Quando e come il possessore può rifiutare la possibilità di acquistare la proprietà di un bene per effetto del decorso del tempo; come deve rivolgersi al proprietario e quali atti servono. 

Si può rinunciare all’usucapione? Questa domanda apparentemente sembra strana, ma ha un grande significato pratico. Pensa al proprietario di una bella villa con giardino e varie dépendance: in una di queste vive da decenni un uomo anziano, che in passato era al servizio dei padroni, insieme alla sua famiglia. Il proprietario vorrebbe venderla e trova diversi acquirenti, ma tutti gli chiedono chi è e cosa ci fa quella gente in quella casetta.

Quando il proprietario gli risponde che vivono lì per bonaria tolleranza, ma senza un contratto di comodato o di affitto, tutti si tirano indietro e interrompono le trattative, preoccupati dal fatto che un domani l’uomo possa usucapire quel pezzetto di proprietà, facendone diminuire il valore e impedendo, con la sua presenza, di realizzare determinate attività. E allora la cosa più semplice da fare è chiedergli di rinunciare, volontariamente e spontaneamente, all’usucapione che potrebbe vantare.

Usucapione: fondamento e scopo

Una famosa scrittrice statunitense diceva che la rinuncia è «l’eroismo della mediocrità». Probabilmente si riferiva all’amore, altrimenti, se fosse così in tutti i tipi di rapporti, compresi quelli giuridici, bisogna constatare che al mondo ci sono ben pochi eroi: infatti chi sarebbe disposto a rinunciare alla comoda possibilità di impadronirsi di qualcosa, non facendo nulla ma semplicemente aspettando il passare del tempo che gioca a proprio favore?

È il famoso istituto dell’usucapione, nato in tempi antichissimi, quando si è capito che il diritto di proprietà ed il possesso di un determinato bene possono essere dissociati, anziché riuniti nella stessa persona. E allora per stabilire chi dei due dovesse essere il “padrone” di quel bene, anziché il proprietario formale, ma che è da troppo tempo assente e dunque si disinteressa delle sue cose, si è preferito il possessore “che sta lì” sul posto, attribuendogli dopo un certo numero di anni di possesso pacifico, continuato e ininterrotto anche la proprietà di quella cosa.

Usucapione: tempi e meccanismo

In sostanza la legge ha detto: meglio un possessore attivo che un proprietario inerte. Perciò l’inattività e il disinteresse verso i propri beni si pagano con la perdita del diritto di proprietà che passa in favore di chi lo ha costantemente esercitato nel corso del tempo, comportandosi a lungo come se fosse lui il proprietario. Ecco, quindi, che con l’usucapione diventa concretamente possibile, ad esempio, appropriarsi di un terreno, o di un qualsiasi altro bene immobile, come un fabbricato (purché non pubblico: i beni demaniali non possono essere acquisiti per usucapione) grazie a 20 anni di «possesso continuato», come recita l’art. 1158 del Codice civile.

L’importante è che questo possesso venga esercitato comportandosi come se si fosse proprietari, anziché come meri detentori: perciò non diventa proprietario per usucapione l’inquilino di un appartamento e neppure colui che si limita a coltivare, arare ed irrigare un terreno senza compiervi altre opere che soltanto il proprietario potrebbe fare: realizzare costruzioni o sbancamenti, mettere recinzioni, piantare alberi, fare miglioramenti e addizioni.

Rinuncia all’usucapione: quando è possibile

L’usucapione matura automaticamente (quando si è compiuto il periodo necessario, il giudice si limita a constatare e dichiarare in sentenza che è intervenuta, così formalizzando il passaggio di proprietà in favore del nuovo intestatario) ma può ben essere interrotta, durante il suo decorso, ed è anche possibile fare una rinuncia all’usucapione, da parte di chi la sta conseguendo. Ciò accade specialmente quando il proprietario si rifà vivo, e allora, per vari motivi, chi sta per usucapire dichiara di riconoscere l’altrui titolarità del diritto e non accampa più pretese sul bene posseduto, così sgombrando ogni equivoco. Trattandosi di un atto relativo a diritti liberamente disponibili, è anche possibile stabilire un corrispettivo in favore di chi ha fatto la rinuncia.

Per evitare contestazioni, però, è sempre bene formalizzare questo accordo con una dichiarazione scritta di rinuncia all’usucapione. Basta una semplice scrittura privata. In questo modo il proprietario sarà sicuro di non correre più il rischio di essere spodestato dal possessore. Inoltre, se la scrittura di rinuncia all’usucapione ha anche una data certa, servirà a interrompere il decorso del periodo già maturato: occorreranno altri vent’anni a partire da quel momento prima che il possessore (o i suoi eredi) possano vantare diritti su quel bene cercando di acquistarne la proprietà per usucapione.

Si può fare una rinuncia tacita all’usucapione?

Abbiamo visto che all’usucapione si può rinunciare e bloccare in modo espresso, con un atto scritto. Ma potrebbe anche esserci una rinuncia tacita all’usucapione, fatta mediante un comportamento concludente, cioè un atto materiale che risulta incompatibile con l’esercizio del diritto di proprietà da parte del possessore: ad esempio, chi occupa un terreno e richiede al proprietario di poterlo recintare o munire di cancello, o gli domanda il permesso di aprire una stradella, o di piantare nuova vegetazione, evidentemente riconosce il diritto di proprietà altrui.

La giurisprudenza, però, pone dei limiti all’efficacia della rinuncia tacita all’usucapione. Già qualche anno fa la Corte di Cassazione [1] aveva affermato che per rinunciare validamente a far valere l’acquisto per usucapione di un fondo è necessaria la forma scritta, ai sensi dell’art. 1350, n. 5, del Codice civile, che la richiede per tutti gli atti di rinuncia a diritti reali su beni immobili, a pena di nullità.

Adesso una nuova ordinanza [2] ha precisato che neanche gli accordi negoziali fatti tra il possessore ed il proprietario dopo il decorso del termine necessario per usucapire non possono configurarsi come rinuncia all’usucapione, bensì vanno considerati soltanto come «volontà del possessore di regolarizzare la propria posizione e di eliminare il contenzioso in atto, pur senza perdere il diritto ormai acquisito».  È un’interpretazione volutamente molto restrittiva, perché, nel dubbio sulle espressioni utilizzate, vista l’importanza dei beni contesi, si preferisce “salvare” l’usucapione già maturata anziché la rinuncia ad essa: infatti il principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte nell’occasione afferma che «è configurabile rinuncia tacita all’usucapione soltanto allorché sussista incompatibilità assoluta fra il comportamento del possessore e la volontà del medesimo di avvalersi della causa di acquisto del diritto, senza possibilità di diversa interpretazione».

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