Dopo quanto tempo è definitiva una donazione e quanto tempo hanno gli eredi legittimari per riprendersi l’immobile.

I notai sconsigliano la donazione. E ciò perché la legge italiana sulle successioni consente, al coniuge e ai figli del defunto, di impugnare le donazioni da questi fatte in vita e ottenere la restituzione del bene anche se, nel frattempo, è stato venduto a terzi. Ma poiché il tempo sana tutto e fa cadere in prescrizione qualsiasi diritto, spesso ci si chiede quanto tempo deve passare per vendere una casa donata. Cerchiamo di fare il punto della situazione partendo dalla spiegazione di come funzionano le norme del codice civile sulla donazione e sulla successione ereditaria, quali sono i diritti degli eredi legittimari e cos’è l’azione di riduzione per lesione della legittima. Procediamo con ordine partendo da un esempio.

Il padre può donare la casa a un solo figlio?

Immaginiamo il caso di un uomo con due figli e una moglie. Morendo, lascia ai tre figli un vecchio casolare di scarso valore e pochi soldi sul conto corrente. Senonché, uno dei due figli, quando ancora il padre era vivo, aveva ricevuto da questi un immobile al centro città. Così, suo fratello e la madre gli chiedono di rinunciare alla sua quota sull’eredità avendo già ricevuto dal padre una parte del suo patrimonio. È legittima una richiesta del genere? Per comprenderlo dobbiamo partire dal concetto di “legittima”.

Cos’è la legittima?

La legittima è una quota del patrimonio di ciascuna persona che, per legge, deve finire ai suoi parenti più stretti. Questi parenti, detti legittimari, sono il coniuge e i figli. In assenza dei figli subentrano i genitori.

Dunque ciascuno di noi deve sapere che non può lasciare i propri beni a chi vuole. Una parte di questi – la cosiddetta “quota indisponibile” – deve andare per forza ai legittimari (che per l’effetto non possono neanche essere diseredati) e un’altra parte – la cosiddetta “quota disponibile” – può essere lasciata a chi si vuole.

Tanto per fare un esempio, in presenza di un coniuge e due figli, al primo va un quarto del patrimonio mentre ai secondi vanno due quarti dell’eredità da dividere in parti uguali; il restante quarto costituisce la quota disponibile.

Invece in presenza di un coniuge e un solo figlio, al primo va un terzo dell’eredità, al secondo un altro terzo, sicché l’ultimo terzo può essere liberamente attribuito a chi si vuole.

Trovi tutte le quote spettanti agli eredi legittimari in questo articolo: Quali sono le quote degli eredi legittimari?

Perché la donazione non è conveniente?

Ora facciamo un ulteriore passaggio e spieghiamo come questi concetti si coordinino con la donazione.

La donazione si considera come una sorta di anticipazione della legittima. In buona sostanza, se una persona dona, in vita, un bene a un erede legittimario questi, al momento di verificare se la sua quota di legittima è stata rispettata o lesa, dovrà tenere in considerazione la donazione che ha già ricevuto e non basarsi solo sulla divisione fatta nel testamento o, in assenza di testamento, secondo le regole della legge.

Questo fa sì che gli eredi legittimari, che ritengano che la loro quota di legittima sia stata lesa, possono non solo impugnare le eventuali disposizioni testamentarie, ma anche contestare le donazioni fatte in vita dal defunto per ottenere ciò che a loro sarebbe spettato. Lo dovranno fare partendo dalle ultime donazioni per risalire, via via, alle prime fino a quando non si saranno soddisfatti.

Ecco perché chi riceve una donazione deve tenere in considerazione che, alla morte del donante, potrebbe essere oggetto di un’azione da parte degli eredi: la cosiddetta azione di riduzione per lesione della legittima. Questo giudizio civile è rivolto a rimettere in discussione la divisione del patrimonio fatta dal defunto e quindi anche le donazioni. Con la conseguenza che il donatario potrebbe essere costretto a restituire il bene ricevuto agli altri eredi legittimari.

Ma gli eredi hanno un termine massimo per contestare la donazione e per farla “revocare”. Di tanto ci occuperemo nel successivo paragrafo.

Dopo quanto tempo diventa definitiva una donazione?

Agli eredi legittimari lesi nella quota di legittima sono accordate dalla legge due tutele:

• agire contro il donatario per riprendersi il bene a lui donato dal defunto;
• agire contro eventuali acquirenti a cui il donatario abbia, nel frattempo, venduto il bene, per ottenere la restituzione del bene.

A ciascuna di queste due azioni corrisponde un diverso termine. Scaduti tali termini possiamo finalmente dire che la donazione è definitiva. Vediamo dunque quali sono:

• per agire contro il donatario, ci sono 10 anni dalla morte del donante (ossia dall’apertura della successione);
• per agire contro l’acquirente del bene donato, ci sono 20 anni dalla trascrizione della donazione.

Si possono verificare quindi due ipotesi.

Se sono già trascorsi i 20 anni dalla donazione ma non ancora i 10 dalla morte del donante, gli eredi legittimari non potranno riprendere il bene dal terzo acquirente ma potranno agire contro il beneficiario della donazione affinché rimborsi loro il valore del bene che ha ceduto. Se invece i 20 anni dalla donazione non sono ancora trascorsi, gli eredi legittimari possono agire direttamente nei confronti dell’acquirente. Ecco perché i notai sconsigliano la donazione: perché rende più difficile un’eventuale vendita del bene.

Dunque, torniamo al quesito di partenza: quanto tempo deve passare per vendere una casa donata? Per vendere una casa in sicurezza, senza il rischio di subire l’azione degli eredi legittimari, bisognerebbe quindi assicurarsi che tali due termini siano entrambi decorsi. Se sono decorsi solo i 20 anni dalla donazione ma non ancora i 10 dall’apertura della successione, l’acquirente sarà salvo da qualsiasi pretesa, ma il donatario non ancora.

Quindi, chi compra una casa che il venditore ha ricevuto in donazione è al sicuro dopo 20 anni dalla donazione.

L’obbligo di dichiarare se la casa in vendita proviene da una donazione

Secondo una recente giurisprudenza, il venditore ha l’obbligo di dichiarare all’acquirente se la casa che gli sta vendendo proviene da una donazione. E anche il notaio ha il dovere di effettuare tale verifica per informare di ciò il proprio cliente. Diversamente i due soggetti sono responsabili nei confronti dell’acquirente che sia sia visto intentare una causa dagli eredi legittimari.