I limiti al riscaldamento nelle abitazioni private imposti dalla crisi energetica: divisione del territorio in zone climatiche e contabilizzazione del calore.

In condominio il riscaldamento può essere di due tipi: privato oppure centralizzato. In quest’ultimo caso, i condòmini devono dividersi le spese riguardanti l’impianto, salvo poi pagare ciascuno in base al consumo effettivo. È chiaro, infatti, che il proprietario che vuole tenere i termosifoni accesi per tutto il giorno dovrà pagare di più rispetto a chi, invece, accende poco i riscaldamenti oppure non li utilizza affatto (ad esempio, perché non abita nell’appartamento). Con questo articolo approfondiremo uno specifico aspetto: vedremo cioè chi controlla temperatura e orari del riscaldamento in condominio a seguito dei limiti imposti dall’ex ministro della Transizione ecologica, Roberto Cingolani.

Infatti, a causa della grave crisi energetica derivata dalla guerra in Ucraina, il governo è intervenuto per imporre una limitazione all’uso dei riscaldamenti non solo negli edifici pubblici ma anche all’interno delle abitazioni private. La conseguenza è che, oggi, utilizzare il riscaldamento in maniera smodata non solo è costoso ma perfino illegale.

Con particolare riferimento ai condomini è interessante capire chi dovrà verificare il rispetto delle limitazioni imposte dallo Stato. Si tratta di un compito che grava sull’amministratore oppure su qualcun altro? Insomma: chi controlla temperatura e orari del riscaldamento in condominio? Scopriamolo insieme.

Riscaldamento centralizzato in condominio: come funziona?

Come anticipato in premessa, il condominio può prevedere un sistema di riscaldamento di tipo centralizzato: in pratica, tutti i condòmini si avvalgono di una caldaia comune.

Questo non significa, però, che tutti debbano pagare allo stesso modo. Grazie al sistema di contabilizzazione del calore, sia la caldaia centralizzata che i termosifoni presenti nei singoli appartamenti sono muniti di valvole che consentono di risalire in modo preciso ai consumi di ciascun proprietario.

Così facendo, il condomino che consuma maggiormente pagherà di più rispetto a colui che consuma di meno, in quanto ognuno può regolare l’accensione all’interno del proprio appartamento e gestire i consumi.

Insomma: la contabilizzazione è il meccanismo che consente, in presenza di una caldaia centralizzata, di calcolare i consumi individuali per la ripartizione dei costi.

Ci si può distaccare dal riscaldamento centralizzato?

Secondo il codice civile [1], il singolo condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

In tal caso, il condomino che rinuncia all’impianto centralizzato di riscaldamento resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

L’assemblea non può quindi vietare il distacco dall’impianto centralizzato, in quanto la deliberazione si porrebbe in contrasto con la legge [2].

L’orientamento oggi prevalente è quello secondo cui nemmeno il regolamento contrattuale può vietare in assoluto il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento.

Per la precisione, la disposizione regolamentare che contenga un incondizionato divieto di distacco si pone in contrasto con la disciplina legislativa inderogabile emergente non solo dalle norme dirette a disciplinare il condominio, ma anche da quelle dirette al perseguimento di interessi sovraordinati, quali l’uso razionale delle risorse energetiche (contabilizzazione del calore) ed il miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale [3].

I limiti al riscaldamento in condominio

Come anticipato in premessa, la grave crisi energetica causata dalla guerra in Ucraina ha indotto il Governo ad adottare un provvedimento con cui è stato limitato l’uso del riscaldamento anche negli edifici privati, compresi i condòmini [4].

Per la precisione, i limiti temporali di esercizio degli impianti termici di climatizzazione alimentati a gas naturale (sia autonomi che centralizzati) sono stati ridotti di 15 giorni per quanto attiene il periodo di accensione e di 1 ora per quanto riguarda la durata giornaliera di accensione, in considerazione delle diverse zone climatiche in cui è stato suddiviso il territorio italiano:

• Zona A: ore 5 giornaliere dal 8 dicembre al 7 marzo;
• Zona B: ore 7 giornaliere dal 8 dicembre al 23 marzo;
• Zona C: ore 9 giornaliere dal 22 novembre al 23 marzo;
• Zona D: ore 11 giornaliere dal 8 novembre al 7 aprile;
• Zona E: ore 13 giornaliere dal 22 ottobre al 7 aprile;
• Zona F: nessuna limitazione.

L’elenco completo di tutti i Comuni d’Italia suddivisi in zone climatiche è consultabile leggendo l’Allegato A (suddiviso in tre parti) del d.P.R. n. 412/1993.

Per quanto riguarda i limiti alla temperatura dei termosifoni, la nuova legge ha stabilito come soglia massima quella di 19 gradi, con un margine di tollerabilità di 2 gradi (19 + 2, quindi).

In casi eccezionali, il sindaco, per la stagione invernale 2022-23, al di fuori dei periodi sopra indicati, in presenza di situazioni climatiche particolarmente severe, può autorizzare l’accensione degli impianti termici di climatizzazione alimentati a gas naturale in deroga ai limiti sopra visti.

Chi controlla il riscaldamento in condominio?

Come detto, la legge impone limiti all’uso di riscaldamento alimentato dal gas naturale che si applicano anche nelle abitazioni private.

Con riferimento ai condomini, devono essere i singoli proprietari ad aver cura di regolare la temperatura in modo da rispettare la legge. Ciò è reso abbastanza semplice dalla presenza delle valvole termostatiche che consentono di adeguare la regolazione, in modo che non sia superata la temperatura di 19 gradi (+2 di tolleranza).

Chi controlla temperatura e orari nel riscaldamento condominiale? Ebbene, la legge non demanda questo compito all’amministratore, bensì al Comune, il quale però non potrà avvalersi della polizia municipale ma di ispettori dotati delle competenze tecniche certificate.

In altre parole, spetterà ai Comuni verificare che nelle abitazioni private siano rispettati gli orari e le temperature stabilite dalla legge. Tanto vale anche per i condomini.

Si tratta ovviamente di un controllo difficile da attuare che, nel caso di dimore private, avverrà a campione.

Nel caso di condomini con riscaldamento centralizzato, invece, il controllo potrebbe essere più semplice, in quanto basterà interfacciarsi con l’amministratore, il quale saprà fornire delucidazioni sul funzionamento dell’impianto comune e favorirà il rilevamento dei dati giornalieri di consumo.

Cosa succede se il condominio non rispetta i limiti alla temperatura?

La legge non prevede sanzioni a carico di coloro che non rispettano i limiti al riscaldamento visti nei precedenti paragrafi.

Insomma, non ci sarà nessuna multa a chi non rispetterà il piano del governo ma semplicemente un invito ad adeguarsi alle misure per fronteggiare la crisi energetica.

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