Mancata registrazione del contratto di locazione di immobili entro il termine di legge; registrazione di un contratto con un importo inferiore a quello effettivo.

Tardiva registrazione del contratto di locazione

In tema di imposta di registro, la tardiva registrazione del contratto di locazione di immobile ad uso abitativo di durata pluriennale determina l’irrogazione della sanzione amministrativa, ex art. 69 del d.P.R. n. 131 del 1986, da computarsi sul corrispettivo relativo alla prima annualità del canone qualora il contribuente si sia avvalso, ex art. 17, comma 3, del d.P.R. cit., della facoltà del pagamento rateizzato dell’imposta.

Cassazione civile sez. VI, 12/01/2022, n.717

Effetti della tutela penale

Il concetto di atto pubblico è, agli effetti della tutela penale, più ampio di quello desumibile dall’art. 2699 c.c., dovendo rientrare in detta nozione anche gli atti preparatori di una fattispecie documentale complessa, come gli atti di impulso di procedure amministrative, a prescindere che il loro contenuto venga integralmente trasfuso nell’atto finale del pubblico ufficiale o ne venga a costituire solo il presupposto implicito necessario. (Fattispecie relativa alla falsificazione materiale della richiesta di registrazione di un contratto di locazione mediante apposizione di sottoscrizioni apocrife sulla scheda e sull’atto di delega).

Cassazione penale sez. V, 08/09/2021, n.37880

Locazione: nullità del patto occulto

E’ nullo il patto con il quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità “vitiatur sed non vitiat”, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione del contratto.

Tribunale Roma sez. VI, 01/07/2021, n.12034

Locazione: violazione delle disposizioni tributarie

Potendosi far riferimento all’istituto della condizione sospensiva di efficacia del contratto, la registrazione del contratto di locazione va qualificata alternativamente in termini di fattispecie sanante la nullità con effetto retroattivo ovvero in termini di “condicio iuris” di efficacia del contratto che, laddove avverata, è in grado di attribuire efficacia e vincolatività all’accordo negoziale con effetto retroattivo ex art. 1360 c.c.. In ogni caso, indipendentemente dall’inquadramento teorico, va pur sempre riconosciuta l’efficacia retroattiva della registrazione.

Corte appello Roma sez. VIII, 03/06/2020, n.2607

Contratto di locazione: l’irregolarità fiscale

L’irregolarità fiscale, sanata economicamente con registrazione tardiva, determina anche una regolarizzazione civilistica ex tunc del contratto registrato, la cui validità retroagisce al momento della stipula.

Tribunale Roma sez. VI, 21/05/2020, n.7558

Registrazione tardiva del contratto di locazione: calcolo delle sanzioni

In caso di tardività della registrazione del contratto di locazione, per la determinazione della base imponibile su cui calcolare le dovute sanzioni, occorre avere riguardo al contenuto dell’art.17 T.U.R. secondo cui per i contratti di locazione di immobili urbani di durata pluriennale l’imposta può essere assolta sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto ovvero annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno.

Pertanto, ove il contribuente decida di provvedere al pagamento dell’imposta con riferimento alla singola annualità -annualità in cui la registrazione è avvenuta tardivamente – le relative sanzioni non potranno che essere calcolate sulla base dell’imposta dovuta per quel singolo anno.

Comm. trib. reg. Milano, (Lombardia) sez. VIII, 27/02/2020, n.663

Locazione: efficacia retroattiva della registrazione

La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso ma può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente.

Tribunale Torino sez. VIII, 15/07/2019, n.3377

Registrazione tardiva locazione: effetti

In materia di locazione di beni immobili destinati ad uso abitativo, è nullo il contratto non registrato nei termini di legge, in violazione dell’art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004. Tuttavia, in caso di tardiva registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc” sia pure limitatamente al periodo di durata del rapporto indicato nel contratto successivamente registrato.

Tribunale Salerno sez. I, 25/02/2019, n.719

Sanatoria del contratto non registrato

La sanatoria per intervenuta registrazione del contratto di locazione originariamente non registrato non può sanare la nullità del contratto stesso per un periodo di durata non indicato nel contratto.

Cassazione civile sez. III, 20/12/2018, n.32934

Registrazione tardiva della locazione e nullità

Nel caso di mancata registrazione nei termini del contratto di locazione, la registrazione tardiva del medesimo non impedisce l’applicazione, ratione tempore, dell’art. 3, comma 8, del d.lgs.14 marzo 2011, n. 23, recante «Disposizioni in materia di federalismo municipale», ed istitutivo della c.d. cedolare secca sugli affitti, inerente la rideterminazione del canone nella misura del triplo della rendita catastale, pur nonostante l’intervenuta declaratoria di illegittimità costituzionale di detta norma e della successiva norma di proroga, comunque inidonea ad incidere su situazioni di fatto definite, in merito alle quali sia già intervenuto il giudicato.

Tribunale Roma sez. VI, 20/06/2018, n.12964

Registrazione del contratto di locazione e corresponsione del tributo

In tema di tardiva registrazione del contratto di locazione, nel caso in cui le parti contraenti abbiano scelto di corrispondere il tributo di anno in anno per ogni singola annualità, anziché in un’unica soluzione anticipata per l’intera durata del contratto, l’Ufficio non ha titolo per poter commisurare la sanzione alla somma dei corrispettivi di locazione previsti per l’intera durata contrattuale.

Comm. trib. prov.le Milano sez. III, 03/05/2018, n.1874

La registrazione tardiva sana il contratto di locazione?

