Locazione a uso abitativo: diritti del proprietario e calcolo del risarcimento del danno a carico dell’inquilino.

Spesso succede che, alla scadenza di un contratto di locazione, l’affittuario non restituisca l’appartamento quando e come dovrebbe. Può succedere perché, nonostante la disdetta del locatore, questi non riconsegna le chiavi di casa o, pur restituendole, lascia l’immobile pieno di mobilia non facilmente rimovibile e trasportabile. Oppure può succedere che le condizioni dell’appartamento siano talmente precarie da necessitare una ristrutturazione e quindi l’impossibilità di utilizzo dello stesso. 

La giurisprudenza equipara tali ipotesi alla mancata riconsegna dell’immobile e consente al proprietario di casa di pretendere un indennizzo. La quantificazione del risarcimento del danno per la mancata liberazione dell’appartamento in affitto è spesso al centro di numerose vertenze giudiziarie.

La giurisprudenza ha affrontato più volte tale argomento stabilendo due importanti principi:

• nonostante il contratto di affitto sia scaduto, l’ammontare del risarcimento può essere quantificato secondo il valore del canone di locazione previsto dal contratto stesso;
• il danno subìto dal locatore per la mancata liberazione e/o riconsegna dell’appartamento in affitto si presume: non deve cioè essere oggetto di apposita prova. 

Il presente articolo tratta il tema del risarcimento del danno per mancata liberazione di un appartamento in affitto, con particolare riferimento ai diritti del proprietario e al calcolo del risarcimento. Verranno illustrati esempi tratti dalla recente giurisprudenza, in particolare la sentenza 85/2023 del Tribunale di Palermo.

Il danno derivante dall’occupazione dell’appartamento

Il danno derivante dall’occupazione di un immobile senza titolo è considerato in re ipsa, ovvero un danno che non necessita di ulteriori prove in quanto scaturisce dalla perdita della disponibilità del bene e dall’impossibilità per il proprietario di conseguire l’utilità ricavabile dallo stesso, in relazione alla sua natura normalmente fruttifera.

Scade il contratto di affitto e l’inquilino, Mario, lascia l’immobile in condizioni fatiscenti, tali cioè da richiedere un integrale intervento da parte di una ditta specializzata. Tuttavia Mario non intende sostenere tale spesa, restituisce le chiavi al locatore, Sergio, e non si fa più vivo. Finché Mario non provvede alla ristrutturazione, Sergio può imputare a lui tutti i canoni di locazione persi a causa della mancata locazione del locale ad altre persone, senza dover dimostrare di aver ricevuto offerte contrattuali.

Gennaro subisce lo sfratto ma, ciò nonostante, non va via. Tullio chiede l’intervento dell’ufficiale giudiziario ma, nel frattempo, passano i mesi e il danno si aggrava. Per ciascuno di tali mesi, Tullio può chiedere il risarcimento pari al canone di locazione senza dover dimostrare di aver perso occasioni commerciali.

La quantificazione del danno

Per quantificare il danno derivante dalla mancata liberazione dell’appartamento in affitto, il giudice può ricorrere ai parametri del cosiddetto “danno figurativo“, come ad esempio il valore locativo dell’immobile, del cui godimento il proprietario è stato privato. 

È frequente – come anticipato in apertura – che il giudice si rifaccia al canone di locazione previsto nel contratto. E se il contratto non esisteva o era nullo (perché non registrato), il giudice si può attenere ai valori di mercato. Tale valore può essere determinato sulla base dei dati offerti dalle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio per immobili situati nella stessa zona e aventi la medesima tipologia e destinazione.

Esempio di giurisprudenza: la sentenza del Tribunale di Palermo

Nel caso esaminato dal Tribunale di Palermo (sentenza 85/2023), il giudice ha riconosciuto il danno in re ipsa a favore della ricorrente, proprietaria dell’immobile occupato senza titolo, e ha stabilito l’indennità per l’occupazione facendo ricorso al parametro del danno figurativo. Il resistente è stato condannato a corrispondere un’indennità commisurata alla somma che si sarebbe percepita se si fosse proceduto alla locazione del bene. Il padrone di casa quindi non ha avuto necessità di dimostrare il danno subito: gli è bastato dedurre la mancata restituzione dell’immobile.

Oltre al caso della sentenza 85/2023 del Tribunale di Palermo, vi sono numerosi altri esempi nella giurisprudenza italiana che riguardano il risarcimento del danno per mancata liberazione di un appartamento in affitto. In molti di questi casi, i giudici hanno riconosciuto il danno in re ipsa e stabilito l’indennità per l’occupazione facendo ricorso al parametro del danno figurativo, calcolando il valore locativo dell’immobile e tenendo conto della sua ubicazione e tipologia.

Consigli pratici per i proprietari di immobili locati

È fondamentale per i proprietari di immobili locati essere a conoscenza dei propri diritti e delle azioni legali a loro disposizione in caso di mancata liberazione dell’appartamento in affitto. In caso di occupazione senza contratto (o con contratto “in nero”), il proprietario può intraprendere un’azione di restituzione per ottenere la riconsegna del bene e richiedere un risarcimento per il danno subito.

Per massimizzare le possibilità di successo in giudizio, è importante raccogliere e conservare tutte le prove relative all’occupazione senza titolo dell’immobile, come ad esempio contratti di affitto scaduti, comunicazioni con l’inquilino e documentazione relativa al pagamento degli oneri condominiali.

Conclusioni

Il risarcimento del danno per mancata liberazione dell’appartamento in affitto rappresenta una tutela importante per il proprietario dell’immobile. La giurisprudenza, come dimostra la sentenza del Tribunale di Palermo, riconosce il diritto al risarcimento e fornisce indicazioni utili per il calcolo dell’indennità dovuta. Per tutelare i propri diritti e ottenere un risarcimento adeguato, è essenziale per i proprietari conoscere le azioni legali a loro disposizione e raccogliere tutte le prove necessarie in caso di controversie.