Regola del rinnovo automatico del contratto di locazione alla prima scadenza e disdetta.

Fideiussione a garanzia delle obbligazioni del conduttore di immobile ad uso non abitativo

In virtù del necessario coordinamento della disciplina generale degli artt. 1597,1598 e 1938 c.c. con quella speciale degli artt. 28 e 29 della l. n. 392 del 1978, la fideiussione prestata a garanzia delle obbligazioni del conduttore di un immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo si protrae, salva diversa volontà negoziale, fino alla scadenza del secondo sessennio di durata, posto che solo a partire da tale momento la locazione può cessare per un comportamento meramente potestativo delle parti (secondo la logica sottesa all’art. 1597 c.c.), mentre alla scadenza del primo sessennio la cessazione può intervenire solo per disdetta da comunicarsi nei termini stabiliti ovvero a seguito dell’esercizio della facoltà di diniego del rinnovo da parte del locatore per i motivi previsti nel citato art. 29 (dunque, in forza di un contegno non meramente potestativo, siccome caratterizzato da particolari modalità e termini).

Cassazione civile sez. III, 17/11/2022, n.33968

Locazione di immobili ad uso abitativo

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, in caso diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza ai sensi dell’articolo 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, l’indicazione del motivo sul quale si basa la disdetta è funzionale, in caso di controversia, sia ad un controllo “ex ante” che “ex post” della serietà nonché della realizzabilità dell’intenzione, ragion per cui risulta evidente che il controllo preventivo postula che i requisiti debbano sussistere al momento della notificazione della disdetta.

In altri termini, la validità del diniego del rinnovo del contratto ai sensi della citata disposizione deve essere apprezzata al più tardi alla data di scadenza del termine per la comunicazione della disdetta da parte del locatore. Infatti, dalla disdetta o dalla mancata disdetta alla prima scadenza dipende l’effetto impeditivo della prosecuzione del rapporto ovvero la rinnovazione del contratto, il cui presupposto è pertanto in ogni caso legato ad una situazione definitivamente cristallizzatasi alla data di scadenza del termine per la comunicazione della disdetta da parte del locatore, costituendo principio generale che, salve espresse disposizioni derogatorie da parte del legislatore, le condizioni di efficacia e gli effetti di un atto sono disciplinati dalla legge in vigore al momento in cui esso è adottato, al pari degli effetti della sua mancanza.

Corte appello Torino sez. III, 14/06/2022, n.603

Locazione ad uso abitativo: diniego di rinnovo alla prima scadenza

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, il meccanismo sanzionatorio predisposto dall’art. 3 della legge n. 431 del 1998 con riferimento al diniego di rinnovo alla prima scadenza è da considerarsi tale, sia per la sua automaticità sia per la sua gravità (avuto riguardo alle conseguenze pregiudizievoli che subisce il locatore in caso di inadempimento, come previste dal comma terzo dello stesso art. 3 della citata legge), da lasciar presumere che il locatore, il quale deduca una delle intenzioni ritenute dalla suddetta legge (come contemplate nel primo comma del medesimo articolo 3) meritevoli di considerazione, non invochi maliziosamente e superficialmente la particolare intenzione addotta a sostegno del formulato diniego, a meno che non emergano concreti elementi che inducano il giudice a ritenere l’intenzione dedotta irrealizzabile.

Cassazione civile sez. III, 28/03/2022, n.9851

Valida la clausola di risoluzione del contratto di locazione dopo il primo rinnovo tacito

È valida la clausola con la quale le parti stabiliscono la non rinnovabilità del contratto di locazione alla scadenza del termine fissato, purchè formulata in modo tale da far conoscere inequivocabilmente al conduttore che il rapporto locatizio cesserà anche in mancanza di ulteriore disdetta.

Tribunale Massa, 10/02/2022

Contratto locazione: diniego di rinnovo alla prima scadenza

In materia di locazione a uso non abitativo, la comunicazione del diniego di rinnovazione alla prima scadenza della locazione, ai sensi dell’art. 29 l. n. 392/1978, non può limitarsi a un generico riferimento all’intenzione del locatore di svolgere nell’immobile un’attività non meglio specificata, rientrante in una delle ipotesi previste dal suddetto articolo, ma deve indicare, a pena di nullità, quale particolare attività il locatore intende svolgere. In sua mancanza, infatti, il conduttore non sarebbe in grado di valutare la serietà dell’intenzione indicata e il giudice non potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza della condizione per il riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo.

