Che rischia l’affittuario che recede dal contratto di locazione senza un valido motivo o senza dare preavviso?
Spesso il conduttore ritiene di poter disdire un contratto di locazione a proprio piacimento, consegnando le chiavi di casa al proprietario e smettendo così di pagare il canone. Ma non è così. Solo eccezionalmente è ammesso il recesso anticipato e, comunque, salvo sempre il preavviso. Vediamo quali sono le conseguenze del recesso anticipato dall’affitto secondo la legge e in base alle più recenti sentenze.
Quando è consentito il recesso anticipato
In tema di locazione, il recesso anticipato del conduttore dal contratto è ammesso in due ipotesi:
- per le cause eventualmente concordate previamente dalle parti ed elencate in un’apposita clausola contrattuale (recesso convenzionale);
- oppure se sussiste un “grave motivo”.
Si considera “grave motivo” la causa che sia:
- sopravvenuta e imprevedibile rispetto al momento della conclusione del contratto;
- non dipendente dalla volontà del conduttore;
- tale da rendere oggettivamente gravosa la prosecuzione del rapporto.
Sia nell’ipotesi di recesso convenzionale che per grave motivo è comunque dovuto il preavviso di sei mesi.
Vediamo ora quali sono le conseguenze di un recesso anticipato dall’affitto se mancano i requisiti appena indicati.
Cosa comporta il recesso anticipato da un contratto di affitto?
Il recesso anticipato da un contratto di locazione giustificato da un grave motivo, ma senza il rispetto del periodo di preavviso obbligatorio impone al conduttore di pagare il canone di affitto per tutto il periodo di omesso preavviso. Questo obbligo persiste fino a quando non verrà trovato un nuovo inquilino per l’immobile e comunque non oltre il sesto mese.
Se invece il recesso anticipato non è giustificato neanche da un grave motivo o da una apposita clausola contrattuale, il conduttore deve versare tutti i canoni fino a quando il contratto non arriva alla sua naturale scadenza (e sempre che venga inviata la lettera di disdetta con raccomandata a.r. sei mesi prima).
Anche in questa ipotesi, il conduttore si libera da tale obbligo solo se il locatore trova un’altra persona a cui locare l’appartamento.
Cosa dice la Cassazione sul recesso anticipato?
La Cassazione, con l’ordinanza 9271/17, ha chiarito che anche nel caso di recesso anticipato per gravi motivi, l’obbligo di pagamento del canone persiste. Questa decisione è stata presa in seguito al ricorso di un proprietario contro la sua ex inquilina per il mancato pagamento del canone durante il periodo di preavviso.
Che succede se il locatore accetta le chiavi?
L’accettazione da parte del locatore della riconsegna anticipata dell’immobile, se accompagnata dalla riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti, non esonera l’inquilino dall’obbligo di pagare il canone per il periodo di preavviso non rispettato.
Quando è ammesso il recesso anticipato senza preavviso?
Il recesso anticipato è ammesso anche senza preavviso quando le condizioni dell’immobile non consentano la prosecuzione dell’affitto ossia quando l’immobile non è più idoneo all’uso convenuto. Ciò ad esempio succede quando ci sono gravi infiltrazioni (anche se dipendenti dal condominio o da un vicino), quando l’impianto elettrico non funziona e potrebbe causare fulminazioni, quando manca l’acqua, quando gli impianti non funzionano. Insomma la vita nell’appartamento deve risultare oggettivamente difficile.
In sintesi
Concludendo la Corte di Cassazione ha stabilito che, in tema di locazione di immobili urbani, il conduttore che recede anticipatamente senza rispettare il termine di preavviso deve comunque pagare il canone per l’intero periodo di preavviso o fino a quando l’immobile non venga locato a terzi.