Come si ripartiscono le spese del tetto condominiale se la mansarda o il sottotetto che si trovano al di sotto sono di proprietà esclusiva?

A meno che l’atto costitutivo non stabilisca il contrario, il tetto di un edificio condominiale è una parte comune, cioè un bene che appartiene pro quota a tutti i condòmini, i quali quindi devono sostenerne le spese di rifacimento, manutenzione e sostituzione in ragione dei millesimi posseduti da ciascuno. Cosa succede, però, se al di sotto del tetto c’è un vano che è di proprietà esclusiva? Chi paga le spese del tetto condominiale se la mansarda è privata?

In buona sostanza, si tratta di capire se il tetto rimane un bene comune anche nel caso in cui la mansarda o il sottotetto posto al di sotto di esso siano invece di proprietà esclusiva. Il quesito può essere efficacemente sintetizzato anche nel seguente modo: se abito in mansarda, è mio anche il tetto? Approfondiamo la questione.

Tetto condominiale: come si dividono le spese?

Come anticipato in apertura, il tetto è un bene comune, in quanto funge da copertura dell’intero edificio; pertanto, le spese vanno suddivise tra tutti i condòmini, in proporzione ai millesimi di cui ciascuno è titolare.

Se però un condominio è costituito da più palazzine, allora le spese inerenti al tetto spettano solamente al gruppo dei condòmini che si trova all’interno della verticale, cioè che condivide la stessa copertura.

Il tetto che copre la scala A è a carico dei condòmini che vivono all’interno della medesima scala, non potendosi addossare le spese anche ai condòmini della scala B.

Insomma: le spese del tetto sono poste a carico dei condòmini coperti dal medesimo.

Tetto esclusivo: come si dividono le spese?

Se il tetto del condominio è esclusivo, nel senso che l’atto costitutivo lo attribuisce alla proprietà di un solo condomino (ad esempio, del costruttore), le spese si divideranno secondo il criterio stabilito dal codice civile (art. 1126) per i lastrici solari esclusivi (Cass., 30 gennaio 1985, n. 532):

• il proprietario è tenuto a contribuire per un terzo;
• gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il tetto serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Tetto condominio: chi paga se la mansarda o il sottotetto sono privati?

A meno che il regolamento stabilisca il contrario, la titolarità della mansarda o del sottotetto non influisce sulla proprietà del tetto.

Pertanto, il tetto del condominio resta una parte comune anche se l’unità immobiliare che c’è sotto (la mansarda o il sottotetto) è di proprietà privata.

Ciò non toglie tuttavia che l’intonaco del tetto nella parte interna o comunque il cartongesso di rivestimento ivi presente, ove abbia funzione di semplice completamento a vantaggio del sottostante locale, debba essere manutenuto a spese di chi se ne serve.

Dunque, le spese del tetto condominiale sono sempre a carico dei condòmini, anche se la mansarda o il sottotetto sono privati, a meno che il regolamento non stabilisca diversamente; in ogni caso, le spese dei lavori inerenti alla parte interna del tetto – cioè, quella che è immediatamente visibile dalla mansarda o dal sottotetto – resta a carico del proprietario esclusivo.