Non basta che uno dei comproprietari dell’immobile in comunione ne abbia il possesso esclusivo.
In ambito immobiliare, l’usucapione rappresenta una modalità di acquisizione della proprietà attraverso il possesso prolungato di un bene. Tuttavia, non sempre il l’uso esclusivo è sufficiente a garantire l’usucapire quando si tratta di comproprietà. Questo principio è stato ribadito da una recente sentenza della Corte di Cassazione, che ha stabilito criteri ben definiti per la validità dell’usucapione in casi simili.
Quali sono i requisiti per l’usucapione in caso di comproprietà?
Secondo la sentenza n. 30765 del 2023, per usucapire la quota di un altro comproprietario, non basta godere esclusivamente della cosa comune. È necessaria una manifestazione di possesso che sia chiaramente incompatibile con il diritto altrui. Ciò significa che il comportamento del comproprietario che intende usucapire deve indicare in modo inequivocabile una volontà di agire come se si fosse l’esclusivo proprietario (e non più come comproprietario).
Come si dimostra il possesso ‘uti dominus’?
Per dimostrare un possesso “uti dominus”, colui che richiede l’usucapione deve provare di avere esercitato un possesso esclusivo e continuativo sull’intero bene e non solo su una parte di esso. Deve essere evidente che tale godimento è stato tale da rendere impossibile agli altri comproprietari l’utilizzo della cosa comune. Il possesso deve essere quindi in conflitto con la contitolarità di altri, mostrando una chiara intenzione di appropriazione.
Cosa significa ‘godimento incompatibile con il possesso altrui’?
Il godimento incompatibile si verifica quando le azioni del comproprietario escludono di fatto la possibilità di godimento da parte degli altri compossessori. Questo comportamento deve protrarsi per almeno 20 anni e non può essere il risultato di una semplice tolleranza da parte degli altri proprietari.
Per l’usucapione, è fondamentale dimostrare che il godimento esclusivo abbia avuto caratteristiche tali da manifestare apertamente e senza dubbio il dominio esclusivo sulla cosa comune.
Che cosa ha stabilito la Cassazione riguardo al caso specifico?
Nel caso in esame, la Corte di Cassazione ha ritenuto che la società ricorrente non fosse riuscita a dimostrare un possesso del terreno di tipo esclusivo e contrapposto al possesso degli altri comproprietari. Il Tribunale aveva inizialmente accolto la domanda, ma la Corte d’Appello, e successivamente la Cassazione, hanno ribadito che per l’usucapione è necessario un possesso che trasgredisca i limiti della comproprietà, estendendosi a un dominio esclusivo sull’intero immobile, incompatibile con il contestuale uso degli altri comproprietari.