L’amministratore può agire nei confronti dell’affittuario per il pagamento dei contributi condominiali?

Tra le obbligazioni dell’affittuario non vi è solo il pagamento del canone di locazione ma anche dei cosiddetti “oneri accessori” ossia delle spese condominiali. In questo articolo vedremo che succede se l’inquilino non paga gli oneri condominiali: può l’amministratore agire contro di lui e notificargli un decreto ingiuntivo? Potrebbe il locatore sfrattarlo? Quali sono i termini entro cui detto pagamento deve essere eseguito e cosa succede se il contratto di locazione non prevede alcun obbligo? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

L’inquilino è tenuto a pagare il condominio?

Per legge l’inquilino deve pagare non solo il canone di affitto ma anche le spese condominiali.

Se il contratto non prevede nulla a riguardo, sono automaticamente a carico del conduttore le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, il 90% delle spese per il servizio di portineria, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Il contratto però può prevedere un pagamento à forfait, ossia una somma mensile fissa e predeterminata in anticipo.

Se le parti raggiungono l’accordo di non porre il condominio a carico del conduttore è necessario che il contratto lo preveda espressamente.

Chi può chiedere le spese condominiali all’inquilino?

Spetta al locatore riscuotere le spese condominiali dall’inquilino e non già all’amministratore. Questo perché l’obbligo di pagamento del conduttore discende dal contratto di locazione che ha valore solo tra le parti.

Nei confronti del condominio, invece, l’unico soggetto obbligato è il condòmino ossia il proprietario dell’appartamento.

Pertanto, se l’inquilino non dovesse versare le quote di sua spettanza, ciò non esimerebbe il locatore dall’adempiere ai propri obblighi nei confronti del condominio.

Ciò non toglie che, negli accordi tra le parti, ben si può stabilire, con il consenso dell’amministratore, che l’inquilino paghi direttamente nelle mani di quest’ultimo. Si tratta di una semplice facilitazione che tuttavia non determina alcun effetto legale se non l’estinzione del debito in capo al conduttore.

Cosa succede all’inquilino che non paga le spese condominiali?

Se l’inquilino non paga le spese condominiali, il locatore è tenuto comunque a rispettare i propri impegni verso il condominio stesso. Diversamente, l’amministratore potrà avviare il procedimento di recupero del credito: il tutto, previa nomina di un avvocato, con la richiesta al giudice di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.

Il locatore però potrà rivalersi contro l’inquilino moroso e inadempiente, arrivando allo sfratto. Lo sfratto infatti può conseguire anche a causa del mancato versamento degli oneri accessori. Tuttavia, affinché ciò avvenga è necessario che:

• il ritardo accumulato, rispetto alla richiesta di adempimento del locatore, sia di almeno 60 giorni;
• l’ammontare del debito accumulato per i soli oneri condominiali sia pari ad almeno due mensilità di canone.

Il conduttore, dopo aver pagato quanto dovuto al locatore (o, in presenza di diverso accordo, all’amministratore), è al riparo da qualsiasi azione legale del condominio intrapresa se il locatore non dovesse poi adempiere ai propri obblighi. In altri termini l’amministratore non può rivalersi sull’inquilino per il mancato adempimento da parte del locatore.

Cosa può fare l’inquilino per sapere cosa sta pagando?

L’inquilino, a fronte dell’obbligo di pagamento degli oneri accessori, ha diritto a chiedere al locatore e all’amministratore di condominio il dettaglio delle spese da lui dovute per verificare la correttezza dei calcoli. In tal caso il termine di 60 giorni per il pagamento decorre dalla consegna di tale documentazione.

Non bisogna poi dimenticare che il conduttore ha diritto a votare nelle assemblee per le questioni inerenti alle spese che ricadono su di lui.

Quando si prescrivono le spese condominiali?

La prescrizione delle spese condominiali per l’inquilino è di 2 anni.

È una prescrizione molto più breve di quella prevista invece per il locatore verso il condominio, pari a 5 anni per le spese ordinarie e a 10 per quelle straordinarie.