Il diritto di sopraelevazione: si può costruire un nuovo piano sull’edificio condominiale?

Quando si parla di sopraelevazione si intende il diritto, che spetta al proprietario dell’ultimo piano di un edificio, di costruire, sopra di esso, nuovi piani o nuove fabbriche. Tale diritto viene riconosciuto espressamente dalla legge – in particolare dall’articolo 1127 del codice civile – e può essere limitato solo con apposita previsione nell’atto di acquisto o nel regolamento condominiale. Ma quando si può sopraelevare? La norma in questione pone alcuni limiti. Li vedremo qui di seguito.

Cosa si intende per sopraelevazione?

Alla lettera, la soprelevazione è la costruzione di un nuovo piano sull’ultimo piano dell’edificio il quale, per forza di cose, deve essere piano: deve cioè trattarsi di un lastrico solare o di una terrazza e non invece di un tetto spiovente. 

Esempi di sopraelevazione sono:

• la realizzazione di nuovi piani;
• la realizzazione di nuove fabbriche;
• l’aumento di volume/cubatura con innalzamento del tetto;
• la realizzazione di cappuccine nelle mansarde di un palazzo.

Di solito quindi la sopraelevazione consiste nell’innalzamento del palazzo.

Limiti al diritto di soprelevazione

Vediamo ora, più nel dettaglio, quando si può sopraelevare e quando invece non lo si può fare. 

Il diritto di sopraelevare un nuovo piano sul lastrico solare di un palazzo spetta solo se vengono rispettate le seguenti condizioni:

• non è possibile pregiudicare le condizioni statiche dell’edificio: la costruzione cioè non deve creare pericoli di crollo o di altri danni al condominio (di tanto parleremo meglio in seguito);
• non deve essere leso il decoro architettonico dell’edificio condominiale;
• la sopraelevazione non deve diminuire notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

La sopraelevazione è pertanto vietata se: 

• le condizioni dell’edificio non sopporterebbero né il peso della sopraelevazione stessa né le sollecitazioni di origine sismica;
• la nuova costruzione è in distonia con le linee dell’edificio, rappresentando un “pugno in un occhio” rispetto al contesto, un elemento completamente diverso dalla restante facciata del palazzo. 

Divieto di sopraelevazione 

Il diritto di sopraelevazione spetta automaticamente al proprietario dell’ultimo piano, senza che sia necessaria un apposito riconoscimento. Tuttavia, esso non può essere esercitato se espressamente escluso:

• nell’atto di acquisto della proprietà dell’unità immobiliare;
• nel regolamento di condominio (anche se non approvato all’unanimità).

Se l’ultimo piano appartiene a più proprietari, ciascuno di essi ha facoltà di sopraelevare nei limiti della propria porzione di piano, con utilizzazione dello spazio aereo sovrastante a ciascuna porzione e nel rispetto dei limiti previsti dalla legge per la sopraelevazione.

Il diritto di sopraelevare può anche essere ceduto ad altro condomino o anche a terzi (ad esempio un costruttore), potendo, tale diritto, formare oggetto di autonomo contratto di trasferimento.

Doveri di chi sopraeleva

Chi fa la sopraelevazione deve pagare agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova costruzione, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli inoltre deve ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto d’uso.

Verifiche prima di sopraelevare

Si è detto sopra che il diritto a sopraelevare spetta a patto che non si pregiudichi la statica dell’edificio. Tale verifica deve essere preventiva ed effettuata a cura e spese del titolare del diritto di sopraelevazione.

La Cassazione [1] ha chiarito che la sopraelevazione è consentita solo dopo aver verificato la resistenza del palazzo a eventuali forze sismiche. In assenza di questo test, la costruzione è da reputarsi abusiva e va smantellata. 

Ai fini del superamento del divieto di non pregiudicare la stabilità dell’edificio non rileva l’esecuzione di opere di rafforzamento e consolidamento, specialmente se queste implicano un’invasione della sfera di godimento degli altri condomini, a meno che questi non vi acconsentano [2].

Ad esempio un condominio può opporsi alla sopraelevazione – e, se già realizzata, chiederne lo smantellamento – se questa incide negativamente sul sistema di deflusso dell’acqua piovana, mette a repentaglio la stabilità del complesso perché realizzata in maniera approssimativa, a rischio crollo e non conforme alle prescrizioni della legge 64/197 che impone alle imprese «la verifica della statica dello stabile in presenza di forze sismiche» in caso di sopraelevazioni di edifici in cemento armato normale e precompresso, in acciaio o a pannelli portanti. Dunque, a fronte di una pericolosità certificata e di una situazione di pericolo permanente dovuta a una totale inosservanza delle disposizioni legislative, può essere disposto l’obbligo di smantellamento.

Conseguenze della sopraelevazione

I proprietari dei piani (o delle porzioni di piano) risultanti a seguito della sopraelevazione entrano a far parte del condominio automaticamente. Essi quindi diventano comproprietari delle parti comuni e concorrono alle spese condominiali secondo i propri millesimi. Proprio perciò è necessario che la tabella millesimale sia rifatta a spese dei nuovi condomini risultanti dalla sopraelevazione. 

The post Quando si può sopraelevare? first appeared on La Legge per tutti.