Se è consentito dalla legge che l’affittuario affitti a sua volta tutto o parte dell’immobile ad un terzo soggetto

In periodi di profonda crisi economica escogitare qualcosa per ricavarne un reddito è fondamentale. Molti affittuari si chiedono allora se subaffittare casa è legale. Chi vive in affitto molto spesso è in condizioni economiche peggiori rispetto alla media dei cittadini. L’affittuario deve infatti sopportare come costo fisso mensile anche il canone di locazione che è tenuto a versare al proprietario. Sorge quindi prepotente l’esigenza, quando l’importo delle bollette di luce e gas schizza in alto, di cercare una nuova fonte di reddito. L’affittuario ha una possibilità concreta di ricavare pronta liquidità. Può subaffittare l’appartamento che il proprietario gli ha concesso in locazione. Ma si può fare? E’ consentito cioè dalla legge che l’affittuario subaffitti ad un altro soggetto tutto o parte dell’appartamento? Se fosse possibile, l’affittuario risolverebbe in parte i suoi problemi quotidiani e in molti casi anche il proprietario ne sarebbe soddisfatto (avrebbe più possibilità di ricevere il canone che gli spetta). Nell’articolo che segue verificheremo se sia lecito il subaffitto ad uso abitativo di un appartamento. Daremo quindi una risposta concreta a tutti quegli affittuari che hanno bisogno di ricavare in modo rapido una liquidità per far fronte al crescente costo della vita.

L’affittuario può subaffittare?

Sul subaffitto la legge [1] fissa una norma di carattere generale secondo la quale il subaffitto, o sublocazione, è consentita a meno che tra proprietario ed affittuario non sia stato concordato il contrario.

Pertanto è fondamentale visionare il contratto di locazione per comprendere se l’affittuario possa o non possa legalmente subaffittare tutto o parte dell’immobile che conduce in affitto.

Se nel contratto di locazione non c’è traccia di un divieto di subaffitto (o sublocazione), allora l’affittuario sarà libero di stipulare con un soggetto terzo un contratto di subaffitto.

Se, invece, nel contratto di locazione sarà stata inserita una clausola che vieta in modo espresso la sublocazione (totale o parziale) dell’appartamento, allora l’affittuario non potrà subaffittare la casa.

Se Luca concede in affitto una casa a Ugo e nel contratto di locazione non è inserita alcuna clausola sulla sublocazione, allora Ugo potrà tranquillamente subaffittare a terze persone l’intero immobile o anche una sola stanza di esso

Se il subaffitto è vietato dal contratto e l’affittuario, nonostante il divieto, dovesse ugualmente concedere in subaffitto l’immobile (o una sua parte), il proprietario potrà agire in giudizio per la risoluzione del contratto di locazione.

Quando nel contratto di locazione si inserisce la clausola che vieta il subaffitto, essa di solito espressamente stabilisce che vi sarà risoluzione del contratto se il divieto sarà trasgredito dall’affittuario

Il proprietario potrà cioè ottenere la fine anticipata del contratto di locazione con un provvedimento del giudice che ordinerà all’affittuario di sgomberare la casa.

Ovviamente una volta che il proprietario avrà ottenuto dal giudice una sentenza che accerti la violazione compiuta dall’affittuario, che dichiari cessato il contratto di locazione e che ordini all’affittuario di lasciare l’immobile, anche il contratto di subaffitto sarà automaticamente travolto dalla sentenza e non avrà più alcuna efficacia.

La legge consente il subaffitto

Quali rapporti tra affitto e subaffitto?

Ma nei casi in cui è consentito il subaffitto, come sono disciplinati i rapporti tra il locatore (cioè chi ha affittato la propria casa all’inquilino) ed il subaffittuario?

A questo proposito la legge [2] stabilisce in modo chiaro che il locatore può sempre rivolgersi direttamente al subaffittuario per pretendere il pagamento del canone del subaffitto (se il subaffittuario non l’ha già versato all’affittuario) e per l’adempimento di ogni altro obbligo relativo al contratto di subaffitto

Se Mario dà la sua casa in affitto a Giorgio e Giorgio poi subaffitta la casa a Ciro, Mario potrà pretendere il pagamento del canone direttamente da Ciro a condizione che Ciro non abbia già pagato il canone a Giorgio

Il locatore potrà anche pretendere direttamente dal subaffittuario le riparazioni all’immobile che siano necessarie in conseguenza ad un uso non corretto dello stesso

Se il subaffittuario usa l’immobile senza l’ordinaria accortezza e rende impraticabili i servizi igienici, il locatore avrà il diritto di chiedere a lui il ripristino della normale funzionalità degli stessi servizi igienici

Infine, come anticipato nel precedente paragrafo, va detto che se il contratto di locazione è dichiarato nullo dal giudice, anche il contratto di sublocazione (o subaffitto che dir si voglia) sarà nullo.

Questo accade perché il contratto di subaffitto è un contratto la cui esistenza dipende da quella del contratto di locazione (giuridicamente si dice che il contratto di subaffitto è un contratto derivato da quello fondamentale di locazione).

Se il contratto di locazione non viene stipulato in forma scritta, ma solo verbalmente, esso è nullo. In un caso del genere sarà nullo anche l’eventuale contratto di subaffitto che il conduttore avesse stipulato con un terzo

Le parti possono vietare il subaffitto

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