Tribunale Firenze sez. II, 03/06/2021, n.344

Durata minima della locazione

La durata della locazione non può essere inferiore a quattro anni e che se le parti hanno determinato una durata inferiore o hanno convenuto una locazione senza determinazione di tempo la durata si intende convenuta per quattro anni. Le disposizioni della legge citata vanno integrate con quanto previsto dalla L. 431/1998, in forza della quale, per le locazioni di immobili ad uso abitativo, le parti hanno in sostanza un’autonomia contrattuale limitata essendo libere nella determinazione del canone ma vincolate al limite minimo di quattro anni di durata con rinnovo automatico per altri quattro anni. Nulla impedisce loro, in ogni caso, di convenire una durata maggiore.

Inoltre se il contratto concluso a canone calmierato (più basso di quello di mercato) e facendo riferimento agli accordi definiti dalle organizzazioni di proprietari e conduttori, la sua dura minima è fissata in tre anni, con rinnovo automatico per altri due in mancanza di accordo tra le parti o in assenza delle condizioni richieste dalla legge per la disdetta da parte del locatore.

Tribunale Crotone sez. I, 25/05/2021, n.497

Mancato rinnovo contratto di locazione ad uso abitativo

Nella locazione di immobile ad uso abitativo, affinché il locatore possa legittimamente negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza non è necessario che egli fornisca la prova dell’effettiva necessità di destinare l’immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso.

Tribunale Roma sez. VI, 04/05/2021, n.7958

Ragioni ostative al rinnovo del contratto

In tema di locazione, il locatore può legittimamente negare il rinnovo del contratto, ai sensi dell’art. 3, l. n. 431/1998, specificandone i motivi, a pena di nullità, tra quelli espressamente menzionati dalla medesima norma, in modo da consentire, in caso di controversia con il conduttore, una verifica ex ante della serietà e fondatezza del motivo e, comunque, il controllo, dopo l’avvenuto rilascio, circa l’effettiva destinazione dell’immobile all’uso per il quale è stato negato il rinnovo.

Tribunale Torino sez. VIII, 14/01/2021, n.134

Contratti di locazione: tacito rinnovo

In tema di locazione abitativa a canone agevolato (o concordato), al termine della proroga biennale – prevista “di diritto” per il caso in cui le parti, alla prima scadenza del contratto, non concordino sul rinnovo del medesimo – ove manchi la comunicazione di disdetta, da effettuarsi a cura di ciascun contraente nei termini previsti dalla normativa ad hoc dettata, il contratto locativo deve intendersi tacitamente rinnovato, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio; il tutto giusta il disposto dell’art. 19-bis del d.l. n. 34/2019 (c.d. decreto Crescita) che, integrando l’art. 2, comma 5, ultimo periodo, della l. n. 431/1998, ne precisa così il significato quanto alla previsione del tacito rinnovo “alle medesime condizioni”.

Tribunale Torino sez. VIII, 07/12/2020, n.4349

Rinuncia del conduttore al rinnovo del contratto alla prima scadenza

Per i rapporti di locazione a uso diverso dall’abitazione i diritti vantati dal conduttore, una volta sorti, sono disponibili dalle parti e possono essere oggetto di rinuncia, non ostandovi il disposto di cui all’art. 79 l. n. 392/1978, volto a impedire che i diritti vantati dal conduttore siano oggetto di un’elusione di tipo preventivo e pertanto la rinuncia del conduttore al rinnovo del contratto alla prima scadenza dopo il primo sessennio viene a salvare la nullità della pattuizione iniziale.

Cassazione civile sez. III, 26/02/2020, n.5127

Disdetta del contratto e richiesta di adeguamento del canone in prossimità della scadenza

In tema di locazioni ad uso non abitativo, inviata disdetta alla scadenza del contratto, la richiesta di adeguamento del canone ex art. 32, legge 27 luglio 1978, n. 392, formulata dal locatore in prossimità della scadenza, è pienamente compatibile con il perdurare dell’effetto di cessazione del rapporto, giacché diretta soltanto ad assicurare che tale aggiornamento sia compreso nella misura di quanto dovuto, ai sensi dell’art. 1591 cod. civ., per l’ipotesi in cui il conduttore non rilasci l’immobile, laddove occorre un nuovo accordo negoziale per il rinnovo del contratto.

Tribunale Roma sez. VI, 16/09/2020, n.13004

Rinnovazione tacita del contratto di locazione

La rinnovazione tacita del contratto di locazione richiede la continuazione della detenzione della res da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore. Ne deriva che, qualora il locatore abbia, invece, manifestato con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell’immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo invero un comportamento positivo tale da evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto. Tra l’altro, la rinnovazione del contratto, a fronte della regolare disdetta, non può avvenire allorché una delle parti contrattuali sia una P.A., giacché, in tale ipotesi, la rinnovazione, così come la nascita del contratto, deve sempre avvenire per atto scritto sottoscritto dalle parti.