Sebbene l’omessa registrazione del contratto di locazione di immobili ad uso abitativo o diverso comporti la nullità dello stesso secondo quanto disposto dalla legge n. 311/2004, la registrazione tardiva dello stesso, comporta la produzione dei suoi effetti con decorrenza ex tunc.

Cassazione civile sez. III, 13/03/2018, n.6009

Mancata registrazione di contratto di locazione: nullità

In tema di contratto di locazione, ferma l’ammissibilità della sanzione di nullità del contratto per mancata registrazione del medesimo, la sanabilità della stessa con effetto ex tunc è coerente con i principi che sottendono al complessivo impianto normativo in materia dell’obbligo di registrazione del contratto di locazione e in particolare con l’espressa previsione di forme di sanatoria nella normativa succedutasi nel tempo e dell’istituto del ravvedimento operoso.

Cassazione civile sez. III, 28/04/2017, n.10498

Prima della registrazione il contratto di locazione produce effetti?

In tema di locazione di immobili, la tardiva registrazione del contratto di locazione sana con effetti “ex nunc” la nullità del contratto e quindi prima della registrazione il contratto è improduttivo di effetti. Nel caso di specie, l’onere della registrazione, secondo i patti contrattuali, incombeva su entrambi i contraenti e quindi, non essendo stata imposta dal locatore la forma verbale, alcuna tutela può essere invocata da parte del conduttore.

Tribunale Bari sez. III, 02/03/2017, n.828

Contratti di locazione di immobili ad uso abitativo

Restituzione ai giudici rimettenti degli atti relativi alla q.l.c. dell’art. 3, commi 8, 9 e 10, d.lg. 14 marzo 2011 n. 23, censurato, in riferimento agli art. 3, 42, 70, 76 cost., nella parte in cui prevede, in caso di mancata registrazione del contratto di locazione ad uso abitativo entro il termine di legge, un meccanismo di sostituzione sanzionatoria dell’importo del canone e della durata del contratto. Successivamente ai provvedimenti di rimessione, la sentenza n. 50 del 2014 ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dei commi 8 e 9 della norma censurata e, successivamente, la l. 23 maggio 2014 n. 80, convertendo, con modificazioni, il d.l. 28 marzo 2014 n. 47, ha stabilito, all’art. 5, comma 1 ter, che “Sono fatti salvi, fino alla data del 31 dicembre 2015, gli effetti prodottisi e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi dell’art. 3, commi 8 e 9, del d.lg. 14 marzo 2011 n. 23”.

Alla luce di tale nuova disciplina, evidentemente destinata a regolare, in via transitoria, situazioni giuridiche connesse a contratti di locazione registrati ai sensi di disposizioni poi dichiarate costituzionalmente illegittime, occorre che i giudici rimettenti valutino se e in quali termini i prospettati dubbi di costituzionalità presentino rilevanza attuale ai fini della definizione dei giudizi “a quibus”. Inoltre, la censura dell’art. 3, comma 10, d.lg. n. 23 del 2011 appare rivolta verso una disposizione che, nella prospettazione del giudice rimettente, risulta, in ragione del suo carattere transitorio, priva di effettiva autonomia quanto all’oggetto del giudizio a quo (sent. n. 50 del 2014).

Corte Costituzionale, 26/11/2014, n.267

Contratto di locazione: mancata registrazione

Restituzione al rimettente degli atti relativi alla q.l.c. dell’art. 3, comma 8, d.lg. 14 marzo 2011 n. 23, censurato in riferimento all’art. 42 cost., nella parte in cui prevede, in caso di mancata registrazione del contratto di locazione per uso abitativo entro il termine di legge, un meccanismo di sostituzione sanzionatoria dell’importo del canone e della durata del contratto.

Infatti, successivamente alla pronuncia dei provvedimenti di rimessione la sentenza n. 50 del 2014 ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 3, commi 8 e 9, d.lg. n. 23 del 2011 e l’art. 5, comma 1 ter d.l. 28 marzo 2014 n. 47, così come modificato dalla legge di conversione 23 maggio 2014 n. 80, ha regolato, in via transitoria, le situazioni giuridiche conseguenti alla richiamata pronuncia. Occorre, pertanto, che il giudice rimettente valuti se e in quali termini il prospettato dubbio di costituzionalità presenti rilevanza attuale ai fini della definizione dei giudizi “a quibus”.

Corte Costituzionale, 09/07/2014, n.195

Canone di locazione più elevato registrato dopo la cessazione del rapporto

La disciplina dettata dall’art. 1 comma 346 della legge finanziaria 2005 ha elevato la registrazione del contratto di locazione a requisito di validità dello stesso. Conseguentemente, va dichiarata la nullità del contratto contenente la previsione di un canone di locazione più elevato, registrato solo successivamente alla cessazione del rapporto, ed il locatore può pretendere per tutta la durata del rapporto unicamente il canone più basso derivante dal contratto registrato anteriormente.

Corte appello Brescia sez. II, 28/02/2013, n.261

Registrazione del contratto di locazione immobiliare

Sulla base di un’interpretazione costituzionalmente orientata, si deve ritenere che la registrazione del contratto di locazione immobiliare, secondo il disposto dell’art. 1, comma 346, l. n. 311 del 2004, costituisce “condicio iuris” da cui dipende l’efficacia del contratto, sicché nel caso in cui il contratto di locazione venga registrato un anno dopo la stipula, in applicazione dell’art. 1360, comma 1, c.c. l’adempimento dell’obbligo di registrazione opera retroattivamente, mentre la sua omissione non determina nullità della pattuizione, in quanto il termine “nullità” previsto dalla suddetta norma deve essere inteso come “inefficacia”.

Tribunale Bari sez. III, 18/10/2012

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