Come si acquista un immobile messo in vendita all’asta giudiziaria? Quali sono i vantaggi? Si può locare l’abitazione appena aggiudicata?
Acquistare un immobile partecipando a un’asta giudiziaria ha numerosi vantaggi. Innanzitutto il prezzo, solitamente più basso di quello di mercato; in secondo luogo, si è certi che sul bene non gravino pesi, come pignoramenti (diversi da quelli per cui si è proceduto all’incanto) e ipoteche. È vero però che l’immobile potrebbe ancora essere occupato, ad esempio dal precedente proprietario o dall’inquilino. Con il presente articolo ci occuperemo di un problema un po’ diverso: vedremo cioè se si può affittare una casa comprata all’asta. Approfondiamo la questione.
Come si compra casa all’asta?
Per comprare una casa messa all’asta giudiziaria occorre innanzitutto prendere visione del provvedimento con cui il giudice ha disposto la vendita: al suo interno sono infatti indicate le modalità per la partecipazione alla procedura, compresa ovviamente quella riguardante la presentazione dell’offerta.
Per essere più precisi, una volta che l’immobile viene ufficialmente messo all’asta, il tribunale pubblica sul suo sito internet la descrizione del bene, la perizia di un tecnico incaricato dal giudice, l’indirizzo dell’immobile e la data in cui si terrà l’asta, oltre alla procedura per partecipare.
Chiunque, fatta eccezione per il debitore proprietario del bene, può partecipare all’asta offrendo il prezzo che ritiene congruo, a partire da un valore di partenza attribuito dal tribunale in base alle indicazioni del perito e che può essere maggiorato dai partecipanti con un rialzo minimo stabilito dall’ordinanza di vendita.
Al termine, l’offerente migliore si aggiudica l’immobile messo all’asta.
Quali sono i vantaggi della casa acquistata all’asta?
Come anticipato in apertura, acquistare una casa all’asta presenta diversi vantaggi.
Il più evidente è sicuramente il prezzo: chi compra un immobile all’asta giudiziaria pagherà sicuramente meno del valore di mercato del bene.
Inoltre, l’acquisto all’asta è sicuro, in quanto l’immobile viene comprato libero da pesi e vincoli, come ipoteche, ecc.
Un altro vantaggio non trascurabile è la trasparenza dell’operazione: potendo visionare sin da subito tutta la documentazione inerente all’immobile, è difficile incorrere in sgradite sorprese. Maggiori informazioni possono poi essere chieste direttamente al custode.
Quali sono gli vantaggi della casa comprata all’asta?
Anche comprare all’asta può riservare spiacevoli inconvenienti, il primo dei quali è che l’immobile possa essere occupato al momento dell’aggiudicazione.
Infatti, l’assegnazione della casa messa all’asta garantisce l’assenza di vincoli e pesi sul bene ma non che lo stesso sia libero.
Il giudice non può nulla contro un regolare contratto di locazione, con la conseguenza che chi si aggiudica l’abitazione non potrà mandar via anzitempo l’inquilino, dovendo necessariamente attendere la scadenza del contratto.
Stessa cosa dicasi per le limitazioni provenienti dai diritti reali, come ad esempio l’abitazione e l’usufrutto: anche in questa ipotesi l’aggiudicatario dovrà rispettare i legittimi diritti di chi vanta tali posizioni nei riguardi dell’immobile.
Si può affittare una casa acquistata all’asta?
Nessuna norma di legge vieta di concedere in locazione l’immobile acquistato tramite asta giudiziaria. Una volta completata la procedura, infatti, si ottiene la piena ed esclusiva proprietà dell’abitazione, della quale quindi si può fare ciò che si vuole. Tuttavia, c’è un aspetto da considerare.
Prima di affittare la casa comprata all’asta occorre tener conto se si tratta o meno di prima casa, per tale dovendosi intendere l’abitazione principale, iscritta nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare con categoria catastale non appartenente a quella degli immobili di lusso, in cui il proprietario e la sua famiglia dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.
Per la prima casa, infatti, si usufruisce di determinate agevolazioni fiscali, come l’imposta di registro al 2% anziché al 9% sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro.
Per avere questi benefici, però, la legge impone che nella prima casa comprata (anche all’asta) vada ad abitarci l’acquirente (in questo caso, l’aggiudicatario).
Per questa ragione, non si può affittare l’immobile comprato all’asta se è stato adibito come prima casa, pena la perdita delle agevolazioni fiscali sopra indicate.
Per ulteriori approfondimenti, si leggano i seguenti articoli: