Conseguenze legali e rischi legati alla vendita di un immobile senza l’agibilità: il contratto è nullo? Cosa rischia il venditore e quali sono i diritti dell’acquirente?

Se stai considerando di vendere un vecchio appartamento, interessato da vari problemi strutturali e non hai i soldi per poterlo aggiustare, potresti chiederti: si può vendere un immobile senza certificato di abitabilità? Questo documento è davvero così importante nel processo di vendita di un’abitazione? E cosa succede se decidi di procedere senza di esso? In questo articolo, risponderemo a queste domande e esamineremo la questione da una prospettiva legale, basandoci su una specifica sentenza della Cassazione.

Posso vendere un immobile senza certificato di abitabilità?

Secondo la sentenza 2294/17 della Cassazione, un immobile senza certificato di abitabilità è “incommerciabile“. Ciò significa che non è legalmente possibile procedere con la vendita senza questo tale fondamentale.

Quali sono le conseguenze se vendo un immobile senza certificato di abitabilità?

Se decidi di vendere un immobile senza certificato di abitabilità (oggi chiamato “certificato di agibilità”), l’acquirente avrà diritto a essere tenuto indenne dalle conseguenze di tale comportamento. Egli potrà quindi chiederti alternativamente:

• la risoluzione del contratto per grave inadempimento, con conseguente obbligo di ottenere il rimborso del prezzo pagato e il risarcimento degli eventuali danni e delle spese vive sostenute per via del rogito;
• oppure il risarcimento per gli interventi necessari all’esecuzione dei lavori per ottenere il certificato di abitabilità;
• oppure la riduzione del prezzo di vendita rapportato al minor valore dell’immobile (in tal caso non si procede alla risoluzione del contratto).

Per esempio, nel caso trattato dalla Cassazione, una coppia era stata costretta ad affrontare diversi lavori a causa dell’umidità presente nell’immobile per ottenere il certificato di abitabilità.

Che succede se presento una domanda di condono per l’irregolarità amministrativa dell’immobile?

La presentazione di una domanda di condono da parte del venditore non risolve la violazione dell’obbligo di presentare il certificato di agibilità. Quindi, anche se hai già presentato una domanda di condono al momento della stipula, la vendita dell’immobile senza certificato di abitabilità resta un’azione illegale.

Cosa rischio se violo l’obbligo di consegna del certificato di abitabilità?

La violazione di tale obbligo non ha conseguenze di tipo amministrativo e sanzionatorio sul venditore ma solo civilistico: in altri termini è solo l’acquirente che può agire contro il venditore e non anche le autorità pubbliche (le quali avrebbero però il potere di intervento solo qualora l’immobile inagibile dovesse essere abitato). Questo significa, come visto sopra, che l’acquirente può avviare una causa civile contro il venditore e ha il diritto di chiedergli la risoluzione del contratto di vendita, un risarcimento per eventuali danni subiti, o può rifiutare di adempiere ai suoi obblighi contrattuali a causa del tuo inadempimento.

Da ciò deriva anche che l’obbligo di consegnare il certificato di agibilità può ben essere ovviato se c’è l’accordo delle parti, ossia se l’acquirente è consapevole del difetto dell’immobile e comunque ne ha accettato espressamente le condizioni. In tal caso non potrà poi rivalersi per ottenere una riduzione del prezzo, un risarcimento o la risoluzione del contratto.

Ma cosa succede se il venditore ha nascosto i soldi?

Come ben si può intuire, l’utilità dell’azione dell’acquirente nei confronti del precedente proprietario è subordinata al fatto che questi sia solvibile, ossia che abbia un patrimonio su cui soddisfarsi. Non succede però di rado che il venditore, dopo aver ceduto l’unità immobiliare priva di agibilità, temendo l’azione del compratore, sposti i soldi su un conto intestato ad altri o rimanga privo di beni intestati.

In questi casi la legge assegna alla parte danneggiata 5 anni di tempo per esperire l’azione revocatoria ossia chiedere al giudice di rendere inefficaci gli atti traslativi dei propri beni compiuti dal venditore (cessioni, donazioni, bonifici). Si tratterrebbe però di iniziare un nuovo giudizio.