Cosa succede se il compratore o il venditore non si presentano dal notaio o ritardano la data per la stipula del rogito?

Il compromesso – più correttamente chiamato “contratto preliminare” – serve per costringere le parti firmatarie a sottoscrivere, in un momento successivo, il rogito ossia l’atto di compravendita vero e proprio dinanzi al notaio. È solo quest’ultimo atto che trasferisce la proprietà dell’immobile mentre il compromesso fa sorgere solo un obbligo a contrarre.

Spesso però, nonostante la fissazione di un termine per la firma del contratto definitivo, una delle due parti dichiara di non essere ancora pronta e chiede all’altra un rinvio. Se questa situazione dovesse ripetersi più di una volta, cosa si può fare per proteggere i propri diritti? Quante volte si può rinviare il rogito? Cerchiamo di comprenderlo qui di seguito.

Cosa succede alla firma del compromesso?

La firma del compromesso non è obbligatoria. È un passaggio intermedio a cui di solito si fa ricorso quando è necessario prendere tempo per compiere una serie di attività preparatorie (il trasloco, il cambio di residenza, la richiesta del mutuo alla banca, ecc.) senza però, nello stesso tempo, farsi sfuggire l’affare. E ciò perché il compromesso crea un vincolo indissolubile dinanzi al quale non si può più tornare indietro.

Difatti, se una delle due parti dovesse rifiutarsi, senza un valido motivo, di sottoscrivere il rogito, l’altra potrebbe tutelare i propri diritti rivolgendosi al giudice e chiedendo:

• la risoluzione del contratto, ossia lo scioglimento del vincolo e la liberazione da ogni impegno. In tal caso il venditore potrà trattenere la caparra o, se l’inadempimento è causato da quest’ultimo, il compratore potrà esigere il pagamento del doppio della caparra. Non è esclusa la possibilità di chiedere al giudice un ulteriore risarcimento del danno;
• l’esecuzione forzata dell’obbligo di contrarre, ossia una sentenza che coattivamente – e senza la necessità del contratto notarile – disponga il trasferimento della proprietà dell’immobile sotto condizione del pagamento del residuo prezzo.

Qual è la data del rogito?

Il compromesso deve essere per forza scritto. Non avrebbe alcun valore un impegno verbale. Ma può essere redatto anche con una semplice scrittura privata. L’atto notarile è obbligatorio solo in caso di promessa di vendita di un immobile ancora da costruire (“sulla carta”).

Il compromesso deve obbligatoriamente indicare gli estremi catastali dell’immobile e il prezzo concordato.

Deve poi indicare una data per la stipula del contratto di compravendita definitivo. Questa data può essere espressa in due modi:

• con una indicazione specifica: ad esempio, il 15 marzo 2024;
• con un termine ultima: ad esempio, entro il 15 marzo 2024.

Nel secondo caso, salvo diversa previsione, spetta a chi compra indicare al venditore la data per il rogito e il notaio incaricato. Questo perché, il più delle volte, è proprio sul compratore che gravano i maggiori oneri precedenti al rogito: ossia la richiesta di un mutuo ipotecario e la consegna di tutte le carte alla banca, il trasferimento della mobilia o l’individuazione di una ditta di ristrutturazione, l’adempimento degli obblighi fiscali per ottenere il bonus prima casa (ossia la cessione della precedente abitazione e il trasferimento della residenza nel Comune ove si trova la nuova casa).

Che succede se si rinvia la data del rogito?

Il compratore potrebbe trovare oggettive difficoltà a presentarsi dinanzi al notaio per il rogito; tipico esempio è il ritardo della banca nell’autorizzazione del mutuo.

Il venditore invece potrebbe non riuscire a trovare un’altra casa dove vivere o magari dover fare i conti con il prolungarsi dei lavori di ristrutturazione della stessa.

Il ritardo potrebbe derivare infine da un interesse comune: si pensi al caso in cui la vendita è subordinata al rilascio di una sanatoria di un abuso edilizio ancora presente nell’immobile o al rilascio di agibilità.

Ebbene, in tutti questi casi, se c’è l’accordo delle parti, la legge non entra nelle dinamiche contrattuali: i contraenti sono infatti liberi di rinviare la data del rogito per quante volte vogliono. Tuttavia non si può ritardare di oltre 10 anni dal compromesso: diversamente infatti il diritto a costringere l’altra parte a sottoscrivere il rogito cadrebbe in prescrizione. C’è però da dire che tale termine di prescrizione può essere interrotto con una diffida scritta contenente un sollecito: in tale ipotesi il termine decennale inizia a decorrere da capo.

Quante volte si può chiedere di rinviare il rogito?

Che succede invece se una parte chiede un rinvio e l’altra non è d’accordo o comunque manifesta una certa riluttanza a ritardare la stipula? Ebbene quest’ultima può tutelare i propri diritti nel seguente modo:

dovrà inviare una diffida scritta (con raccomandata a.r.) alla parte che ha chiesto il rinvio

nella diffida dovrà assegnare alla controparte un termine finale entro cui stabilire la data dell’incontro dinanzi al notaio o presentarsi direttamente dinanzi a questo;

dovrà quindi chiarire, sempre nella suddetta diffida, che il mancato rispetto del termine verrà considerato come automatica causa di risoluzione del contratto, con conseguente scioglimento da ogni impegno.

Ne seguiranno tutti gli effetti sulla caparra. Per cui:

• se la parte inadempiente è il venditore, il compratore può chiedere il doppio della caparra versata;
• se la parte inadempiente è l’acquirente, il venditore può trattenere la caparra già incassata.

In alternativa, la parte che non intende aspettare ulteriori ritardi può inviare una diffida alla controparte (anche questa con raccomandata a.r.) assegnandole un termine ultimo entro cui adempiere. Se ciò non avverrà, la parte interessata all’adempimento del contratto potrà ricorrere in tribunale e chiedere:

• la risoluzione del contratto con risarcimento del danno;
• l’esecuzione forzata dell’obbligo di contrarre, con emissione di una sentenza che trasferisca la proprietà dietro pagamento del relativo termine.