Come annullare le decisioni in assemblea condominiale? Il verbale della seconda assemblea deve indicare che la prima non si è potuta tenere.
In ambito condominiale, la corretta convocazione delle assemblee è determinante per la validità delle decisioni assunte nel corso della riunione. Un aspetto fondamentale riguarda la necessità di documentare correttamente, nel relativo verbale, il mancato quorum nella prima convocazione. Analizziamo questo tema alla luce delle disposizioni del codice civile e della giurisprudenza della Cassazione.
Qui di seguito vedremo quando un verbale di assemblea condominiale è nullo e che succede se ci sono vizi di forma come, ad esempio, l’omessa indicazione dell’insufficienza del numero legale in prima convocazione. Ma procediamo con ordine.
Perché è importante la seconda convocazione in un’assemblea condominiale?
La seconda convocazione è prevista quando la prima assemblea non si tiene per mancanza di quorum.
L’amministratore può indicare la prima e la seconda data di convocazione nello stesso avviso.
La necessità di prevedere una seconda convocazione deriva dal fatto che, in tale sede, i quorum costitutivi – ossia il numero minimo di condomini necessario per poter aprire l’assemblea – sono più bassi di quelli in prima convocazione. In tal modo si evita lo stallo decisionale derivante dal frequente fenomeno dell’astensionismo.
In particolare, come abbiamo parlato in un articolo di approfondimento sul tema dei quorum costitutivi e deliberativi:
- in prima convocazione l’assemblea è validamente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi (2/3) del valore dell’intero edificio e la maggioranza (50%+1) dei partecipanti al condominio;
- in seconda convocazione è sufficiente l’intervento di un numero di condomini che rappresenti almeno un terzo (1/3) del valore dell’edificio e un terzo (1/3) dei partecipanti al condominio.
La seconda convocazione deve tenersi necessariamente in un giorno diverso rispetto alla prima, ma non necessariamente a distanza di minimo 24 ore. Ad esempio, l’amministratore può fissare la data della prima convocazione per il giorno 18 marzo alle 23.00 mentre quella della seconda convocazione per il 19 marzo alle 19,00.
In ogni caso, secondo un lato della giurisprudenza, la data della prima convocazione non deve rendere completamente impossibile la partecipazione; diversamente la “seconda” convocazione si deve considerare come se fosse “prima”, con applicazione delle relative maggioranze. Si pensi alla data della prima convocazione fissata alle 2 di notte.
È obbligatorio redigere un verbale per la prima convocazione non tenuta?
Secondo la Cassazione, non è necessario redigere un verbale per la prima convocazione qualora questa non si tenga. Tuttavia, è fondamentale che nel verbale della seconda convocazione si specifichi il motivo per cui la prima non si è tenuta, ad esempio per mancanza di quorum.
Cosa succede se non si dà atto del mancato svolgimento della prima convocazione?
Se nel verbale della seconda convocazione non si menziona il mancato svolgimento della prima, la seconda assemblea viene considerata come se fosse la prima, con la necessità di rispettare le maggioranze previste per quest’ultima.
Di conseguenza, se i quorum non sono quelli prescritti dalla legge per la prima convocazione, la delibera è annullabile.
Questo principio è stato ribadito dalla Cassazione con la sentenza n. 4806 del 7 marzo 2005.
Attenzione però: l’annullabilità deve essere fatta valere entro 30 giorni che decorrono:
- dalla delibera stessa per gli astenuti al voto o i dissenzienti;
- dalla comunicazione del verbale di assemblea per gli assenti.
Coloro invece che hanno votato a favore di un determinato punto all’ordine del giorno non possono poi contestare la delibera per vizi formali del verbale.
Annullabilità assemblea di condominio per vizi formali del verbale: cosa dice la Cassazione
Come chiarito dalla Cassazione (sent. n.22685/2014), «la necessità della verifica del negativo esperimento della prima convocazione non comporta la necessità di redigere un verbale negativo della stessa. Tuttavia, la validità della seconda convocazione è condizionata dall’inutile e negativo esperimento della prima, in questo caso per completa assenza dei condomini. La verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall’amministratore. Il controllo di tali dichiarazioni può essere svolto dagli stessi condomini i quali o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni.
Pertanto, se viene accertata la regolare convocazione dell’assemblea in seconda convocazione e di ciò si dà atto nel relativo verbale, l’omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l’assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida».
Al contrario, se il verbale di seconda convocazione non dà atto del mancato raggiungimento del quorum in prima convocazione, la seconda deve rispettare le maggioranze della prima, con conseguente annullabilità in caso contrario, entro 30 giorni.
Vizi formali del verbale della riunione di condominio
Il verbale dell’assemblea deve avere un contenuto minimo a pena di annullabilità entro 30 giorni, così come succede per qualsiasi vizio di forma:
- l verbale d’assemblea, inoltre, deve necessariamente riportare:
- i nominativi dei condomini presenti, eventualmente su delega nonché i relativi millesimi;
- l’individuazione del presidente e del segretario, solo se nominati. In ogni caso nessuna norma impone la nomina del presidente o del segretario;
- l’attestazione della verifica della corretta convocazione e del mancato raggiungimento dei quorum in prima convocazione;
- il raggiungimento dei quorum dei richiesti dalla legge;
- le dichiarazioni dei condomini;
- le decisioni assunte in merito agli ordini del giorno discussi con votazioni;
- l’indicazione dei favorevoli, astenuti e contrari, con l’esito delle votazioni (se approvate o meno). La giurisprudenza ritiene tuttavia valida la delibera se non indica i nomi dei condomini contrari a patto che sia specificato il nome di quelli favorevoli e i relativi millesimi, potendosi così ricavare l’altro dato con un semplice confronto con i presenti in assemblea. Si potrebbe anche fare il contrario: il verbale potrebbe limitarsi a indicare i voti dei condomini contrari e astenuti, senza indicare i condomini favorevoli.
Secondo la Cassazione, non esiste una norma di legge che prescrive che le delibere dell’assemblea dei condomini devono constare da verbale sottoscritto dal presidente e dal segretario. Da tanto deriva che non può essere invocata l’illegittimità dell’assemblea in caso di omessa firma.