L’attività edilizia di ristrutturazione di un’unità immobiliare è disciplinata dalle leggi nazionali e dagli strumenti urbanistici locali.

Quando si decide di ristrutturare una casa la prima cosa da fare è capire nell’ambito di quale categoria generale rientrano gli interventi che si intendono realizzare. A ciascun tipo di lavori, infatti, si applica una diversa normativa per quanto attiene la procedura da seguire e i documenti da presentare in Comune per ottenere il rilascio degli eventuali permessi necessari per poterli eseguire senza commettere abusi edilizi e senza essere costretti a pagare sanzioni.

Il metodo più sicuro è rivolgersi ad un tecnico di fiducia per la progettazione e la direzione dei lavori oltre che per il disbrigo delle relative pratiche burocratiche. A tale professionista spetta, quindi, qualificare le opere da eseguire se rientranti, ad esempio, tra gli interventi di manutenzione ordinaria piuttosto che in quelli di manutenzione straordinaria e, di conseguenza, individuare la normativa da applicare alla ristrutturazione di una casa. In caso di dubbi, il tecnico può chiedere maggiori delucidazioni allo Sportello unico per l’edilizia (Sue) del Comune di riferimento o controllare sul sito istituzionale dell’Ente comunale le procedure previste per i vari tipi di lavori.

In ogni caso, la normativa di riferimento per la ristrutturazione di una casa, dalla quale bisogna necessariamente partire, è il Testo unico per l’edilizia [1] che va integrato con altre leggi nazionali oltre che con i regolamenti comunali.

Ristrutturazione casa: qual è la normativa?

Il Testo unico per l’edilizia dà la definizione dei diversi interventi edilizi e per ciascuno di essi prevede precisi regimi amministrativi. Nonostante tale normativa sia abbastanza dettagliata, nella pratica, la linea di demarcazione tra le varie tipologie di opere edilizie non è poi così netta con la conseguenza che possono insorgere problemi quando ad esempio si intendono compiere dei lavori di ristrutturazione di una casa.

Nel tempo, perciò, sono stati emanati altri atti normativi esplicativi del TU per l’edilizia, tra cui il:

• Decreto legislativo n. 222 del 2016, che contiene l’elencazione degli interventi realizzabili in regime di attività di edilizia libera, quindi, senza permessi, quelli per i quali va presentata una Cila (Comunicazione di inizio lavori asseverata) e quelli per i quali va richiesto il rilascio di un apposito titolo abilitativo, cioè della Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) o del permesso di costruire;
• Decreto ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 2 marzo 2018 con il quale è stato approvato il glossario contenente l’elenco non esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera (glossario edilizia libera).

Nel ristrutturare una casa, oltre alle sopracitate normative, occorre osservare le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e di tutte le normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia: in particolare, quelle:

• in materia antisismica;
• di sicurezza antincendio;
• igienico-sanitarie;
• relative all’efficienza energetica;
• di tutela del rischio idrogeologico;
• delle disposizioni contenute nel Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Ristrutturazione casa: quali sono i tipi di interventi edilizi?

La ristrutturazione di una casa può avvenire mediante l’esecuzione di lavori che, a seconda dei casi, possono rientrare tra gli interventi di:

• manutenzione ordinaria, che riguarda le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture di un edificio e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Pertanto, se la ristrutturazione della casa consta ad esempio della sostituzione dei pavimenti, del rifacimento del bagno o dello spostamento di una porta o di un tramezzo, allora gli interventi da eseguire rientrano nella manutenzione ordinaria;
• manutenzione straordinaria, che attiene alle opere e alle modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino la modifica delle destinazioni d’uso. A sua volta, la manutenzione straordinaria si distingue in manutenzione straordinaria leggera e manutenzione straordinaria pesante. Nella prima, ricadono tutti quegli interventi che non vanno ad incidere sulle strutture portanti e non comportano mutamenti urbanisticamente rilevanti della destinazione d’uso e della volumetria. Nella seconda, invece, rientrano tutti quei lavori che incidono sugli elementi strutturali. Da ciò consegue che se ad esempio per ristrutturare la casa occorre accorpare due unità immobiliari oppure aprire porte interne e tali lavori non interessano parti strutturali dell’edificio, allora si tratta di interventi di manutenzione straordinaria leggera. Invece, se i lavori di ristrutturazione della casa incidono su parti strutturali dell’immobile o sui prospetti dell’edificio si ricade nell’ambito della manutenzione straordinaria pesante.

