Il regolamento di condominio è un atto che racchiude la volontà dei condomini e serve per la gestione della vita condominiale. Stabilisce regole e diritti per la convivenza serena tra condomini. In questo articolo, approfondiamo il suo valore e le sue implicazioni.

Convivere in un condominio richiede regole chiare per la gestione degli spazi comuni e la tutela dei diritti di tutti. Il regolamento di condominio assume un ruolo fondamentale in questo contesto, definendo norme e procedure per la vita condominiale. In questo articolo, analizziamo cos’è il regolamento di condominio, il suo valore e le sue diverse tipologie.

Cos’è il regolamento di condominio?

Il regolamento di condominio è un documento scritto che disciplina la vita all’interno di un edificio condominiale. Esso contiene norme relative a:

• uso delle parti comuni come cortili, scale, ascensori, parcheggi:
• ripartizione delle spese condominiali, ordinarie e straordinarie, da dividere secondo le tabelle millesimali allegate anch’esse al regolamento;
• orari di silenzio: il regolamento può disciplinare determinate fasce della giornata in cui è vietato fare rumore;
• uso delle proprietà e limiti: il regolamento può limitare determinati usi delle unità abitative. Ad esempio può vietare: esercizio di attività rumorose o commerciali, accorpamenti o frazionamenti degli appartamenti, modifiche alla loro destinazione d’uso, lavori esterni (come la chiusura dei balconi in verande), alterazioni del decoro architettonico del fabbricato;
• amministrazione del condominio: il regolamento può fissare determinati requisiti e condizioni per la nomina dell’amministratore o la durata dell’incarico (che diversamente è di un solo anno), convocazione delle assemblee, gestione del bilancio.

Chi decide il regolamento?

Anche se, il più delle volte, chi compra casa trova già un regolamento deliberato e definito in precedenza, il regolamento resta pur sempre un atto di volontà dei condomini, una sorta di “autogestione”. Pertanto anche quando il regolamento viene redatto da un tecnico o dal costruttore dell’edificio, esso assume valore solo se approvato dall’assemblea. Tale delibera lo rende una manifestazione di volontà dei condomini.

Esistono due modi per approvare il regolamento:

• con votazione in assemblea;
• con allegazione ai rogiti di compravendita.

Nel secondo caso, il regolamento viene commissionato dal costruttore che poi lo sottopone al consenso dei vari acquirenti al momento del rogito, realizzando così – seppure in momenti tra loro temporalmente distinti – l’unanimità.

Che valore ha il regolamento di condominio?

Il regolamento vincola tutti i condomini, similmente a quanto avviene con un contratto. Esso è quindi una sorta di “legge interna” al condominio, il cui rispetto può essere invocato anche dinanzi al giudice.

Il regolamento è vincolante non solo per chi era condomino al momento della sua approvazione ma anche per coloro che lo saranno in un momento successivo (ad esempio a seguito di compravendita, donazione, successione testamentaria).

Non solo: il regolamento è obbligatorio per chiunque abiti nell’appartamento, a prescindere dal titolo del possesso: quindi lo deve rispettare l’inquilino in affitto, l’usufruttuario, il titolare del diritto di abitazione, il comodatario, ecc.

A seconda della maggioranza raggiunta nell’approvazione del regolamento, tale documento può assumere un valore più o meno limitante per i condomini. In particolare:

• se il regolamento è stato approvato all’unanimità (è il cosiddetto “regolamento contrattuale”), esso può contenere limiti all’uso delle parti comuni o degli appartamenti (ad esempio il divieto di adibire gli appartamenti a b&b, ad attività commerciali, ecc.) oppure può prevedere la ripartizione delle spese condominiali con modalità diverse da quella dei millesimi (prevista dalla legge). L’unanimità si raggiunge in tre modi: a) con votazione in assemblea cui partecipino tutti i condomini; b) con allegazione del regolamento a tutti gli atti di compravendita; c) con contratto sottoscritto da tutti i condomini anche in momenti diversi. Il regolamento contrattuale è poi vincolante per i successivi condomini solo se annotato nei pubblici registri immobiliari o allegato (o semplicemente richiamato) nell’atto di compravendita;
• se il regolamento è stato approvato a maggioranza (è il cosiddetto “regolamento assembleare”) non può limitare l’uso delle proprietà private. In tal caso la maggioranza necessaria è composta da: a) il 50%+1 dei presenti in assemblea; b) che rappresentino almeno metà dei millesimi dell’edificio.  

È obbligatorio avere un regolamento di condominio?

Il regolamento di condominio obbligatorio è nei condomini che superano i 10 condomini (art. 1138 codice civile). In quelli più piccoli non è necessario ma è sempre consigliato. Difatti la sua presenza facilita la gestione del condominio e previene possibili controversie.

Come si modifica il regolamento di condominio?

Le modifiche al regolamento contrattuale richiedono l’unanimità dei condomini se le nuove regole vanno a limitare i diritti dei condomini sulle parti comuni o modificano i criteri di ripartizione delle spese. Diversamente è sufficiente la maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino almeno metà dei millesimi.

Cosa succede se non si rispetta il regolamento di condominio?

In caso di violazione del regolamento, il condomino inadempiente può essere citato in giudizio.

La stessa sorte tocca anche all’inquilino in affitto, con l’obbligo per il locatore informato di ciò di procedere allo sfratto.

Il regolamento di condominio può poi prevedere delle multe a carico dei condomini che violano le sue norme. Le multe sono uno strumento per incentivare il rispetto del regolamento e per tutelare i diritti di tutti i condomini.

Le multe non possono essere superiori a 200 euro o, in caso di recidiva, 800 euro. Ad irrogarle è l’amministratore, previa autorizzazione dell’assemblea.

Il regolamento può prevedere:

• multe fisse: importo predeterminato per violazioni specifiche (es. mancata pulizia scale);
• multe proporzionali: importo calcolato in base alla gravità della violazione (es. danni alle parti comuni).

Procedura per l’irrogazione della multa:

• contestazione: l’amministratore contesta la violazione al condomino inadempiente;
• verbale: l’amministratore redige un verbale che descrive la violazione e l’ammontare della multa;
• pagamento o ricorso: il trasgressore può pagare e conciliare oppure fare ricorso al giudice per l’accertamento dell’illecito.