Acquisto casa: l’acquirente è vincolato alla proposta firmata all’agenzia immobiliare? Il venditore può recedere dalle trattative?

Spesso, quando si vuole acquistare casa con un’agenzia immobiliare, quest’ultima chiede all’acquirente di depositare una proposta di acquisto presso l’agenzia stessa, insieme a un assegno come anticipo. La proposta viene poi presentata al venditore per l’eventuale accettazione.

L’agente fa capire all’acquirente che la proposta non vincola il venditore il quale potrebbe anche rifiutarla. Ma quanto è vincolante una proposta di acquisto per l’acquirente? E se il venditore dovesse dare il proprio consenso, potrebbe in un momento successivo revocarlo?

Per conoscere la risposta a tali domande bisogna rifarsi alle regole del codice civile che disciplinano appunto la fase delle trattative contrattuali e la nascita del vincolo giuridico tra proponente e accettante. Ma procediamo con ordine.

Quando la proposta di acquisto è vincolante per l’acquirente?

La proposta di acquisto è vincolante per l’acquirente solo in due casi:

• se lo stesso acquirente ha dichiarato, nella propria proposta, che la stessa è irrevocabile entro un certo periodo di tempo. Pertanto, finché il termine non scade, l’acquirente non può revocare la proposta di acquisto;
• se l’acquirente ha avuto notizia dell’accettazione del venditore. Difatti, è solo in questo momento che il contratto si considera concluso. 

Dunque, se la proposta non era irrevocabile, l’acquirente può sempre ritirarla se ancora il venditore non gli ha fatto sapere che intende accettarla.

Attenzione però: affinché la proposta sia irrevocabile, l’accettazione deve essere conforme alla proposta stessa. Diversamente, essa vale come nuova proposta che a sua volta deve essere accettata dall’acquirente, anche se le modifiche richieste sono di valore secondario.

Ad esempio, se una parte propone di vendere un appartamento ed un box al prezzo di 200.000 euro e l’altra parte dichiara di volere solo l’appartamento ad un prezzo di 170.000 euro, il contratto non può ritenersi concluso, in quanto non è detto che il proponente ha interesse a vendere solo l’abitazione, anche se il prezzo fosse adeguato.

Che succede se l’acquirente revoca la proposta d’acquisto?

Se l’acquirente revoca la proposta di acquisto quando questa è stata dichiarata irrevocabile oppure una volta che il venditore ha comunicato l’accettazione, si realizza un illecito di natura civile. Il venditore può solo chiedere il risarcimento del danno, non potendo però rivolgersi al giudice per ottenere l’esecuzione forzata dell’obbligo di contrarre, ossia una sentenza che costringa l’acquirente a comprare la casa. Quest’ultima soluzione è possibile solo se le parti hanno già firmato il contratto preliminare ossia il cosiddetto compromesso.

Dunque, spetterà al venditore dimostrare di aver subìto un danno e poi agire contro l’acquirente. 

Secondo la Cassazione, se l’acquirente ritira la proposta d’acquisto, il mediatore non ha diritto alla provvigione. Leggi sul punto Revoca proposta d’acquisto: spetta la provvigione all’agente?

L’accettazione è vincolante per il venditore? 

Siccome il contratto si considera concluso solo nel momento in cui il proponente (ossia l’acquirente) ha avuto notizia dell’accettazione del venditore, quest’ultimo può revocare la stessa accettazione se ancora questa non è stata comunicata al compratore. 

Proposta e accettazione verbali: sono valide?

Attenzione: affinché siano vincolanti, tanto la proposta quanto l’accettazione devono essere per iscritto. Eventuali proposte di acquisto o accettazioni da parte del proprietario dell’immobile fatte in forma verbale non hanno alcun valore vincolante.   

Che significa che il contratto si considera concluso?

Abbiamo detto che il contratto si considera concluso quando il proponente ha avuto notizia dell’accettazione. Ciò però non significa che in questo momento si trasferisce la proprietà dell’immobile: affinché ciò avvenga è necessaria la stipula del rogito notarile. E ciò perché, in materia di immobili, valgono regole speciali che richiedono sempre l’atto pubblico per il trasferimento del diritto di proprietà.

Peraltro anche il compromesso non è sufficiente per consentire all’acquirente di considerarsi proprietario: esso è un semplice vincolo a stipulare il contratto definitivo (il rogito, appunto).

Detto ciò, che significa quindi che il «contratto si considera concluso» quando proposta e accettazione si incontrano? Significa, nel nostro caso, che tra le parti si forma un primo vincolo giuridico che potrebbe tutt’al più consentire di ricorrere al giudice per un risarcimento in caso di immotivato recesso dalle trattative.

Come revocare la proposta d’acquisto?

Il proponente può revocare la proposta consegnata all’agenzia immobiliare, senza bisogno di alcuna motivazione o giustificazione fino a quando il contratto non si è concluso. Ed il contratto si conclude solo quando il proponente ha notizia dell’accettazione del venditore. A tal fine è sufficiente che la revoca sia stata trasmessa all’indirizzo dell’accettante (e non anche che il medesimo ne abbia avuto effettivamente conoscenza) prima che sia giunta a conoscenza del proponente l’accettazione.

L’effetto della revoca è quello di impedire la conclusione del contratto. 

La revoca è quindi senza effetto quando giunge all’accettante dopo la conclusione del contratto, ossia dopo l’arrivo all’indirizzo del proponente dell’accettazione della controparte.

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