Cosa serve per la ristrutturazione di una casa?

Per ristrutturare una casa servono documenti differenti in considerazione della categoria alla quale appartengono gli interventi da realizzare.

Nello specifico:

1. i lavori di manutenzione ordinaria, poiché ricadono nell’attività di edilizia libera, possono essere realizzati senza permessi;
2. i lavori di manutenzione straordinaria leggera possono essere realizzati previa presentazione di una Cila, che è una dichiarazione di parte con cui si informa il Comune nel cui territorio si trova la casa da ristrutturare, dell’avvio dei lavori. Per iniziare le opere non è necessario attendere il rilascio di un’autorizzazione comunale e l’attività può essere avviata lo stesso giorno della presentazione;
3. i lavori di manutenzione straordinaria pesante, si possono realizzare solo previo rilascio della Scia;
4. gli interventi di ristrutturazione edilizia, che portano a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, richiedono il rilascio del permesso di costruire.

Cila: chi la redige e come si presenta?

La Cila viene redatta da un tecnico abilitato (un ingegnere, un architetto, un geometra) su uno specifico modello scaricabile dal sito istituzionale del Comune o della Regione nel cui territorio è ubicato l’immobile interessato dai lavori o da siti specializzati.

Nella Cila, il tecnico deve dichiarare che gli interventi sono conformi ai regolamenti edilizi vigenti e agli strumenti urbanistici approvati; altresì, che sono compatibili con la normativa sismica e sul rendimento energetico nell’edilizia e che non interessano parti strutturali dell’edificio.

Inoltre, il tecnico redige i disegni di progetto e predispone l’asseverazione contenente la descrizione delle opere da realizzare.

La Comunicazione va poi presentata agli uffici tecnici del Comune interessato telematicamente per il tramite dello Sportello unico per l’edilizia (Sue). Se il Comune non ha aderito al Sue, la presentazione della Comunicazione può avvenire via pec oppure in forma cartacea.

Alla presentazione della Cila, di solito, provvede il tecnico che l’ha redatta, su delega del proprietario dell’immobile o del soggetto titolare di un diritto reale sul bene.

Scia e permesso di costruire: come si richiedono?

La Scia può essere richiesta dal proprietario dell’immobile, dal comproprietario con l’assenso degli altri proprietari, dall’usufruttuario, dal nudo proprietario e, più in generale, da tutti i soggetti aventi titolo. La procedura da seguire è identica a quella già vista a proposito della Cila.

La richiesta deve avvenire con un preavviso di almeno 30 giorni rispetto all’inizio dei lavori. In altre parole, bisogna attendere che decorrano 30 giorni dalla richiesta della Scia prima di dare inizio alle opere. Se trascorsi detti termini il Comune non effettua alcuna comunicazione di rigetto o di richiesta di integrazione, allora i lavori possono iniziare.

Per il rilascio del permesso di costruire la domanda va presentata dal proprietario dell’immobile o da chi ne ha diritto al Sue, allegando l’atto notarile che ne accerta la proprietà, i progetti e la dichiarazione di un tecnico abilitato che certifica la regolarità degli interventi. In questo caso, è necessario attendere il rilascio del permesso da parte del Comune che è tenuto a fornire un riscontro entro 60 giorni dalla presentazione della richiesta.

Ristrutturazione casa: va comunicata la fine lavori?

Se la ristrutturazione della casa è avvenuta in forza di una Cila, alla fine dei lavori non è obbligatorio presentare un’apposita comunicazione. Tuttavia, nonostante non vi sia uno specifico obbligo di legge, una volta terminate le opere edili, è consigliato presentare in Comune la comunicazione di fine lavori con il collaudo a firma di un tecnico abilitato.

Se la ristrutturazione della casa ha comportato il rilascio di una Scia o di un permesso di costruire, dopo l’ultimazione delle opere, va presentata la comunicazione di fine lavori. Infatti, tale comunicazione ha la finalità di informare l’amministrazione comunale del fatto che le opere autorizzate mediante un determinato titolo abilitativo sono state effettivamente realizzate e concluse nel termine di validità del titolo stesso, cioè entro 3 anni dall’inizio dei lavori.