Cos’è e come funziona la sublocazione di un immobile già concesso in affitto? Quali sono i rapporti tra proprietario e subconduttore?

La locazione è il contratto con cui una persona mette un proprio bene a disposizione di un’altra affinché se ne serva per un certo periodo di tempo. Classico esempio è la locazione di un immobile per fini abitativi oppure commerciali. Non tutti sanno, però, che la legge consente di costituire una nuova locazione all’interno della prima, avente ad oggetto il medesimo oggetto. È in tale contesto che si pone il cosiddetto subaffitto.

In altre parole, grazie al subaffitto (o sublocazione) il conduttore può cedere il bene che ha ricevuto dal proprietario a un’altra persona, affinché sia quest’ultima a goderne al proprio posto, in cambio ovviamente del pagamento di un corrispettivo. Tanto premesso, vediamo tutto quello che devi sapere a proposito del subaffitto.

Cos’è il subaffitto?

Il subaffitto è un contratto in cui l’inquilino affitta in tutto o in parte l’immobile oggetto del suo contratto di locazione a un terzo, noto come subconduttore o subinquilino.

Il conduttore principale diventa così a propria volta il locatore del subinquilino.

Immagina che Mario sia l’affittuario principale di un appartamento e decida di subaffittare una stanza a Luigi per un periodo di sei mesi. In questo caso, Mario diventa il locatore di Luigi, subinquilino.

Quali sono i rapporti tra locatore e subconduttore?

Nella pratica del subaffitto, il proprietario dell’immobile non ha un legame contrattuale diretto con il subinquilino. In teoria, i due potrebbero non conoscersi affatto.

Ciò perché, come detto, il subinquilino ha stipulato un contratto con il conduttore e non con il proprietario.

Tuttavia, in alcune situazioni, può esistere una relazione giuridica diretta tra il proprietario e il subinquilino.

L’articolo 1595 del codice civile disciplina espressamente i rapporti tra il locatore e il subconduttore.

Secondo tale norma, il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione.

In buona sostanza, il proprietario dell’immobile può chiedere al subinquilino di pagare i canoni che non ha versato al primo conduttore.

Si tratta di una sorta di azione surrogatoria che il proprietario esercita, quale creditore del conduttore, per far valere i diritti che questi poteva vantare contro il subconduttore.

Ma non solo. Il proprietario può anche intimare al subinquilino di adempiere a tutti gli altri obblighi che derivino dal subaffitto.

Il locatore può rivolgersi direttamente al subconduttore per assicurarsi che questi utilizzi l’immobile secondo le disposizioni contrattuali.

In pratica, anche se non sussiste un vero rapporto contrattuale tra proprietario e subinquilino, il primo può assicurarsi il rispetto degli obblighi del secondo, tenuto conto che la cosa locata è pur sempre la sua.

Tale “interferenza” è confermata anche da un’altra circostanza: la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore.

In definitiva, il contratto di subaffitto viene travolto dall’eventuale annullamento di quello di locazione, da cui dipende.

Sublocazione: quando è legale?

Secondo l’articolo 1594 del codice civile, il conduttore ha sempre facoltà di sublocare la cosa locatagli, salvo patto contrario risultante per iscritto all’interno del contratto.

Ciò significa che l’inquilino può sempre subaffittare il bene del proprietario, anche qualora quest’ultimo non fosse d’accordo, se non c’è una clausola scritta che ne imponga il divieto.

La violazione del patto, invece, costituisce valido motivo di risoluzione del contratto.

Se Maria, la proprietaria, scopre che Andrea, l’affittuario principale, sta subaffittando l’appartamento senza il suo consenso e in violazione delle condizioni contrattuali, potrebbe opporsi legalmente al subaffitto e persino richiedere la risoluzione del contratto principale.

Per le locazioni di immobili urbani adibiti a uso abitativo, invece, il subaffitto totale del bene non è consentito senza espresso consenso del proprietario [1].

È quindi legale subaffittare una o più camere ma non l’intera abitazione, a meno che non ci sia l’autorizzazione esplicita del locatore.

Salvo patto contrario, il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l’immobile, ma solo previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.

Quanto dura il subaffitto?

La legge non dice nulla a proposito della durata del subaffitto. Le parti sono quindi libere di accordarsi come meglio credono, nei limiti indicati nei paragrafi precedenti.

Ciò che è certo è che il subaffitto non può durare più della locazione principale: scaduta questa, infatti, il conduttore perde la disponibilità del bene che ha subaffittato.