Quando è possibile declassare un immobile in modo da farlo rientrare nelle agevolazioni previste dai bonus casa?

Sei andato ad abitare in un quartiere elegante e ben servito e, per questo, ti sei trovato il tuo immobile classificato al catasto in una certa categoria. Questa situazione, peraltro, non ti consente di accedere ad alcuni benefici fiscali, perché riservati a realtà più modeste. Con il passare del tempo, però, il contesto in cui si trovi è cambiato: i servizi di una volta non ci sono più, le villette che c’erano vicino a te sono state vendute e rase al suolo per fare dei parcheggi pubblici. Insomma, ritieni che non ci siano più i presupposti per vedere il tuo immobile classificato come una volta e che, quindi, si possa fare domanda per fare una modifica al catasto, in modo da rientrare nei benefici fiscali. È consentito farlo? Si può cambiare la categoria catastale della casa?

La Cassazione si è occupata recentemente di un caso simile a quello appena esposto come esempio. Vediamo che cosa ha stabilito.

Quali sono le categorie catastali degli immobili?

Tutti gli immobili vengono classificati al catasto in una specifica categoria, a seconda delle loro caratteristiche. Non solo le abitazioni, ma anche gli esercizi commerciali, i garage, gli alberghi, perfino i luoghi di culto.

Per quanto riguarda gli immobili ad uso abitativo, si distinguono 11 categorie catastali. Nel dettaglio:

• A/1: abitazioni di tipo signorile. Si tratta di unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale;
• A/2: abitazioni di tipo civile. Si tratta di unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale;
• A/3: abitazioni di tipo economico. Si tratta di unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati che per la rifinitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili;
• A/4: abitazioni di tipo popolare. Si tratta di unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di modesto livello. Dotazione limitata di impianti quantunque indispensabili;
• A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare. Si tratta di unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di bassissimo livello. Di norma non dotate di servizi igienico-sanitari esclusivi;
• A/6: abitazioni di tipo rurale.
• A/7: abitazioni in villini. Per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree esterne ad uso esclusivo;
• A/8: abitazioni in ville. Per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture di livello superiore all’ordinario;
• A/9: castelli e palazzi eminenti. Rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili con le Unità tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare. È compatibile con l’attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre unità, funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie;
• A/11: abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi, come rifugi di montagna, baite, trulli, sassi, ecc.

È vero, ne manca una, cioè la categoria A/10. Volutamente esclusa da questo elenco perché non si tratta di un immobile ad uso abitativo. La categoria catastale A/10 è quella che comprende uffici e studi privati. Rientrano in questa categoria, quindi, quelle unità immobiliari che per tipologia, dotazione di impianti e finiture sono destinate all’attività professionale.

Quali categorie catastali danno diritto ad agevolazioni fiscali?

Ci sono alcuni bonus casa che sono riservati solo ad alcune di queste categorie catastali anche se, a dire la verità, sono poche quelle che restano fuori dalle agevolazioni fiscali.

Chi, ad esempio, vuole fare dei lavori di ristrutturazione e fruire della detrazione del 50% fino a una spesa massima di 96.000 euro può farlo purché l’immobile oggetto del beneficio non appartenga alla categoria A/10, cioè a quella degli uffici e degli studi privati.

Il bonus ristrutturazioni non interessa nemmeno le categorie contraddistinte con le altre lettere (dalla B alla F). Sono esclusi, quindi, garage, magazzini, negozi e botteghe, alberghi, ecc.

Nessuna limitazione, invece, per quanto riguarda l’ecobonus al 65%: in questo caso, è possibile richiederlo alle condizioni dettate dalla legge anche per uffici e studi privati.

Discorso a parte per il superbonus. La maxi detrazione, rivista dalla legge di Bilancio 2023, è riservata a tutte unità immobiliari ad uso abitativo ad eccezioni delle categorie catastali A/1, A/8, A/9 e A/10.

Restano fuori dal superbonus anche le categorie:

• B/1: collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme;
• B/2: ospedali e case di cura senza fine di lucro;
• D/4: ospedali e case di cura con fine di lucro;
• F/2: unità collabenti;
• F/4: unità in corso di definizione.

Si può modificare la categoria catastale?

Tutto questo ci porta alla domanda iniziale: si può cambiare la categoria catastale della casa, nel caso si restasse fuori dal superbonus, in modo da non perdere l’agevolazione fiscale? Chi, ad esempio, vive in un immobile appartenente alla categoria A/1 può «declassare» la sua unità abitativa alla categoria A/2 sula base di un mutamento del contesto in cui si trova la sua casa?

La Cassazione ha dato una risposta negativa in proposito. In una recente ordinanza [1], la Suprema Corte spiega che per poter rivedere la classificazione catastale di un immobile occorre presentare all’Agenzia delle Entrate una dichiarazione di nuova costruzione e di variazione edilizia, oppure serve un provvedimento ministeriale che preveda una modifica parziale o totale degli estimi catastali.

In altre parole, non è possibile cambiare categoria catastale solo perché la zona in cui si trova la casa non è più quella che era, perché mancano i servizi di una volta o perché attorno ci sono altre case di categoria inferiore.

La Cassazione richiama, però, anche un decreto del presidente della Repubblica, il n. 917 del 1986, in cui si stabilisce che la categoria catastale può essere rivista «se per un triennio il reddito lordo effettivo di una unità immobiliare differisce dalla rendita catastale per almeno il 50% di questa». In tal caso, continua i Dpr, l’ufficio tecnico erariale, su segnalazione dell’ufficio delle imposte o del Comune o su domanda del contribuente, procede a verifica ai fini di un diverso classamento dell’unità immobiliare. Da ricordare che il reddito lordo effettivo è costituito dai canoni di locazione risultanti dai relativi contratti. In mancanza di questi, è determinato comparativamente ai canoni di locazione di unità immobiliari aventi caratteristiche similari e ubicate nello stesso o in altri fabbricati vicini.

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