Una stessa persona può subaffittare un appartamento o prendere in affitto più appartamenti e darli a terzi, ad esempio i figli o altri parenti? Quali sono gli obblighi previsti dalla nostra legge?

Potrebbe sorgere l’esigenza di concludere più contratti di affitto e di intestarli tutti alla stessa persona. Potrebbe essere il caso, ad esempio, di un padre che voglia dare un appartamento ai suoi tre figli per gli studi universitari fuori sede e che, per questo, contatti tre locatori diversi, stipulando con loro un autonomo contratto. Potrebbe anche essere il caso di un piccolo imprenditore che intenda concludere più contratti di affitto per poi subaffittare gli appartamenti ad altrettante persone e lucrare sulla differenza tra il canone versato al proprietario dell’immobile e quello percepito dai subaffittuari. In tutte queste ipotesi, la domanda resta sempre la stessa: quanti contratti di locazione si possono avere? La stessa persona può “intestarsi” due o più affitti o c’è un limite? 

La nostra legge non pone un limite al numero di contratti di locazione che lo stesso soggetto può sottoscrivere: non importa se l’uso dell’immobile è destinato a terzi o a sé stesso. 

Quindi, ben potrebbe essere che il medesimo individuo abbia, contemporaneamente, un contratto di affitto per la casa ove dimora abitualmente e per un’altra abitazione dove, saltuariamente, si reca per incontri occasionali, feste, vacanze o altre esigenze. 

Ciò nonostante bisogna tenere a mente alcune precauzioni per non incorrere in violazioni di legge. Vediamole qui di seguito. 

Più contratti di locazione e residenza

Il primo aspetto da tenere in considerazione, in presenza di più contatti di locazione intestati alla stessa persona, è la fissazione della residenza. Questa non può essere scelta arbitrariamente e strumentalmente ma deve sempre coincidere con il luogo ove il cittadino dimora in modo abituale, ossia per gran parte dell’anno. 

Dunque, in presenza di più appartamenti presi in affitto, il conduttore può solo decidere dove andare ad abitare in modo stabile; l’indicazione della residenza deve poi seguire obbligatoriamente tale scelta. 

Indicazione dell’inquilino effettivo

Chi prende in affitto un appartamento per conto di terzi (ad esempio per i propri figli o per altri soggetti a cui subaffittare l’immobile e da individuare in un momento successivo) deve obbligatoriamente informare di ciò il locatore prima della sottoscrizione del contratto. E questo perché il subaffitto dell’intero appartamento è lecito solo se consentito nel contratto stesso. Dunque, in caso di discordanza tra il soggetto che figura nel contratto di locazione come conduttore e quello che va ad abitare nella casa in affitto (anche se si tratta di parenti di quest’ultimo), è bene che il contratto stesso ne faccia menzione. 

Ad esempio, il padre che sottoscrive il contratto di locazione per l’affitto dei figli universitari deve menzionare tale finalità nel contratto. Chi prende in affitto un appartamento con il proposito di subaffittarlo in un momento successivo deve manifestare tale intenzione al locatore e deve ottenere l’autorizzazione scritta da parte di questi.

Difatti la sublocazione richiede sempre il permesso del locatore.

Obblighi contrattuali

Nonostante il fatto che il conduttore effettivo sia diverso da quello firmatario del contratto, è quest’ultimo che assume ogni obbligo nei confronti del locatore. Sicché sarà responsabile per il pagamento del canone mensile pattuito (anche se non riesce a recuperarlo dal subaffittuario), del rispetto del regolamento condominiale e di tutti gli altri obblighi previsti dal contratto medesimo.

In caso contrario, il locatore può recedere dal contratto per inadempimento del conduttore principale (nonostante la condotta colpevole sia del conduttore effettivo) e procedere allo sfratto. 

Quanti contratti di locazione si possono avere?

Come anticipato sopra, la risposta breve è che non c’è un limite legale al numero di contratti di locazione che una persona può avere. È possibile avere contratti di locazione multipli contemporaneamente. 

Al fine di evitare problemi con le leggi fiscali, è importante valutare attentamente la durata dei contratti di locazione. Infatti, il contratto di locazione deve essere obbligatoriamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate: solo se il contratto di locazione ha una durata inferiore a 30 giorni non necessita di registrazione.  

Inoltre, la stipula di più contratti di locazione può influire sulla propria capacità di ottenere finanziamenti per l’acquisto di una casa o altre proprietà. Potrebbe infatti risultare difficile dimostrare la propria capacità di pagare più contratti di locazione contemporaneamente quando si presenta una richiesta di finanziamento a una banca o a una finanziaria.

In generale, se si desidera stipulare più contratti di locazione, è consigliabile cercare di equilibrare il numero e la durata dei contratti al fine di minimizzare il rischio di problematiche finanziarie.