La Cassazione apre una nuova luce sulla questione affitti in nero e sulla mancanza registrazione dei contratti: cosa succede quando la registrazione non viene rinnovata?
Nell’ambito immobiliare, la locazione e la registrazione dei contratti è un argomento di estrema importanza. Una questione su cui, in molti casi, si può creare confusione riguarda la necessità di registrare il contratto di affitto nelle annualità successive al rinnovo automatico. Cosa succede se questa registrazione non avviene? Siamo di fronte a un illecito fiscale, senza dubbio. Ma il contratto diventa anche nullo per questo? In altre parole, il proprietario può agire in caso di morosità dell’inquilino se il contratto non è stato registrato alle successive scadenze?
La Cassazione, con una recente sentenza [1], ha fornito una risposta illuminante a queste domande. Dalle parole dei giudici esce fuori una sorta di sanatoria per i contratti di affitto senza successive registrazioni. Si tratta di una nuova interpretazione che modifica la percezione generale del tema. Un principio che sicuramente risveglierà l’interesse di molti in un campo, quello della tassazione immobiliare, che può apparire difficile da decifrare. Analizziamo insieme cosa ha stabilito la Suprema Corte.
Cos’è un contratto di affitto non registrato?
Per combattere il fenomeno degli affitti irregolari, la legislazione italiana ha previsto una norma specifica per le locazioni. Secondo l’art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004, un affitto non registrato è nullo e non produce effetti legali. Pertanto, se una delle due parti volesse ricorrere a un giudice per ottenere protezione legale, non sarebbe in grado di esercitare i propri diritti. Non può farlo il locatore per ottenere i pagamenti in caso di morosità dell’inquilino; non può farlo l’inquilino in caso di inadempimento del locatore.
L’unico modo per restituire validità al contratto di locazione è quindi registrato, anche tardivamente (ossia dopo i 30 giorni dalla stipula previsti dalla legge). La registrazione tardiva sana la nullità del contratto con effetto che retroagisce alla data di stipula dello stesso.
Cosa succede se un contratto non viene registrato nelle scadenze successive?
Supponiamo il caso di un individuo, Marco, che affitta un appartamento da un altro, Antonio. Marco paga sempre regolarmente l’affitto, tanto che Antonio decide di rinnovare il contratto per altre quattro annualità. Tuttavia, poco dopo il rinnovo, Marco smette di pagare. Antonio allora omette la registrazione del contratto in relazione agli anni in cui è maturata la morosità. In questo caso, chi ha ragione? La risposta a questa domanda è contenuta nelle parole della Cassazione.
Quando un affitto non registrato è valido?
Secondo la Cassazione, un contratto di affitto che è stato registrato al momento della stipula ma che non ha visto rinnovata la registrazione nelle scadenze successive è comunque valido. Questa regola si applica solo quando la registrazione originaria è stata curata regolarmente come la legge prescrive a pena di nullità.
Ciò significa che la mancata registrazione del rinnovo del contratto è sì un illecito fiscale ma non inficia la validità del contratto come invece avviene con l’omissione della prima registrazione.
Qual è l’impatto di questa sentenza sul settore immobiliare?
Questo nuovo orientamento giurisprudenziale può avere significative ripercussioni sul mercato immobiliare. Oggi, chi non vuol pagare le imposte sulla locazione in caso di morosità, deve notificare al conduttore l’intimazione di sfratto ossia l’atto giudiziario. L’omissione della registrazione non toglie il problema col fisco ma non pregiudica tuttavia la possibilità di sfratto. Essa quindi potrebbe rappresentare una certa tutela per i locatari che, in caso di morosità, non si troverebbero di fronte a un contratto nullo e senza valore legale. Tuttavia, è importante sottolineare che la mancata registrazione delle annualità successive è comunque un illecito fiscale.