Vorrei affittare un immobile non a canone concordato (ma a canone libero) per al massimo un anno. Quale tipo di contratto devo scegliere?

Purtroppo la sua esigenza non può essere soddisfatta.

La legge italiana disciplina, infatti, quattro tipi di contratti di locazione ad uso abitativo.

In nessuno di questi tipi è previsto che un canone libero possa essere abbinato ad una durata della locazione di solo un anno.

Scendendo nei dettagli, chi ha intenzione di concedere in locazione un immobile ad uso abitativo può scegliere tra:

• il contratto di locazione cosiddetto 4+4 che prevede un canone liberamente determinato dalle parti (senza vincolo alcuno) ed una durata minima di quattro anni al termine dei quali il locatore può recedere soltanto per i motivi indicati dalla legge stessa (al termine invece del secondo quadriennio il locatore può recedere senza dover invocare alcun motivo particolare);
• il contratto di locazione cosiddetto 3 + 2 che prevede un canone concordato (sulla base degli accordi territoriali stipulati a livello locale contenenti parametri atti a calmierare i canoni di locazione) ed una durata minima di tre anni, rinnovabili per successivi altri due anni (alla prima scadenza triennale il recesso del locatore è possibile solo per i motivi indicati dalla legge);
• il contratto di locazione per finalità transitorie che ha una durata compresa tra un mese e diciotto mesi (rinnovabile una sola volta) ed un canone anch’esso concordato sulla base dei parametri stabiliti negli accordi territoriali locali (in esso deve essere specificata la necessità transitoria che conduce le parti a stipulare questo tipo di contratto di locazione);
• infine il contratto di locazione ad uso abitativo per studenti universitari fuori sede che può avere una durata compresa tra sei e trentasei mesi (rinnovabile una volta sola) ed un canone concordato sulla base, anche in questo caso, dei parametri fissati negli accordi territoriali.

Come avrà notato le parti sono libere di fissare il canone soltanto nella prima tipologia di contratto di locazione (quello 4 + 4), mentre in tutti gli altri tipi di contratto di locazione il canone viene predeterminato entro fasce prestabilite dalla normativa.

Stipulare un contratto che prevede il canone concordato stabilendo invece un canone oltre le soglie fissate dai patti locali (per iscritto o facendoselo pagare in nero) esporrebbe il proprietario al rischio di una causa per la restituzione dell’eccedenza.

Pertanto, onde evitare liti che possono sfociare in cause giudiziarie, le consiglio di stipulare, tra le tipologie previste, solo il contratto che effettivamente risponde alla sue esigenze.

In mancanza di una tipologia contrattuale confacente alla sue esigenze, non è consigliabile rischiare la possibilità di un futuro contenzioso stipulando contratti contenenti clausole nulle (come sono quelle che prevedono canoni superiori al consentito o durate inferiori a quelle minime stabilite dalla legge).

Circa la spese per le utenze, esse possono sicuramente formare oggetto di apposita clausola contrattuale nella quale si indica il conduttore come soggetto che si obbliga al relativo pagamento (con o senza voltura delle utenze a suo nome).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte