Come identificare un parcheggio condominiale? Domande frequenti. Scopri cosa rende un parcheggio parte del condominio, le normative e i diritti/doveri dei condòmini.

Nel contesto residenziale, il parcheggio è diventato, più che una comodità, una necessità. Tant’è vero che una legge impone, ai fabbricati di nuova costruzione (realizzati dopo il 1967), la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi, in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio e comunque non inferiore a un metro quadrato di parcheggio per ogni dieci metri cubi di costruzione.

Non sempre però è facile comprendere quando un parcheggio è condominiale poiché a volte si tratta di aree pubbliche o che il costruttore del fabbricato si è riservato. Per comprendere dunque tali circostanze dobbiamo fare dei chiarimenti.

Cosa rende un parcheggio “condominiale”?

Un parcheggio diventa “condominiale” quando è pertinenza di un immobile condominiale e serve le esigenze di parcheggio dei residenti e dei proprietari di unità immobiliari. Di solito, a tal fine, bisogna fare una visura immobiliare presso l’Ufficio del Territorio (collocato presso la sede territoriale dell’Agenzia delle Entrate) per comprendere di chi sia la proprietà dell’area. Oppure è possibile verificare la proprietà rivolgendosi al Catasto e chiedendo copia delle mappe più aggiornate.

L’area potrebbe essere anche comunale. Il che la renderebbe utilizzabile da tutti i concittadini, a meno che il Comune stesso non abbia concesso l’uso esclusivo ai residenti del condominio.

L’articolo 1117 del codice civile stabilisce che il cortile sottostante il fabbricato si presume – salvo diverso titolo di proprietà – di tutti i condomini, ossia “area comune”. Da tale destinazione, impressa dalla legge stessa e derogabile solo tramite atto notarile o regolamento approvato all’unanimità – discende il diritto di tutti i condomini di utilizzarlo secondo le proprie esigenze.

Ciascun condomino pertanto ha diritto a un posto auto, a prescindere dai millesimi di proprietà. E se lo spazio è insufficiente a ospitare un’auto a testa, il condominio è tenuto a regolamentarne l’uso in modo rotatorio. Se non lo fa, ciascun condomino può ricorrere al giudice affinché lo obblighi a farlo.

Chi ha diritto di utilizzare i parcheggi condominiali?

L’utilizzo dei parcheggi condominiali è generalmente riservato ai condòmini, ovvero i proprietari delle unità immobiliari all’interno del condominio. Tuttavia, il regolamento condominiale può stabilire criteri specifici per l’assegnazione e l’uso dei posti auto, inclusa la possibilità di affittarli o assegnarli a non residenti.

Attenzione: anche se l’area non è transennata o non sono presenti appositi cartelli con la scritta “proprietà privata”, gli estranei non possono accedervi. La Cassazione ritiene che si configuri il reato di violazione di domicilio per l’estraneo che, non ospitato da almeno un condomino, parcheggi il proprio veicolo nel cortile condominiale.

Come vengono gestite le spese per i parcheggi condominiali?

Le spese relative ai parcheggi condominiali, che possono includere manutenzione, pulizia, sicurezza e illuminazione, sono ripartite tra i condòmini. La quota di ciascun condòmino è determinata in base aimillesimi di proprietà o ad altri criteri definiti nel regolamento condominiale.

Ciò nonostante la Cassazione ha escluso che chi sia proprietario di un immobile grande – e quindi contribuisca di più alle spese comuni, avendo più millesimi – abbia diritto a un maggior spazio nel cortile. E questo perché l’articolo 1102 del codice civile assegna a tutti i condomini – a prescindere dal numero di millesimi – il diritto di utilizzare le aree comuni allo stesso modo, a patto di non impedire agli altri il pari uso. Chi invece parcheggia due o più auto, limitando il diritto degli altri, può essere interdetto da tale comportamento.

Esistono regole specifiche per i parcheggi condominiali?

La legge non fissa regole specifiche se non, come appena visto, il diritto di pari uso ai sensi dell’articolo 1102 cod. civi. Pertanto le regole relative ai parcheggi condominiali sono definite nel regolamento condominiale, che può includere disposizioni sull’assegnazione dei posti auto, orari di accesso, limitazioni all’uso e misure disciplinari per il mancato rispetto delle regole. La Cassazione ha poi detto che i disabili e portatori di handicap fisico hanno diritto al posto auto più vicino al portone dell’edificio.

Se il regolamento non contiene norme per l’uso dei parcheggi e il cortile non basta ad ospitare almeno un’auto per condomino, l’assemblea deve adottare un criterio rotatorio che garantisca a tutti i condomini il pari uso. Se ciò non avviene, ciascun condomino può rivolgersi al giudice.

Quali sono le responsabilità dei condòmini riguardo ai parcheggi condominiali?

Oltre a contribuire alle spese di gestione e manutenzione dei parcheggi, i condòmini hanno la responsabilità di utilizzare gli spazi assegnati in modo corretto (ad esempio come scarico di merce e deposito o per abbandonare veicoli in disuso). Bisogna poi evitare di occupare posti non loro assegnati o di intralciare la circolazione all’interno dell’area parcheggio. Chi blocca il passaggio a un altro condomino (impedendogli di entrare o uscire dal suo posto) o occupa il parcheggio nominativamente assegnato ad altri può essere querelato per il reato di violenza privata.

Non è consentito delimitare l’area del proprio parcheggio con catene o cancelli (a meno che non sia di proprietà esclusiva): un comportamento del genere, dopo 20 anni, potrebbe infatti determinare l’acquisizione della proprietà per usucapione).

Il regolamento condominiale può imporre delle multe per chi non rispetta l’uso dei parcheggi, multe fino a 200 euro o, in caso di recidiva, fino a 800 euro. L’irrogazione della multa deve essere previamente autorizzata dall’assemblea ed è comunicata dall’amministratore che riscuote poi la somma.