Appartamenti in condominio con accesso separato e senza ascensore: i proprietari devono concorrere alle spese dell’ascensore che serve invece altre scale?

Le spese condominiali rappresentano una questione complessa e delicata per molti proprietari di appartamenti in condominio. In particolare, quando si tratta di spese relative all’ascensore, possono sorgere dubbi e incertezze riguardo alla ripartizione delle stesse.

Una delle domande più frequenti è: chi deve pagare le spese dell’ascensore se si dispone di un ingresso separato? Per fornire una risposta esauriente a questa domanda, è necessario analizzare le diverse disposizioni di legge che regolano la materia, nonché la giurisprudenza più recente in materia di spese condominiali. Solo in questo modo sarà possibile capire quali sono i criteri che devono essere utilizzati per la ripartizione delle spese relative all’ascensore, e se chi ha un ingresso separato deve o meno partecipare alle stesse. Ma procediamo con ordine.

È importante preliminarmente stabilire che la ripartizione delle spese condominiali relative all’ascensore può essere stabilita nel regolamento condominiale, il quale deve essere redatto in modo chiaro e preciso per evitare dubbi e contestazioni. Se così fosse, bisognerebbe verificare se esso è stato approvato all’unanimità: solo infatti un regolamento contrattuale (ossia approvato da tutti i condomini) può derogare al principio generale, fissato dal codice civile, secondo cui le spese condominiali sono ripartite tra tutti i condomini, in ragione dei rispettivi millesimi. 

Se il regolamento non dovesse prevedere nulla o se dovesse essere approvato a semplice maggioranza, le regole cambiano. In tali ipotesi, dunque, per stabilire se chi ha un accesso separato deve pagare le spese dell’ascensore bisogna verificare l’utilizzo potenziale di tale servizio che questi potrebbe fare. Infatti, la ripartizione delle spese condominiali non viene effettuata solo tra chi effettivamente e concretamente si vale dell’ascensore (o di qualsiasi altro bene o area condominiale) ma anche tra chi se ne potrebbe servire anche solo in potenza (a prescindere poi se lo faccia o meno). Tanto per fare un esempio, concorre alle spese dell’ascensore anche chi fa le scale a piedi perché magari abita al primo piano.

Più volte la giurisprudenza ha detto che i proprietari dei negozi posti al piano terra, e quindi dotati di un ingresso autonomo, che non fanno accesso dal portone condominiale, devono concorrere alle spese dell’ascensore. Anche questi infatti, in quanto condomini come tutti gli altri, sono comproprietari delle scale, dei pianerottoli e del tetto o del lastrico solare a cui potrebbero pur sempre accedere se lo volessero.  

Di recente la Cassazione ha detto che al pari delle scale, l’impianto di ascensore, in quanto mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, riveste la qualità di parte comune anche relativamente ai condòmini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché pure tali condòmini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio. Ne consegue l’obbligo, gravante anche su detti condomini, in assenza di regolamento contrario, di concorrere ai lavori di manutenzione straordinaria ed eventualmente di sostituzione dell’ascensore, in rapporto e in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne» [1].

A tagliare ogni dubbio c’è l’articolo 1124 del codice civile a norma del quale concorrono alla ripartizione delle spese delle scale e dell’ascensore tutti i condomini che se ne servono o, comunque, che se ne possono servire anche solo potenzialmente. 

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