano?
Secondo una sentenza del Tribunale di Milano, l’usufruttuario ha il diritto di recuperare le spese condominiali dal titolare del diritto di abitazione. Nel caso esaminato, il tribunale ha riconosciuto la legittimazione dell’usufruttuario nel chiedere il rimborso delle spese versate al condominio per l’appartamento occupato dall’ex coniuge, titolare del diritto di abitazione.
Quali sono gli articoli del Codice civile che regolamentano questo tema?
Gli articoli 1004 e 1005 del Codice civile stabiliscono le responsabilità dell’usufruttuario e del nudo proprietario riguardo alle spese di amministrazione, manutenzione e riparazioni straordinarie.
In particolare, l’usufruttuario è considerato condomino [2]. Solo lui pertanto ha l’obbligo di pagare le spese condominiali al condominio. Il condominio non può infatti agire contro il titolare del diritto di abitazione in quanto quest’ultimo non riveste la qualità di condomino.
In particolare l’usufruttuario deve pagare direttamente al condominio le spese di amministrazione e di manutenzione mentre al nudo proprietario competono soltanto le altre spese, cioè le spese per le innovazioni, la manutenzione e le riparazioni straordinarie [3].
Quali sono le conclusioni?
L’usufruttuario è legittimato a richiedere il rimborso delle spese condominiali nei confronti del titolare di altro diritto di godimento dell’immobile, come ad esempio il conduttore, l’assegnatario o il comodatario.
È importante sottolineare che l’amministratore di condominio non può agire direttamente contro il coniuge o il convivente assegnatario dell’unità immobiliare adibita a casa familiare, poiché il diritto al godimento della casa familiare si configura come un “diritto personale” di godimento sui generis, e non come un “diritto reale”. In sintesi, il Tribunale di Milano ha respinto l’opposizione e condannato la titolare del diritto di abitazione al pagamento delle spese.
Quali sono i passi da seguire per recuperare le spese condominiali non pagate?
Se il conduttore o il titolare del diritto di abitazione non pagano le spese condominiali, l’usufruttuario può inviare una lettera di sollecito, eventualmente tramite un avvocato, per richiedere il pagamento delle spese arretrate. Infine, se anche questi tentativi non dovessero avere successo, l’usufruttuario può ricorrere presentare un ricorso per decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento delle somme dovute.