Termini e condizioni per l’usucapione: quando ci si può intestare la proprietà altrui. 

L’usucapione è una figura giuridica molto importante che consente a una persona di acquisire la proprietà di un bene immobile o mobile, dopo averlo posseduto in modo continuo, pacifico e pubblico per un determinato periodo di tempo. Tuttavia, per molti, la questione rimane ancora poco chiara, e non tutti sanno quando è possibile acquisire il diritto di usucapione.

In questo articolo, cercheremo di fornire una risposta esaustiva e chiara a chi ancora non sa come funziona l’usucapione e quando è possibile intestarsi un bene altrui. In particolare, analizzeremo i principi generali che regolano l’usucapione, i tempi di possesso richiesti per acquisire il diritto di proprietà, i requisiti necessari per poter invocare l’usucapione e le eventuali eccezioni che possono impedire l’acquisizione del diritto.

Inoltre, forniremo alcuni esempi concreti per illustrare come funziona l’usucapione nella pratica, e come è possibile utilizzarla per acquisire la proprietà di un bene.

Se sei interessato a conoscere di più sull’usucapione, e vuoi capire quando si acquisisce il diritto di usucapione su un bene, continua a leggere questo articolo.

In cosa consiste l’usucapione?

L’usucapione è un istituto giuridico che consente di acquistare la proprietà di un bene mobile o immobile altrui senza bisogno di pagare un prezzo, senza necessità di firmare un contratto o di recarsi dinanzi a un notaio. 

L’usucapione si verifica quando un soggetto possiede un bene altrui per molto tempo (di norma 20 anni) e, su di esso, compie degli atti che solo il proprietario avrebbe il diritto di compiere. Non si deve trattare di  atti di normale amministrazione (ad esempio la sostituzione di una lampadina in un appartamento) ma di atti di straordinaria amministrazione come ad esempio: 

• di trasformazione (ad esempio la modifica di destinazione d’uso di una casa, la ristrutturazione interna, ecc.), 
• di demolizione (ad esempio l’abbattimento di una parente, lo spianamento di un terreno), 
• di costruzione (ad esempio la realizzazione di una veranda sul balcone di un appartamento, l’innalzamento di una stalla su un fondo, ecc.); 
• volti a impedire l’accesso a terzi (ad esempio la realizzazione di una staccionata, di un cancello ai confini di un terreno; la modifica della serratura di un appartamento; la costruzione di una porta chiusa a chiave che dà su un terrazzo e così via).

Le condizioni per l’usucapione

Per verificarsi l’usucapione è necessario che sussistano i seguenti requisiti:

• il detentore deve essere entrato in possesso del bene in modo pacifico, senza violenza o sotterfugi;
• il detentore deve essersi comportato sul bene come se fosse il proprietario, compiendo uno degli atti che abbiamo visto sopra, alla luce del sole;
• dal primo di tali atti devono decorrere i termini che a breve vedremo;
• in tutto questo arco di tempo, il proprietario non deve aver mai notificato al possessore un atto giudiziario volto a recuperare il proprio bene (non è sufficiente una semplice lettera raccomandata).

I termini dopo cui scatta l’usucapione 

Abbiamo detto che uno degli elementi essenziali dell’usucapione è il tempo. I termini per l’usucapione sono:

• 20 anni per beni mobili o immobili quando il possessore sa che il bene è di proprietà altrui;
• 10 anni per beni mobili o immobili quando invece il possessore è in buona fede perché  convinto che il bene sia proprio: è il caso di chi compra un bene con un atto nullo, perché ad esempio il venditore non è l’unico proprietario (si pensi a una casa cointestata);
• 10 anni per auto, moto e barche quando il possessore sa che il bene è di proprietà altrui;
• 3 anni per auto, moto e barche dalla trascrizione del passaggio di proprietà quando il possessore è in buona fede perché ha acquistato il bene da chi non ne è proprietario.

Tempi particolari sono dettati per l’usucapione di fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati come montani o aventi un reddito non superiore ai limiti fissati dalla legge speciale. In tali casi la proprietà può essere acquistata in via:

• ordinaria, in forza del possesso continuato per 15 anni;
• abbreviata, se l’acquisto avviene in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un titolo trascritto e idoneo al trasferimento della proprietà, decorsi 5 anni dalla data di trascrizione.

Quando scatta il diritto di usucapione?

Per acquisire il diritto di usucapione è necessario innanzitutto entrare nella detenzione del bene. A tal fine, come si è detto, non è necessario che vi sia un contratto (tuttavia la presenza di un contratto, anche se nullo, fa scattare l’usucapione abbreviata di 10 anni, come visto sopra). 

Dopodiché è necessario che il detentore compia uno degli atti che rientrano nel potere del proprietario e di cui si è parlato sopra (ad esempio una ristrutturazione, una demolizione, la realizzazione di una porta chiusa con il lucchetto le cui chiavi non vengono date al proprietario, un recinto o un cancello volti a escludere le altre persone dall’accesso e così via).

Dal primo di questi atti devono decorrere i termini di cui abbiamo parlato sopra (20 o 10 anni).

In tutto questo frangente, il soggetto che intende esercitare l’usucapione non deve mai perdere il possesso del bene per oltre un anno.

Inoltre il proprietario effettivo del bene non deve mai notificare un atto giudiziario volto a recuperare la disponibilità del proprio bene. 

Tutti questi presupposti sono sufficienti a far acquisire il diritto di usucapione; tuttavia l’iter deve completarsi con una sentenza del tribunale che accerti la loro sussistenza. In altri termini, chi vuol esercitare l’usucapione, dopo il decorso del termine dal primo atto di esercizio del potere come proprietario, deve avviare una causa contro il proprietario e dimostrare la sussistenza dei requisiti dell’usucapione. Deve quindi fornire le prove del primo atto di esercizio del potere del proprietario (ad esempio le ricevute dei lavori di ristrutturazione svolti, la testimonianza di vicini che lo abbiano visto arare un terreno e erigere la staccionata, ecc.). 

Senza le prove di tali comportamenti il giudice non può emettere la sentenza che accerta l’usucapione.

Prima della causa è necessario avviare il tentativo di mediazione contro il proprietario. 

Come contestare l’usucapione

Le eccezioni che può sollevare il proprietario dell’immobile per contestare l’usucapione possono essere diverse. Ad esempio, qualsiasi comunicazione del possessore con cui riconosca, in modo esplicito o implicito, la proprietà altrui del bene interrompe il termine di usucapione. Si pensi a una persona che, occupando la casa altrui, chieda al proprietario l’autorizzazione a effettuare dei lavori o il rimborso delle spese sostenute.

La semplice diffida scritta del proprietario non basta a interrompere l’usucapione. Questi deve notificare, tramite l’ufficiale giudiziario, un atto processuale rivolto a riacquistare il possesso del proprio bene. Non è poi necessario che la causa venga proseguita.

Approfondimenti 

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