La volontà della P.A. di obbligarsi non può, infatti, desumersi per implicito da fatti o atti, dovendo essere manifestata nelle forme richieste dalla legge, tra le quali l’atto scritto ad substantiam, con la conseguenza che, nei confronti della stessa P.A., non è configurabile alcun rinnovo tacito del contratto di locazione, né rileva, per la formazione del contratto, un mero comportamento concludente, anche protrattosi per anni.

Tribunale Napoli sez. IX, 20/05/2019, n.5245

Locazione di beni immobili

L’articolo 13, parte B, lettera b), della sesta direttiva 77/388/CEE del Consiglio, del 17 maggio 1977, in materia di armonizzazione delle legislazioni degli Stati membri relative alle imposte sulla cifra di affari – Sistema comune di imposta sul valore aggiunto: base imponibile uniforme, deve essere interpretato nel senso che l’esenzione dall’imposta sul valore aggiunto per l’affitto e la locazione di beni immobili, prevista da tale disposizione, si applica ad un contratto di cessione dello sfruttamento agricolo di fondi rustici adibiti a vigneto a una società operante nel settore della viticoltura, stipulato per un periodo di un anno, soggetto a rinnovo automatico e che prevede in cambio il versamento di un canone di locazione al termine di ciascun anno.

Corte giustizia UE sez. VIII, 28/02/2019, n.278

Locazione di immobili adibiti ad uso abitativo

Nella locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, al locatore è consentito denegare, legittimamente, il rinnovo del contratto alla prima scadenza, non essendo necessario, a tal fine, che fornisca la prova dell’effettiva necessità di destinare l’immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare. E’ infatti sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso.

Nel caso in cui il locatore abbia stipulato un secondo contratto di locazione, a pochi giorni dalla scadenza naturale del primo, detta circostanza preclude quella verifica “ex post” circa l’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato nella lettera di diniego del rinnovo, non potendo trovare applicazione le sanzioni previste dall’art. 3, della legge n. 431/98, ossia quella del ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento, nell’eventualità in cui il locatore non abbia adibito l’immobile all’uso dichiarato nell’atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità.

Tribunale Nola sez. I, 15/01/2019, n.144

La rinuncia del locatore al diniego di rinnovo alla prima scadenza

In tema di contratto di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, la rinuncia del locatore alla facoltà di diniego di rinnovo alla prima scadenza, di cui all’art. 29 l. n. 392 del 1978, non determina la trasformazione del contratto in ultranovennale, con conseguente applicazione della relativa disciplina formale, essendo necessario, allo scopo, che entrambe le parti siano vincolate a tale durata.

Cassazione civile sez. III, 27/11/2018, n.30619

Tacito rinnovo dei contratti di locazione abitativa

Dopo il passaggio al regime introdotto dalla legge 431/1998, in caso di tacito rinnovo delle locazioni abitative concluse verbalmente nella vigenza della legge 392/1978 alla prima scadenza successiva all’entrata in vigore della nuova legge tali contratti, come previsto dall’art. 2, ultimo comma, della stessa legge 431/1998, sono disciplinati, quanto alla durata successiva, dal 1° comma dello stesso art. 2.

Come previsto dalla disciplina ordinaria introdotta dalla legge 431/1998, la durata dei contratti sarà di 4 anni + 4 con successiva tacita rinnovazione alle stesse condizioni qualora nessuna delle parti attivi tempestivamente la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, con il meccanismo previsto dal secondo periodo dal citato 1° comma dell’art. 2.

Corte appello Milano sez. III, 25/10/2018, n.4448

Locazioni di immobili ad uso diverso da abitazione 

La regola del rinnovo automatico del contratto di locazione alla prima scadenza, fissata per le locazioni di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo dagli artt. 28 e 79 l. n. 392/1978 risponde a un’esigenza di ordine pubblico ed è perciò sottratta alla disponibilità delle parti e in alcun modo derogabile dalle medesime.

Di conseguenza è nulla la clausola del contratto di locazione che preveda una durata inferiore ai dodici anni per gli immobili ad uso diverso da quello abitativo, con automatica sostituzione con la norma imperativa di cui all’art. 27 l. n. 392/1978.

