Un contratto di locazione prevede la clausola dell’adeguamento ISTAT nella misura del 100%. La prima applicazione di tale clausola è avvenuta a dicembre 2022. Ora, il locatore chiede l’adattamento secondo i parametri dell’Istat riferiti al mese di datazione in relazione al canone annuale dell’anno 2023, a sua volta già adattato. È lecito?
Partiamo dalla normativa. L’art. 32 della legge in commento stabilisce che le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.
In materia di aggiornamento del canone deve recepirsi integralmente l’orientamento ormai consolidato della Suprema Corte secondo cui occorre far riferimento al criterio della c.d. variazione assoluta degli indici ISTAT, secondo cui “ai fini della determinazione dell’entità della percentuale di aggiornamento, dovendo la stessa essere calcolata con riferimento al canone iniziale…” (Cass. n. 15034/2004).
Ne consegue che, per potersi parlare di aggiornamento del canone originario è necessario che, sia pure con le cadenze e nei termini previsti, esso sia rideterminato in base all’intera variazione monetaria, verificatasi tra il momento iniziale del canone di partenza ed il momento di decorrenza di tale variazione.
Solo in tal modo il corrispettivo originariamente pattuito può dirsi aggiornato effettivamente e realmente, mentre nel caso di applicazione della variazione intermedia esclusivamente ai canoni precedentemente rivalutati, vengono ad essere aggiornate solo dette diverse entità, ma non quella originariamente convenuta in contratto, come previsto dalla legge, mutando peraltro l’oggetto dell’aggiornamento.
In buona sostanza con la locuzione “aggiornamento del canone” non si intende l’aggiornamento del canone dell’anno precedente, aggiornato o meno che fosse a sua volta, ma l’aggiornamento del canone iniziale.
L’orientamento che Le ho rappresentato si contrappone alla precedente sentenza della Cassazione n. 14673/03, che ritiene che l’aggiornamento del canone ex art. 32 l. n. 392/1978 sia da effettuarsi “con esclusivo riguardo alla variazione Istat, verificatasi rispetto all’anno antecedente alla richiesta di aggiornamento”.
Tuttavia, questa sentenza che Le ho richiamato, a Lei favorevole sembrerebbe sposare un orientamento più corretto, in quanto il diritto all’aggiornamento non ha la sua fonte nella richiesta del locatore, ma questa serve solo per renderlo esigibile ed individuare da quale momento esso è dovuto, ma non per il calcolo dell’entità dello stesso.
Infatti l’aggiornamento attiene al canone iniziale e non al canone dell’anno precedente.
Da ciò consegue altresì che, anche se il canone dell’anno precedente è stato già aggiornato, egualmente non è corretto l’aggiornamento che abbia come base detta annualità precedente.
Per tali ragioni, invierei una lettera, anche tramite legale, al locatore con la quale contestare questo calcolo, al fine di creare un deterrente nei suoi confronti.
Diversamente, sarebbe lui a dover agire in giudizio per ottenere il pagamento e, in quel caso, Lei si difenderebbe secondo quanto riportato in questa consulenza.
Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla