La maggioranza in assemblea richiesta per la modifica delle spese condominiali dipende dal tipo di correzione che si intende fare.

Ti sei mai chiesto se e come si può modificare il criterio di riparto delle spese condominiali? Qual è, in tali casi, il quorum che l’assemblea deve raggiungere per esonerare dai contributi alcuni condomini o farli pagare di meno rispetto ad altri?

Quando si parla di ripartizione delle spese in condominio bisogna tenere conto di una norma di legge, l’articolo 1123 del codice civile, che è categorica: essa stabilisce che le quote vanno divise in base ai millesimi di proprietà. Tuttavia è la stessa norma a stabilire quando è possibile derogarvi e quindi modificare la ripartizione delle spese. Di tanto parleremo in questo articolo tenendo conto delle indicazioni più recenti fornite dalla giurisprudenza. Ma procediamo con ordine.

Regolamento di condominio: contrattuale e assembleare

Prima di spiegare come e quando modificare le tabelle di condominio dobbiamo spiegare qual è la differenza tra regolamento di condominio contrattuale e assembleare.

Le tabelle millesimali sono di solito allegate al regolamento di condominio e ne fanno parte integrante.

L’approvazione del regolamento di condominio richiede la maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (ossia la metà del valore dell’edificio).

Se tuttavia il regolamento contiene norme che impongono limiti all’uso delle proprietà private o a quelle condominiali è necessario che sia approvato all’unanimità. Si pensi a una clausola che vieti di frazionare gli appartamenti o di modificarne la destinazione urbanistica o, ancora, che imponga determinate fasce orarie per il silenzio.

È proprio per questo che, spesso, i costruttori degli edifici condominiali allegano il regolamento (già redatto da un loro fiduciario) agli atti di compravendita: con l’accettazione di entrambi i documenti infatti si forma quell’unanimità che consente al regolamento stesso di porre limiti molto più stringenti ai condomini. In questo caso si parla di regolamento contrattuale proprio perché, essendosi raggiunta l’unanimità, opera come un contratto (che, per legge, deve essere sottoscritto da tutte le parti) e che pertanto vincola i firmatari.

Quando invece il regolamento è approvato in assemblea a maggioranza, si parla di regolamento assembleare.

Come si dividono le spese condominiali?

Come anticipato la ripartizione delle spese condominiali deve sempre avvenire secondo i millesimi di proprietà. Lo afferma l’articolo 1123 del codice civile che tuttavia prevede due ulteriori ipotesi:

• quando si tratta di beni o servizi destinati a servire i condomini in modo diverso, la ripartizione deve tenere conto del maggiore uso che alcuni ne fanno. Così, ad esempio, chi vive ai piani più alti, utilizzando di più l’ascensore, pagherà di più;
• quando si tratta di un condominio con più scale, cortili, tetti o edifici, la ripartizione deve avvenire solo tra chi trae utilità tali aree. Così, ad esempio, in un condominio con due scale, ciascuna paga solo le spese del proprio ascensore; in un condominio costituito da due diversi corpi di fabbrica, le spese di uno dei tetti si ripartiscono solo da chi ne trae copertura.

L’articolo 1123 cod. civ. si chiude però con una formula molto importante. Afferma cioè che tali criteri valgono «salvo diversa convenzione», ossia salvo “patto contrario”.

Il che significa, in termini pratici, che i condomini possono accordarsi diversamente e quindi definire la ripartizione delle spese secondo modalità differenti, che non tengano conto dei millesimi. Ma a tal fine – proprio perché si tratta di una “convenzione” ossia di un “contratto” – è necessaria l’unanimità.

In altri termini si può modificare il criterio di riparto delle spese condominiali a patto che ci sia il consenso di tutti i condomini. E ciò vale a prescindere che il regolamento di condominio sia di tipo contrattuale (ossia approvato all’unanimità) o assembleare (con maggioranza). Non è infatti la natura del regolamento a determinare la maggioranza necessaria alla modifica dello stesso e delle tabelle millesimali.

Il principio è dunque il seguente:

• tutte le volte in cui la modifica delle tabelle deroga al principio della ripartizione secondo millesimi ci vuole l’unanimità;
• se invece la modifica delle tabelle non deroga al criterio dei millesimi (come nel caso in cui si tratti di ovviare a un errore iniziale o di aggiornarle a seguito di modifiche agli appartamenti, ma pur sempre nel rispetto del principio dei millesimi) è sufficiente la maggioranza.

Quando è necessaria l’unanimità per la modifica delle tabelle millesimali?

Abbiamo appena detto che l’unanimità per la modifica delle tabelle è necessaria solo quando si deroga al criterio dei millesimi. Indichiamo una serie di ipotesi che costituiscono una violazione del principio dei millesimi e che richiedono appunto il consenso di tutti i condomini:

• quando si consente a un condomino di non pagare una determinata spesa, per una annualità o per sempre;
• quando si fa uno sconto ad un condomino con riferimento a una spesa, per una annualità o per sempre;
• quando si stabilisce che la ripartizione delle spese debba avvenire solo sulla base dell’uso effettivo e non potenziale del bene (ad esempio non si fa pagare le spese del cortile a chi non ha l’auto).

Cosa succede se non c’è l’unanimità?

Ipotizziamo ora che un condominio modifichi i criteri di ripartizione delle spese derogando ai millesimi. Si pone il dubbio se la delibera sia nulla (e in tal caso può essere impugnata in qualsiasi momento, senza limiti di tempo) o annullabile (e in tal caso per opporsi ai pagamenti bisogna impugnare la delibera entro 30 giorni dalla sua approvazione o, per gli assenti, dalla comunicazione del relativo verbale).

Secondo la Cassazione, la questione va decisa nel seguente modo:

• se la delibera modifica i criteri di ripartizione per una sola annualità, con riferimento quindi a un singolo bilancio, la stessa è annullabile e quindi va contestata tempestivamente entro 30 giorni;
• se la delibera modifica per sempre i criteri di ripartizione per una sola annualità, quindi con riferimento anche al futuro, la stessa è nulla e quindi impugnabile in qualsiasi momento.