Tribunale Grosseto, 15/06/2018, n.605

Disdetta e recesso nella locazione: differenza

In materia di rapporti locatizi, gli atti giuridici della disdetta e del recesso, pur condividendo tra loro i caratteri della unilateralità e la recettizietà, si differenziano perché la prima mira a impedire il rinnovo automatico del contratto alla scadenza, l’esercizio del secondo è diretto, invece, a ottenere lo scioglimento di un contratto in corso di esecuzione.

Tribunale Grosseto, 08/06/2018, n.591

Rinnovazione tacita di un contratto di locazione

La stipula o la rinnovazione tacita di un contratto di locazione può desumersi da elementi di fatto, quali la permanenza del conduttore nella detenzione della cosa locata oltre la scadenza del termine, il pagamento dei canoni e il ritardo con cui sia stata promossa l’azione di rilascio, solo se altri elementi dimostrano la volontà in tal senso delle parti.

Cassazione civile sez. III, 07/12/2017, n.29313

Scadenza del contratto di locazione ad uso abitativo

La comunicazione di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza deve avere un contenuto di significazione compiutamente intellegibile, puntuale e determinato, idoneo dunque a mettere al corrente il conduttore delle ragioni del negato rinnovo. La serietà dell’intenzione del locatore giustificante il diniego di rinnovo si presume e, pertanto, non necessita di rigorosa prova.

Tribunale Roma sez. VI, 13/04/2017, n.7574

Diritto al diniego di rinnovo

La comunicazione del diniego di rinnovazione alla prima scadenza della locazione ad uso non abitativo, ai sensi dell’art. 29 della l. n. 392 del 1978, non può limitarsi a far generico riferimento all’intenzione del locatore di svolgere nell’immobile un’attività non meglio specificata, rientrante in una delle ipotesi previste dall’art. 29 citato, ma deve indicare, incorrendo altrimenti nella sanzione di nullità di cui al comma 4 del menzionato articolo, quale particolare attività il locatore intende svolgere, sia perché, in mancanza, il conduttore non sarebbe in grado di valutare la serietà dell’intenzione indicata ed il giudice non potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza della condizione per il riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo, sia perché verrebbe impedito il successivo controllo sull’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato, ai fini dell’applicazione delle sanzioni previste dall’art. 31 della legge citata.

Cassazione civile sez. III, 04/04/2017, n.8669

Disdetta del contratto alla sua seconda scadenza

In tema di locazioni immobiliari ad uso diverso da abitazione, l’avvenuta comunicazione al conduttore, da parte dell’originario locatore, della disdetta del contratto alla sua seconda scadenza, ove effettuata in epoca anteriore al decorso del termine per esercitare la facoltà di impedire il rinnovo contrattuale alla prima scadenza, implica la rinuncia ad esercitare tale facoltà e vale a rendere irrevocabile detta rinuncia, in applicazione del principio secondo cui l’avvenuta comunicazione di un atto negoziale comportante per il suo autore l’assunzione di vincoli di prestazione (anche di non fare) deve ritenersi definitivamente irrevocabile ove il terzo destinatario dell’atto non ne abbia ricusato gli effetti favorevoli; conseguentemente, ricorrendo la descritta evenienza, resta preclusa la facoltà di diniego di rinnovo alla prima scadenza anche all’acquirente dell’immobile locato, poiché egli subentra nella medesima posizione contrattuale del suo dante causa.

Cassazione civile sez. III, 13/12/2016, n.25508

Locazione a canone concordato

Nell’ipotesi di locazione abitativa a canone concordato (3 anni + 2), se il conduttore non propone il rinnovo, o rifiuta la proposta del locatore, la locazione si intende automaticamente cessata alla prima scadenza senza necessità di disdetta da parte dello stesso conduttore.

Ad affermarlo è la Cassazione che fornisce l’interpretazione dell’articolo 2 comma 5 l. n. 431 del 1998 rigettando il ricorso del locatore. Per la Corte, nell’ipotesi in cui non ci sia accordo sul rinnovo, trova applicazione la disciplina del primo comma dell’art. 1596 c.c.

Cassazione civile sez. III, 04/08/2016, n.16279

Facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza

In tema di locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, il locatore che agisce per far valere la facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza per il motivo indicato dall’art. 29, comma 1, lett. b), della l. n. 392 del 1978, ha l’onere di provare la serietà della dedotta intenzione di adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate dall’art. 27, e, quindi, la realizzabilità tecnica e giuridica, ma non anche la effettiva e concreta realizzazione, di quell’intento.

Cassazione civile sez. III, 22/06/2016, n.12891

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