Il regolamento condominiale può vietare un’attività aperta al pubblico all’interno dei propri locali? Possono essere posti limiti a rumori e orari?

In condominio non sempre si è liberi di fare ciò che si vuole: alle normali regole imposte dalla legge si aggiungono infatti quelle particolari previste dal regolamento. È in questa cornice che si pone il seguente quesito: si può aprire una palestra in condominio?

Per rispondere a questa domanda occorre necessariamente distinguere il regolamento di natura assembleare da quello di tipo “contrattuale”, l’unico in grado di imporre vincoli anche all’interno delle singole unità immobiliari. Ma non solo: all’apertura di una palestra in condominio potrebbero opporsi anche altre condizioni. Analizziamo meglio l’argomento.

Regolamento contrattuale di condominio: cos’è?

Come anticipato, solo il regolamento di natura contrattuale può imporre limitazioni alle singole proprietà private.

Il regolamento è contrattuale quando:

• è predisposto dal costruttore dell’edificio, originario proprietario dell’intero fabbricato, il quale ha poi fatto recepire l’atto all’interno dei singoli rogiti con cui ha venduto gli appartamenti;
• è stato approvato all’unanimità da tutti i condòmini.

Ciò significa che il regolamento “normale” approvato a maggioranza dall’assemblea non può vietare ai condòmini di adibire il proprio appartamento a uso diverso, ad esempio ad ufficio o studio professionale.

Regolamento: può vietare palestra in condominio?

Il regolamento contrattuale può vietare che in condominio possa esserci una palestra.

Perché la proibizione sia valida, però, occorre che il divieto sia formulato in maniera chiara e inequivocabile, non essendo sufficiente il riferimento a limitazioni generiche, ad esempio legate all’ordine pubblico e alla tranquillità dei condòmini.

In sintesi: il regolamento contrattuale può vietare espressamente che una palestra venga aperta nei locali condominiali. Tanto non è concesso, invece, al regolamento adottato a maggioranza dall’assemblea.

Quando si può aprire una palestra in condominio?

Nei locali condominiali è possibile aprire una palestra non solo quando il regolamento contrattuale non impone divieti ma anche se i locali permettono effettivamente che possa svolgersi al loro interno un’attività del genere.

L’apertura di una palestra richiede necessariamente dei lavori di ristrutturazione dell’immobile. Nel rispetto della stabilità dell’edificio, è possibile installare pedane, soppalchi, wc e aprire finestre.

Occorre poi tener presente alcuni vincoli condominiali che bisogna sempre rispettare, anche se l’apertura di una palestra è consentita.

Ogni modifica apportata all’unità immobiliare non deve compromettere la struttura dell’edificio, la sua sicurezza e stabilità. Nemmeno è possibile lederne il decoro architettonico, cioè l’aspetto esteriore.

Palestra in condominio: si possono imporre limiti per rumori e orari?

In tutti i casi di avvio di un’attività aperta al pubblico il gestore è tenuto a rispettare la normativa in materia imposta dalla legge e dai regolamenti comunali. In questo ambito sono previste anche limitazioni per le emissioni sonore.

Quando vengono rispettate le disposizioni comunali, i condòmini non hanno alcuna possibilità di imporre limiti più restrittivi, a meno che non vi siano particolari prescrizioni all’interno del regolamento contrattuale.

Se non è così, qualunque intervento dell’assemblea approvato a maggioranza non ha valore poiché non possono essere limitati i diritti di godimento dei beni da parte dei proprietari (e degli eventuali inquilini).

Quindi, per gli orari e la rumorosità valgono solo i limiti stabiliti dal Comune, salvo che quelli condominiali non siano imposti dal regolamento contrattuale.

Ciò non significa, però, che il singolo condomino che sia disturbato dalle immissioni rumorose non possa fare nulla: quando queste superano il limite della normale tollerabilità, è possibile agire contro il responsabile per chiedere il risarcimento dei danni e la cessazione del disturbo.

Per ulteriori approfondimenti, si legga l’articolo dal titolo Rumore palestra in condominio.