In quali casi i condòmini contrari possono rifiutarsi di contribuire al pagamento delle spese approvate in assemblea?

L’assemblea condominiale è il momento in cui i proprietari si riuniscono per adottare le decisioni più importanti per la gestione dell’edificio. Molte di queste scelte comportano un esborso economico, il quale va ripartito tra tutti i partecipanti, in proporzione ai millesimi di cui sono titolari. È in questo contesto che si pone il seguente quesito: le spese condominiali non necessarie vanno pagate?

Mettiamo il caso che l’assemblea decida di realizzare un nuovo parcheggio anche se quello già esistente è sufficiente. In ipotesi del genere, cioè quando non si tratta di interventi condominiali strettamente necessari, è possibile sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese? Vediamo cosa dice la legge a tal proposito.

Le delibere assembleari sono obbligatorie per tutti?

Secondo la legge [1], le decisioni adottate dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condòmini, anche per coloro che si sono astenuti, che hanno espresso voto contrario oppure che non hanno partecipato affatto all’adunanza.

In condominio vale quindi il principio maggioritario, secondo cui le deliberazioni adottate nel rispetto dei quorum di legge sono valide ed efficaci nei confronti di tutti.

Tanto vale perfino per le deliberazioni annullabili: secondo la legge, anche se sono state tempestivamente impugnate entro trenta giorni, le decisioni illegittime restano vincolanti fino a che il giudice non le sospende o le annulla del tutto.

Spese condominiali non necessarie: quali sono?

Possiamo definire “non necessarie” le spese condominiali di cui è possibile fare a meno senza che venga pregiudicata la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edificio.

Insomma: non sono necessarie le spese condominiali che finanziano interventi dai quali si può prescindere senza che il fabbricato ne abbia un pregiudizio e senza violare la legge.

Ad esempio, non sono necessarie le spese riguardanti l’installazione di nuovi impianti in sostituzione di quelli vecchi ma funzionanti (citofono, cancello, ecc.), oppure la realizzazione di opere che servono solamente a offrire uno svago, come ad esempio la realizzazione di una piscina o di un campo da tennis.

Spese condominiali non necessarie: quando non vanno pagate?

Le spese condominiali non necessarie non vanno pagate solo in un caso: quando si sostanziano in innovazioni voluttuarie consistenti in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata. Cosa significa? Spieghiamo punto per punto:

• sono “innovazioni” gli interventi che comportano un’alterazione nella entità sostanziale o un mutamento nella destinazione della cosa comune. Si pensi alla trasformazione del giardino in parcheggio, ad esempio;
• l’utilizzazione separata si ha ogni volta che il bene o il servizio può essere impiegato individualmente, escludendo gli altri. Si pensi all’ascensore o al montascale, ad esempio;
• infine, l’innovazione è voluttuaria quando rappresenta solamente un abbellimento o comunque un intervento di cui si può fare tranquillamente a meno. Si pensi al campo da tennis o alla piscina nel cortile condominiale, oppure ancora al parcheggio interrato in un edificio che ne è già munito di uno in superficie.

Secondo la legge [2], i condòmini che non intendono trarre vantaggio da un’innovazione voluttuaria sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

È questo l’unico caso in cui ai condòmini è data la possibilità di sottrarsi all’obbligo di partecipare alle spese condominiali non necessarie, le quali quindi graveranno solamente sui proprietari che hanno votato favorevolmente.

A fronte dell’esenzione dal pagamento, però, non ci si dovrà servire del bene o del servizio.

Chi non partecipa alle spese della piscina non potrà fruirne, così come chi decide di non partecipare alle spese dell’ascensore, il quale quindi potrebbe essere attivato solamente da chi, avendo contribuito, ha il possesso della chiave che ne consente l’accensione.

Si badi bene: quanto detto sinora vale solo per le innovazioni. E così, alla sostituzione di un citofono vecchio con uno nuovo di ultima tecnologia oppure alla sostituzione di un cancello manuale con uno automatico dovranno partecipare tutti poiché, secondo la giurisprudenza prevalente, non si tratta di innovazioni ma di semplici modifiche migliorative.

Spese condominiali gravose: vanno pagate?

A prescindere poi dalla “voluttuarietà” della spesa, la legge consente ugualmente di non partecipare alle spese condominiali particolarmente gravose (cioè, costose), sempreché si tratti di innovazioni suscettibili di utilizzo separato.

Per ulteriori approfondimenti riguardanti il tema delle spese non necessarie in condominio, si legga l’articolo dal titolo Lavori condominiali non obbligatori.