Vendita di un immobile concesso in locazione commerciale: i diritti dell’affittuario. 

Ipotizziamo il caso di un soggetto che abbia preso in affitto un magazzino o un altro locale adibito a uso commerciale (ad esempio un ufficio, la sede amministrativa di una azienda, un negozio e così via). Dinanzi all’intenzione del relativo proprietario di vendere l’immobile, potrebbe egli esercitare il diritto di prelazione? La risposta dipende dall’uso che sia stato fatto del locale. Vediamo allora di scoprire quando spetta il diritto di prelazione in una locazione commerciale.

Cos’è il diritto di prelazione

Come noto la prelazione consiste nel diritto ad essere preferito, in caso di vendita, a eventuali terzi offerenti, ma solo a parità di condizioni contrattuali. Basterebbe quindi una minima riduzione del prezzo o variazione delle condizioni di pagamento del prezzo offerte dall’inquilino per escludere la prelazione. 

Il diritto di prelazione è dunque un diritto che consente a un soggetto di acquistare un bene prima di altri, in caso di vendita da parte del proprietario. Il diritto di prelazione può essere previsto per legge o può essere inserito in un contratto.

Il diritto di prelazione può essere esercitato solo se il proprietario ha deciso di vendere l’immobile e solo se il soggetto titolare del diritto di prelazione lo esercita entro il termine stabilito dalla legge, scaduto il quale il titolare del bene può cederlo a chi vuole. 

Esistono diverse tipologie di diritto di prelazione, alcuni esempi sono:

• il diritto di prelazione agraria, che consente ai coltivatori diretti e agli imprenditori agricoli di acquistare i terreni agricoli prima di qualsiasi altro acquirente, in caso di vendita da parte del proprietario;
• il diritto di prelazione urbanistica, che consente ai comuni di acquistare gli immobili prima di qualsiasi altro acquirente, in caso di vendita da parte del proprietario, per la realizzazione di opere pubbliche o per l’espansione urbanistica;
• il diritto di prelazione dell’inquilino, che consente all’inquilino di acquistare l’immobile in affitto prima di qualsiasi altro acquirente, in caso di vendita da parte del proprietario, ma solo a determinate condizioni che vedremo qui di seguito. 

Il diritto di prelazione può essere esercitato solo entro un termine stabilito dalla legge o dal contratto e, una volta esercitato, il proprietario deve vendere l’immobile al soggetto titolare del diritto di prelazione.

Prelazione dell’inquilino in affitto

Se il proprietario di un immobile concesso in affitto intende venderlo, non sempre l’inquilino che vi vive all’interno o vi esercita la propria attività commerciale ha il cosiddetto “diritto di prelazione” ossia il diritto ad essere preferito, a parità di condizioni contrattuali, a eventuali terzi offerenti.

Anzi, a ben vedere, il diritto di prelazione in caso di uso abitativo ha un ambito di applicazione risicato e spetta in un solo caso ossia, come vedremo nel successivo paragrafo, in caso di disdetta del locatore al primo rinnovo contrattuale con lo scopo di vendere il bene. 

Invece più ampia è l’ipotesi di prelazione in caso di locazione a uso commerciale. Di tanto parleremo qui di seguito.

Quando spetta il diritto di prelazione nell’affitto a uso abitativo?

In caso di affitto a uso abitativo, il diritto di prelazione è confinato a un’unica e marginale ipotesi: 

• solo in occasione della prima scadenza del contratto ossia dopo i primi 4 anni nel contratto di locazione a canone libero o dopo i primi 3 anni nei contratti di locazione a canone concordato;
• a patto che il proprietario disdica il contratto ossia manifesti all’inquilino la volontà d’impedire il rinnovo tacito della locazione motivandolo con l’intenzione di vendere l’immobile.

Si tratta di una misura rivolta a compensare in qualche modo il sacrificio del mancato godimento dell’immobile tolto in locazione, per l’ulteriore quadriennio previsto dalla legge, a fronte della utilità, per il locatore, purché sprovvisto di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione, di poter vendere a terzi il bene.

Quando spetta il diritto di prelazione nell’affitto a uso commerciale?

Il diritto di prelazione in caso di locazione a uso commerciale spetta solo se nell’immobile siano esercitate attività a contatto diretto con il pubblico. In questo caso, a fronte della volontà del proprietario di vendere l’immobile, la legge garantisce al conduttore il diritto di prelazione.

Il proprietario dell’immobile, pertanto, dovrà preferire il conduttore rispetto ai terzi nella conclusione del contratto di compravendita, a parità di condizioni. In particolare, il locatore avrà l’onere di comunicare le sue intenzioni al conduttore, indicando il prezzo di vendita e le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa con l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. 

Il conduttore (ossia l’inquilino) potrà avvalersi del diritto di prelazione ma dovrà comunicarlo al venditore entro 60 giorni dal ricevimento dell’offerta da parte di quest’ultimo. 

Successivamente il conduttore dovrà versare il prezzo di acquisto, con contestuale stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. 

Qualora, invece, il proprietario ometta di adempiere a tali oneri, l’inquino con il diritto di prelazione potrà riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa. È il cosiddetto diritto di riscatto. In pratica, se il locatore non rispetta il diritto di prelazione concesso dalla legge a favore dell’inquilino, ad esempio vendendo l’appartamento locato senza avvisare il conduttore, questi potrà rivolgersi nei all’acquirente dell’immobile e/o dei successivi acquirenti, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, e chiedere la restituzione del bene.

Se invece nel locale a uso commerciale non vengono svolte attività che implicano rapporti diretti con la clientela non è ammesso il diritto di prelazione [1]. Di conseguenza, il proprietario dell’immobile non sarà tenuto a privilegiare il conduttore nella conclusione della compravendita, ma potrà scegliere liberamente la propria controparte contrattuale.

Cosa succede se l’immobile viene venduto e non c’è diritto di prelazione?

Tutte le volte in cui la legge non riconosce il diritto di prelazione o questo non viene esercitato dall’inquilino, la vendita dell’immobile non implica l’automatica risoluzione del contratto di locazione. In pratica, l’inquilino ha diritto a rimanere nel locale (sia esso adibito a uso abitativo che commerciale), mantenendo però il rapporto con il nuovo titolare del bene. Quest’ultimo potrà poi decidere di inviare la disdetta alla successiva scadenza – in tal caso sfrattando il conduttore – oppure proseguire il rapporto. 

Sul punto la legge è chiara nell’affermare che l’acquirente subentrerà nel contratto quale locatore, alle condizioni concordate dalle parti originarie e l’inquilino potrà continuare a rimanere nei locali fino alla naturale scadenza dell’accordo.

Durata delle locazioni commerciali

Si ricorda, infine, che la legge “equo canone” prevede precisi termini di durata delle locazioni commerciali: non possono essere inferiori a sei anni se gli immobili sono adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo; o a nove anni nel caso in cui l’immobile sia adibito ad attività alberghiere. Eccezion fatta, beninteso, per le attività di carattere transitorio, che possono avere durata più breve.

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