La persona che chiede il mutuo ha diritto a ottenere copia della relazione tecnica fatta dall’istituto di credito? Cosa fare in caso di opposizione della banca?

Prima di concedere un mutuo, la banca incarica un tecnico specializzato affinché effettui una perizia sull’immobile che il cliente vuole acquistare con i soldi che ha chiesto in prestito. La perizia serve per stimare il valore dell’immobile, al fine di erogare un mutuo che sia proporzionato al costo reale del bene. Molti in rete si domandano: si può richiedere la perizia alla banca?

In effetti, la perizia che la banca commissiona al professionista è pagata dal mutuatario, cioè da colui che richiede il mutuo: si tratta infatti di una delle voci inserite all’interno del contratto, ammontante a qualche centinaio di euro. Nonostante ciò, spesso gli istituti di credito si oppongono a una tale richiesta, rifiutandosi di fornire copia della relazione tecnica. È legale questa condotta? Si può richiedere la perizia alla banca? Scopriamolo insieme.

Perizia della banca: cos’è?

La perizia immobiliare fatta dalla banca rappresenta un passaggio fondamentale per la conclusione del contratto di mutuo.

La perizia consiste nella stima del valore dell’immobile che il mutuatario intende comprare con il prestito che ha richiesto.

Perizia della banca: chi la prepara?

La perizia immobiliare è redatta, per conto della banca, da un tecnico specializzato nel settore immobiliare. Spesso si tratta di un professionista iscritto all’albo, come ad esempio un geometra, un ingegnere o un architetto.

In genere, le banche si affidano a società di professionisti con cui gli istituti di credito sono convenzionati e che garantiscono una certa imparzialità e obiettività nell’effettuare la stima dell’immobile.

Perizia immobile: chi paga?

Sebbene la perizia sull’immobile sia formalmente commissionata dalla banca, in realtà il suo costo è addossato al cliente, cioè a colui che chiede il mutuo, il quale paga tale spesa direttamente all’istituto di credito.

La perizia immobiliare rientra tra le voci del contratto di mutuo, rappresentandone uno dei tanti costi che si aggiungono al prestito.

Si può chiedere copia della perizia immobiliare?

Veniamo ora alla questione principale dell’intero articolo: si può richiedere la perizia alla banca? A questa domanda pare non esserci una risposta univoca.

In effetti, la perizia immobiliare è un atto interno della banca, facente parte dell’istruttoria che consente all’istituto di credito di verificare le condizioni per la concessione del mutuo.

In quanto tale, secondo alcuni la banca non sarebbe tenuta a rilasciare copia della perizia immobiliare. Tanto sarebbe confermato anche dal fatto per cui, molte volte, il sopralluogo che effettua il perito della banca avviene all’insaputa dell’acquirente stesso, il quale quindi viene privato della possibilità di assistere alle operazioni.

Questo “segreto”, però, mal si concilia con quanto sostiene da anni la giurisprudenza: secondo la Corte di Cassazione [1], il diritto alla copia dei contratti è un diritto autonomo del cliente, specifico, nascente dall’obbligo da parte della banca di eseguire il contratto secondo buona fede.

In effetti, sebbene la giurisprudenza e la legge facciano riferimento solamente ai contratti, deve ritenersi che anche la perizia immobiliare possa essere visionata e ottenuta in copia, atteso che è pagata proprio dal richiedente il mutuo.

Insomma: da un lato c’è chi ritiene che la perizia sull’immobile, non costituendo un contratto né un suo allegato, non debba essere fornita in copia al cliente; dall’altro lato, però, considerata l’importanza che ha all’interno della procedura che porta al mutuo, c’è chi ritiene che il mutuatario abbia diritto a ricevere la sua copia.

Perizia immobiliare: perché è importante?

È il caso di aprire una piccola parentesi sull’importanza della perizia immobiliare all’interno dell’iter che porta alla conclusione del mutuo.

Per la banca, la perizia è fondamentale in quanto consente di valutare se l’entità del mutuo corrisponde al valore del bene e se, in caso di futuro inadempimento del cliente, ci si potrà rivalere sull’immobile, pignorandolo e poi vendendolo all’asta.

Insomma: la perizia immobiliare serve alla banca per capire se il mutuo è fondato o meno. Si tenga poi presente che, in genere, la banca non eroga mai un prestito superiore all’80% del valore risultante dalla perizia; ciò significa che, se la relazione stima che l’immobile vale 100mila euro, il mutuo concesso non sarà superiore agli 80mila euro.

Ecco perché la perizia, pur non facente parte del contratto, rappresenta un elemento fondamentale del procedimento che porta la banca a deliberare il mutuo.

Cosa fare se la banca non rilascia copia della perizia?

Cosa fare se la banca si oppone alla richiesta di rilasciare una copia della perizia immobiliare? Se non si riesce a trovare un accordo, non resta che adire le vie legali; precisamente:

• in prima battuta, sarà necessario procedere con la mediazione, per cercare di raggiungere un’intesa davanti a un organismo di conciliazione terzo e imparziale;
• se la mediazione fallisce, allora si potrà ricorrere al tribunale, chiedendo al giudice l’ordine di esibizione [2] della documentazione richiesta (nella fattispecie, della perizia immobiliare).

Copia della perizia: quando se ne ha diritto?

Si tenga però presente un aspetto importante: il giudice ordina l’esibizione dei documenti solamente se questi sono fondamentali per gli interessi del richiedente. Ciò significa che, se l’istanza per ottenere copia della perizia non è giustificata da valide ragioni, la richiesta sarà rigettata.

In pratica, chi chiede copia della perizia solamente per curiosità oppure per utilizzarla per un confronto con altra relazione tecnica, allora può stare certo che perderà il giudizio.

Al contrario, se la copia della perizia è chiesta per valide ragioni, ad esempio per contestare un comportamento scorretto dell’istituto di credito che, dapprima, si era mostrato disposto a offrire un mutuo importante mentre, dopo la perizia, ha deciso di metterne a disposizione uno ridottissimo, facendo perdere tempo prezioso e chances di concludere altri contratti al cliente, allora la richiesta di avere la perizia potrà essere accolta.

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