Scavi nel cortile condominiale per installare tubi relativi a nuove utenze del gas o reti fognarie: quali autorizzazioni vanno chieste?

Ipotizziamo il caso di un condomino che voglia effettuare degli scavi nel sottosuolo del cortile condominiale per la posa di nuove tubature e l’allaccio di ulteriori utenze. Sarebbe legittimato a farlo o dovrebbe prima chiedere il permesso agli altri condomini? Un’opera del genere, suscettibile ipoteticamente di creare delle crepe e quindi dei danni al cortile o allo stesso stabile, si può ritenere legittima? Sulla questione è intervenuta proprio di recente la Cassazione [1].

Si può scavare nel cortile del condominio?

La Suprema Corte ricorda che il cortile rientra tra i beni che si presumono essere condominiali ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile (salvo diversa disposizione risultante dagli atti di proprietà o dal regolamento condominiale approvato all’unanimità). Ne deriva che, come tutte le cose comuni, sottostà alle regole fissate dall’articolo 1102 del codice civile. Regole che rispettivamente stabiliscono quanto segue. Ciascun condomino può usare i beni comuni al condominio e apportare ad essi, a proprie spese, delle modifiche se ciò è necessario al miglior godimento della sua proprietà. Egli però deve rispettare una serie di condizioni:

• non può modificare la destinazione d’uso dell’area in questione (non può cioè stravolgerne la natura); 
• non può impedire agli altri condomini di farne anch’essi un uso paritario (non deve quindi occupare tutta l’area in questione); 
• non deve pregiudicare la stabilità dell’edificio e il suo decoro architettonico.

Detto ciò, fermo restando che il rispetto delle predette condizioni richiede un’analisi caso per caso per verificare se vi siano violazioni di legge, si può ritenere che sia lecito scavare nel cortile condominiale per effettuare delle opere volte a migliorare l’uso dell’appartamento privato. 

Si possono mettere dei tubi nel sottosuolo condominiale?

La Cassazione ha sancito il seguente principio: in materia condominiale, il singolo proprietario può porre nel sottosuolo del cortile comune tubazioni per l’allaccio di nuove utenze come, ad esempio, per lo scarico fognario e l’allacciamento del gas a vantaggio della propria unità immobiliare. Si tratta infatti di un uso conforme all’articolo 1102 del codice civile che abbiamo citato sopra. Esso infatti non limita, né condiziona, l‘analogo uso degli altri condomini del sottosuolo. 

Né così facendo si può ritenere che gli scavi operati da un solo condomino creino i presupposti di una servitù a proprio favore per la quale sarebbe sì necessario il consenso del condomino. Si tratta invece di un uso del bene comune previsto e autorizzato – come abbiamo detto sopra – dall’articolo 1102 del codice civile. 

La realizzazione dell’intervento, pertanto, non può essere vietata e costituisce solo motivo di revisione delle tabelle millesimali per la ripartizione delle spese comuni.

Allaccio di nuove utenze con scavi: è legittimo?

D’altro canto l’allaccio di nuove utenze a una rete non costituisce di per sé una modifica della stessa, perché una rete di servizi – sia fognaria, elettrica, idrica o di altro tipo – è per sua natura suscettibile di accogliere nuove utenze; sicché è onere del condominio, che ne voglia negare l’autorizzazione, dimostrare che – nel caso particolare – l‘allaccio di nuove utenze incide nella funzionalità dell’impianto. Ne consegue, ha concluso la Cassazione, che bene ha fatto il collegio di appello ad affermare che la consistenza dell’intervento edilizio avrebbe potuto al più costituire motivo di revisione delle tabelle di ripartizione delle spese.

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