Scopri le regole sull’utilizzo del tetto condominiale e sui lavori che su di esso può fare un singolo condomino: ecco cosa dice la Cassazione.

Tutti i condomini possono utilizzare le parti comuni dell’edificio purché non ne alterino la destinazione e non impediscano agli altri di fare altrettanto. A sancirlo è l’articolo 1102 del codice civile. Alla Cassazione è stato così chiesto se un condomino può trasformare il tetto in terrazzo a uso esclusivo.

La pronuncia che ne è scaturita merita di essere commentata in quanto delinea i limiti e le condizioni in cui tale trasformazione è possibile, garantendo la tutela della proprietà e la funzionalità dell’edificio.

Cosa dice la legge se un condomino trasforma il tetto in terrazzo?

La Cassazione (sentenza n. 10004/17) il proprietario dell’ultimo piano può trasformare il tetto in terrazza a tasca se tale modifica non incide sulla funzione di copertura e protezione del tetto stesso.

Questo significa che se la terrazza realizzata non compromette l’integrità strutturale né causa danni a parti comuni dell’edificio, come infiltrazioni d’acqua, il proprietario non sarà obbligato a rimuovere la struttura o a risarcire eventuali danni. Non importa se, così facendo, egli di fatto si appropria di una parte di tale struttura. La ragione sta nel fatto che, essendo il tetto spiovente, nessun altro condomino potrebbe utilizzarlo se non, ad esempio, per installare impianti fotovoltaici o antenne. Quindi l’apertura praticata nel tetto per realizzare la “tasca” dovrà comunque far salva la restante parte dell’area che resta comunque comune.

Quali sono i criteri per la trasformazione approvata dalla Cassazione?

La trasformazione del tetto in terrazza è ammissibile a patto che:

• non comprometta la stabilità dell’edificio;
• non alteri il decoro architettonico dell’edificio;
• mantenga inalterata la funzione del tetto di copertura e protezione dell’edificio.

La decisione della Cassazione ha sottolineato che – proprio per garantire il rispetto del “pari uso” di tutti i condomini sancito dall’articolo 1102 del cod. civ., la trasformazione non deve essere totale e deve garantire che la destinazione principale del tetto come copertura dell’edificio sia preservata.

Ciò significa che ogni modifica deve essere attentamente valutata per assicurare che non comporti problemi strutturali o danni agli altri condomini.

Risultato: la questione va valutata – come del resto tutti gli affari legali – caso per caso, sulla base delle opere effettivamente realizzate e della loro dimensione. Tale valutazione spetta al giudice di primo grado.

Per trasformare il tetto in terrazzo ci vuole l’autorizzazione del condominio?

Il citato articolo 1102 del codice civile non subordina l’esecuzione delle opere sulle parti comuni alla previa autorizzazione del condominio. Sicché ciascun condomino può avviare i lavori in autonomia, senza dover prima presentare il progetto all’assemblea, avendo solo cura di comunicarli con un ragionevole anticipo all’amministratore di condominio. A questi spetta la supervisione dei lavori per verificare che questi non creino danni alle parti comuni e allo stabile.

La vicenda

Vediamo, più nel concreto, come si è sviluppato il caso giudiziario che ha dato origine a questa interessante sentenza.

Il caso ha preso avvio quando i proprietari dei piani inferiori hanno iniziato a lamentarsi di infiltrazioni d’acqua a seguito della realizzazione della terrazza a tasca. Hanno quindi citato in giudizio il proprietario dell’ultimo piano per chiedere la rimozione della terrazza e il risarcimento per i danni subiti. Inizialmente, la Corte d’appello aveva decretato la rimozione della terrazza poiché rappresentava un’appropriazione indebita di un bene comune. Tuttavia, il proprietario ha portato il caso in Cassazione, la quale ha riconosciuto la legittimità della trasformazione, a condizione che rispetti i criteri suddetti.

Qual è il significato della sentenza per i condomini?

Questa sentenza rappresenta un importante precedente per i condomini che desiderano apportare modifiche strutturali agli edifici in cui vivono. Sottolinea l’importanza di valutare attentamente le opere alle parti comuni e di garantire che tali interventi non compromettano la funzione e l’integrità dell’edificio.

In conclusione, la trasformazione di un tetto in terrazza è possibile sotto specifiche condizioni e nel rispetto della legge e della funzionalità dell’edificio. La sentenza della Cassazione offre una guida chiara su come procedere in questi casi, evidenziando l’importanza di una valutazione attenta e del rispetto dei diritti di tutti i condomini coinvolti.