Cosa succede se si svolgono attività economiche, come la produzione di energia mediante impianti fotovoltaici; quali adempimenti fiscali sono a carico dell’amministratore.

Se hai esaminato qualche documento condominiale, avrai notato che compare sempre il numero di codice fiscale, proprio come per le persone fisiche. E in effetti la legge [1] prevede che devono avere il codice fiscale anche le organizzazioni prive di personalità giuridica, come appunto è il condominio, che si qualifica come ente di gestione ed è, pertanto, un soggetto passivo d’imposta.

Ma ci sono dei casi in cui il condominio deve munirsi anche della partita Iva. Premettiamo che questo obbligo, che riguarda il condominio come soggetto in sé, è del tutto diverso da quello che riguarda la persona dell’amministratore in quanto professionista o lavoratore autonomo (qui basti dire che non è tenuto a dotarsi di partita Iva se amministra solo il condominio in cui abita, perché in tal caso manca il requisito dell’abitualità che connota le attività rilevanti ai fini Iva).

Vediamo, dunque, quando un condominio deve avere la partita Iva. Ti premettiamo che questo succede quando svolge attività economica, e i casi non sono rari, bensì abbastanza frequenti, e lo saranno ancor di più nel prossimo futuro, con l’espansione delle fonti di energia green, cioè rinnovabili e con un basso impatto ambientale.

Il condominio è soggetto ad Iva?

Il condominio non è un soggetto Iva perché non svolge attività economiche imponibili, come le cessioni di beni o le prestazioni di servizi, tali da rientrare nel campo di applicazione dell’imposta sul valore aggiunto [2].

Il condominio nel suo complesso è, invece, un utilizzatore finale di tutte le possibili cessioni di beni o prestazioni di servizi che vengono rese nei suoi confronti, come le forniture di energia, i lavori di ristrutturazione e quelli di riparazione svolti dalle ditte incaricate. Pertanto sono queste aziende, ditte o artigiani che devono fatturare le attività svolte ed applicare l’Iva; l’importo verrà incorporato, come di consueto, nel prezzo finale e dunque anche l’Iva sarà pagata dal condominio, o per meglio dire dai condomini in base alla ripartizione delle spese, come qualsiasi consumatore privato finale.

Quali attività economiche del condominio sono imponibili Iva

Il discorso cambia completamente quando il condominio svolge attività economiche soggette ad Iva. Ciò si verifica specialmente quando il condominio diventa un produttore di energia: allora rientra tra le «comunità energetiche rinnovabili» [3] che per legge possono essere costituite non soltanto nella classica forma d’impresa, ma anche da enti non commerciali, tra i quali rientrano anche i condomini.

In questi casi il condominio che dispone di un impianto fotovoltaico e lo pone in esercizio sostiene le spese di installazione e gestione, ma soprattutto produce energia, che può utilizzare in proprio o anche vendere al Gse (Gestore dei Servizi Energetici) per la parte eccedente i propri consumi interni. E allora si rende necessaria l’attribuzione del numero di partita Iva condominiale.

Nel dettaglio, le norme sul Superbonus per i condomini introdotte con il Decreto Rilancio [4] hanno disposto che l’esercizio di un impianto fotovoltaico di potenza non superiore a 200 Kw non costituisce svolgimento di attività commerciale abituale per le comunità energetiche rinnovabili – tra le quali, come abbiamo visto, sono compresi anche i condomini – e dunque l’eccedenza di energia prodotta rispetto all’autoconsumo non è imponibile ai fini Iva. Tale voce viene contabilizzata dal Gse secondo la disciplina contenuta in un Decreto del ministero dello Sviluppo economico [5].

I redditi prodotti dal condominio rilevano ai fini Iva?

Gli altri eventuali redditi prodotti dal condominio, invece – come il canone di affitto dell’ex alloggio del portiere, la rendita immobiliare delle parti comuni censibili dell’edificio e gli introiti per la concessione del tetto a società di telefonia per l’installazione di antenne e ripetitori – sono imponibili soltanto ai fini Irpef, rispettivamente come redditi di fabbricati o redditi di attività commerciali non esercitate abitualmente e derivanti dalla «assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere» [6]: pertanto non rientrano nel campo di applicazione dell’Iva.

Inoltre questi redditi vengono imputati figurativamente ad ogni condomino, in base ai millesimi di proprietà, e non al condominio, che non è un soggetto d’imposta autonomo, pur essendo tenuto agli obblighi fiscali (dichiarazione, versamento, ecc.) a cura dell’amministratore.

Quando il condominio deve munirsi di partita Iva?

Da quanto abbiamo detto, risulta chiaro che il condominio deve munirsi di partita Iva quando produce e vende energia derivante da un impianto fotovoltaico o da altre fonti rinnovabili (ad esempio, l’eolico) di potenza superiore a determinate dimensioni. Non sono escluse attività economiche ulteriori (anche se in verità molto poco frequenti) come l’affitto di spazi pubblicitari da parte di un condominio ubicato in una zona ben visibile, o degli impianti sportivi (campi da tennis, piscine, ecc.) a terzi, se tale attività viene svolta in forma abituale e organizzata da parte del condominio stesso, senza affidarsi ad una società di gestione.

L’Agenzia delle Entrate, rispondendo ad un interpello del Gse, [7], ha chiarito che il condominio dotato di un impianto fotovoltaico con potenza fino a 20 Kw non è tenuto ad aprire la partita Iva, in quanto gli eventuali proventi derivanti dalla vendita di energia eccedente il proprio fabbisogno interno rientrano tra i redditi diversi, che vengono imputati ai fini Irpef pro quota a ciascun condomino, come abbiamo detto nel paragrafo precedente. Invece quando l’impianto è di potenza superiore a 20 Kw (oppure quando è inferiore ma si verifica la cessione totale dell’energia prodotta) il condominio assume la veste di una società di fatto avente ad oggetto la produzione e vendita di energia, e dunque svolge un’attività commerciale che consegue un reddito d’impresa, imponibile anche ai fini Iva.

Chi deve aprire la partita Iva del condominio?

L’art. 1130 del Codice civile indica, tra i molteplici compiti dell’amministratore, anche quello di «eseguire gli adempimenti fiscali». E tra questi è indubbiamente compreso anche quello di provvedere all’apertura della partita Iva, nei casi in cui è necessaria. Quindi sarà l’amministratore a chiedere all’Agenzia delle Entrate l’attribuzione del numero di partita Iva per il condominio, e dovrà farlo entro 30 giorni dall’inizio dell’attività rilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto.

Una volta aperta la partita Iva, sarà sempre l’amministratore ad emettere e annotare le fatture nei registri e a provvedere agli altri adempimenti periodici previsti per l’Iva, tra i quali la liquidazione e il versamento dell’imposta e la dichiarazione annuale, oltre alla conservazione dei documenti fiscali.

Per gli impianti fotovoltaici, l’unica peculiarità sta nel fatto che quando il condominio emette fattura nei confronti del Gse per l’energia immessa in rete, il Gse deve applicare nei confronti del condominio (che si qualifica come società di fatto) la ritenuta fiscale del 4% prevista dalla legge [8]. Anche la contabilizzazione di questa voce, che deve essere inserita nella documentazione condominiale dei giustificativi di spesa e nel rendiconto consuntivo annuale, è compito dell’amministratore del condominio.