Qual è la differenza media in percentuale tra il prezzo di acquisto di un immobile pignorato e quello di mercato?

Per qualcuno può rivelarsi l’affare della vita. Per altri, invece, un acquisto meno conveniente del previsto. Comprare una casa all’asta può essere, infatti, un arma a doppio taglio: il prezzo da pagare sarà, con ogni probabilità, più basso rispetto a quello di mercato. Ma farlo diventare un vero e proprio affare dipenderà da diverse variabili, a cominciare dallo stato in cui trova l’immobile, cioè dalla necessità di completarlo o di ristrutturarlo. Nella prima ipotesi, si può dire addio ai bonus edilizi, previsti sono in caso di ristrutturazione. Diverso il caso di chi acquista, ad esempio, una casa sulla quale ci sono pochi lavori da fare: è probabile che sommando il costo della vendita e quello delle opere non si arrivi alla cifra richiesta dal mercato. Ad ogni modo, quanto si risparmia con le aste giudiziarie?

Le stime e l’esperienza degli addetti ai lavori parlano di circa un 25-30% di differenza. Poco male, visti i prezzi che girano ed il costo dei mutui.

Il risparmio sull’asta giudiziaria può dipendere:

• da quante gare d’asta sono state fatte prima dell’aggiudicazione finale: più ci sono gare deserte (fino a un massimo di quattro) e più deve abbassare il prezzo di partenza in giudice che indice una nuova asta. Significa che chi si aggiudica una casa al terzo tentativo avrà risparmiato di più rispetto a chi chiude la vicenda alla prima vendita;
• dallo stato dell’immobile al momento dell’acquisto all’asta: se si ha la fortuna di comprare una casa già abitata e, quindi, finita, non sarà necessario spendere altri soldi nel completamento dei locali che, peraltro, non danno diritto ad alcuna detrazione. Se la casa ha bisogno di ristrutturazione, si risparmierà un ulteriore 50% sul costo dei lavori grazie al relativo bonus edilizio.

Va sottolineato, però, che chi vuole partecipare ad un’asta giudiziaria per l’acquisto di un immobile deve disporre in partenza di:

• una certa somma di denaro per versare la cauzione che dà diritto a prendere parte alla gara, somma pari al 10% del prezzo di partenza (per le aste con incanto) o del prezzo offerto (per quelle senza incanto);
• un mutuo (se non ha la liquidità necessaria a coprire l’intero costo dell’immobile) per pagare la casa al momento del rogito, che avviene dopo 120 giorni dall’aggiudicazione (60 giorni se si tratta di un’asta fallimentare).

In caso di mancata aggiudicazione:

• la cauzione viene restituita;
• la richiesta di mutuo viene annullata senza alcun onere economico per il cliente.

A ciò si devono aggiungere:

• gli eventuali lavori di ristrutturazione o di completamento della casa (che, comunque, possono essere fatti anche in un secondo momento se non si ha bisogno dell’immobile a breve o medio termine);
• l‘eventuale sanatoria urbanistica o catastale, se necessaria;
• le spese di condominio arretrate, se il precedente proprietario non le ha pagate;
• le spese di trasferimento di proprietà: attestazione energetica, registrazione alla Conservazione dei registri immobiliari, marca da bollo da 16 euro, cancellazione di vincoli sull’immobile, parcella del notaio in caso di mutuo;
• le tasse, tra Iva ed imposte di registro, ipotecaria e catastale, a meno che l’aggiudicatario sia under 36 e benefici delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Il principale vantaggio dell’asta giudiziaria, dunque, è quello di poter risparmiare sul prezzo di acquisto della casa, mediamente fino a un 30% rispetto alla stima di mercato, anche se si potrebbe arrivare ad un 40% nel caso in cui l’immobile venga battuto al quarto tentativo: ogni volta che l’asta viene ripetuta, infatti, il giudice è tenuto ad abbassare del 25% il prezzo di partenza.

Inoltre – ed ecco un’altra fonte di risparmio – chi si aggiudica un immobile all’asta può beneficiare di tutti i vantaggi fiscali riservati a chi compra una casa con un mutuo, compresi quelli per l’acquisto della prima casa e per gli under 36.

Infine, non sarà necessario occuparsi della cancellazione di ipoteche e pignoramenti che gravano sull’immobile: il decreto di trasferimento firmato dal giudice cancella ogni tipo di vincolo.

The post Quanto si risparmia con le aste giudiziarie? first appeared on La Legge per tutti.