I diritti dell’usufruttuario: si può cedere il diritto di usufrutto? In che modo?

Se è noto che si può vendere la nuda proprietà di un immobile non tutti sanno che si può vendere l’usufrutto e, ovviamente, a farlo può essere l’usufruttuario. Ma come si fa tale cessione? È necessario il notaio e il consenso del proprietario?

Questa guida fornisce un’analisi dettagliata delle norme e delle condizioni per la cessione dell’usufrutto, basandosi sul codice civile e sulle principali sentenze.

Cos’è l’usufrutto e quali sono i diritti dell’usufruttuario?

L’usufrutto è un diritto che consente di usufruire di un bene altrui senza esserne il proprietario. Si costituisce di norma con un contratto o con un testamento. È anche possibile l’acquisto dell’usufrutto con usucapioneper uso ventennale del bene.

L’usufruttuario può godere dell’immobile abitandovi personalmente (o con la propria famiglia) o dandolo in affitto e percependo per sé il relativo canone, senza bisogno di autorizzazioni da parte del nudo proprietario.

Dal canto suo, il proprietario dell’immobile è tenuto a rispettare i diritti dell’usufruttuario. Per tale ragione viene detto “nudo proprietario”: egli infatti, seppure ha ancora la proprietà del bene, non può farne materialmente ciò che vuole fino alla scadenza dell’usufrutto. Egli potrebbe tutt’al più cedere a terzi la nuda proprietà (con vendita o donazione); in tal caso anche il nuovo titolare è tenuto a rispettare l’usufrutto sino alla sua scadenza.

La durata dell’usufrutto viene stabilita nel contratto stesso e può consistere in una data specifica o coincidere con la morte dell’usufruttuario (in tal caso si parla di “usufrutto vita natural durante”).

Si può vendere il diritto di usufrutto?

Secondo l’articolo 980, comma 2, del codice civile, l’usufruttuario può cedere il suo diritto a un terzo, salvo divieto esplicito del nudo proprietario.

Dunque l’usufruttuario può tanto vendere quanto donare il proprio usufrutto a un’altra persona: un figlio, un parente, un estraneo, ecc.

Per cedere l’usufrutto non è necessario il permesso del nudo proprietario.

Tuttavia, la vendita dell’usufrutto non è possibile se il contratto di costituzione dell’usufrutto stesso pone un esplicito divieto. In assenza di divieto, invece, come detto sopra, la cessione a titolo oneroso o gratuito è sempre possibile senza preventive autorizzazioni.

La vendita avrà ad oggetto può sempre il diritto di usufrutto e non la proprietà dell’immobile in sé. Anche a seguito della cessione dell’usufrutto, il nudo proprietario resta dunque lo stesso soggetto mentre cambia esclusivamente l’usufruttuario.

Proprio per questo la vendita dell’usufrutto avviene a un prezzo più basso rispetto alla vendita dell’intera proprietà.

Quali sono i limiti della vendita dell’usufrutto?

Il contratto di vendita dell’usufrutto deve indicare la data di scadenza che può essere:

• specificamente indicata con un preciso giorno, mese ed anno;
• oppure può coincidere con la morte del secondo usufruttuario.

Tuttavia la scadenza del secondo usufrutto non può mai eccedere quella del primo. Se quest’ultimo scade prima, cessa anche il secondo. Facciamo un esempio pratico.

Tizio cede a Caio l’usufrutto sulla propria casa fino alla morte di Caio. Caio cede a sempronio l’usufrutto su tale immobile per una durata di 10 anni. Tuttavia dopo 5 anni Caio muore. Sempronio pertanto è tenuto a restituire la casa a Tizio pur non essendo ancora scaduti i 10 anni di durata dell’usufrutto per come concordati con Caio.

Quali sono i doveri di chi acquista il diritto di usufrutto?

L’acquirente del diritto di usufrutto deve rispettare tutti i doveri gravanti per legge sull’usufruttuario e quelli eventualmente indicati nel primo contratto di cessione dell’usufrutto. Egli quindi deve custodire l’immobile con diligenza, rispettandone la destinazione provvedendo alle spese di ordinaria manutenzione.

Come si fa a vendere l’usufrutto?

Per vendere l’usufrutto, bisogna innanzitutto recarsi dal notaio e stipulare un atto pubblico (il cosiddetto “rogito”). L’atto deve essere poi trascritto, a cura del notaio, nei Pubblici Registri Immobiliari.

L’usufruttuario deve notificare la cessione al nudo proprietario. In mancanza di tale notifica, la cessione rimane valida, ma l’usufruttuario resta solidalmente obbligato insieme all’acquirente per eventuali inadempimenti successivi alla cessione.

Secondo alcuni autori la notifica al nudo proprietario non è necessaria se questi era già, di fatto, a conoscenza della cessione o l’aveva previamente autorizzata.

Si può vendere l’usufrutto al nudo proprietario?

Nulla vieta che l’usufruttuario ceda il proprio diritto di usufrutto al nudo proprietario. In tal caso però l’usufrutto si estingue per “consolidazione”. In pratica il nudo proprietario acquista la “piena proprietà” del bene potendolo anche utilizzare.

Si può cedere l’usufrutto con testamento?

Il diritto d’usufrutto non può essere oggetto di disposizione testamentaria da parte dell’usufruttuario o ricadere nella sua successione.

Se però l’usufruttuario ha ceduto il proprio diritto, l’usufrutto può rientrare nella successione del cessionario se questi muore prima del cedente.

L’usufruttuario può lasciare l’usufrutto in eredità?

Il diritto d’usufrutto non può essere oggetto di disposizione testamentaria da parte dell’usufruttuario o ricadere nella sua successione.

Tuttavia, se l’usufruttuario ha ceduto il proprio diritto, l’usufrutto può entrare nella successione del cessionario se questi muore prima del cedente (Cassazione del 4 maggio 2016, n. 8911, e del 27 marzo 2002, n. 4376).