Scopri le conseguenze del mancato rispetto di un contratto d’affitto, i diritti e doveri di locatore e inquilino, e gli esempi pratici per comprendere meglio la situazione per evitare lo sfratto.

In un contratto d’affitto, sia il locatore che l’inquilino hanno diritti e doveri da rispettare. Quando una delle parti non rispetta gli accordi stabiliti, l’altra può rivolgersi al giudice. Può farlo tuttavia solo se il contratto è stato registrato: un contratto in nero infatti non garantisce alcuna tutela giudiziaria poiché è nullo, ossia come se non fosse mai stato stipulato. Sicché alcun giudice può imporre l’adempimento di un accordo che non esiste. 

In questo articolo, affronteremo il problema del mancato rispetto di un contratto d’affitto, analizzando le regole generali, le conseguenze legali e fornendo esempi pratici per comprendere meglio la situazione.

Cosa succede se l’inquilino non paga l’affitto?

Se l’inquilino non paga l’affitto e il ritardo supera 20 giorni rispetto la scadenza fissata in contratto, il locatore ha il diritto di intraprendere un’azione di sfratto e, nello stesso procedimento, ottenere una condanna al pagamento degli importi dovuti dal conduttore moroso. 

Il conduttore ha la possibilità di interrompere la procedura in qualsiasi momento, fino alla pronuncia dello sfratto, pagando tutti gli arretrati, gli interessi e le spese legali eventualmente sostenute dal locatore per far valere i propri diritti.

Marco, inquilino di un appartamento, non ha pagato la mensilità di gennaio dell’affitto da tre mesi. Il locatore, dopo avergli inviato una diffida, può rivolgersi a un avvocato per avviare le procedure legali per recuperare l’importo dovuto e, se lo vuole, richiedere lo sfratto di Marco.

Cosa succede se l’inquilino non cura l’appartamento e non fa manutenzione

L’inquilino è tenuto a custodire l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia al fine di restituirlo nelle condizioni in cui gli è stato consegnato, salvo solo il deterioramento dal normale uso. Egli è tenuto a fare solo la piccola manutenzione ordinaria, quella cioè di importo non elevato e che non comporti opere murarie (come ad esempio l’apertura del pavimento o delle pareti). 

Nell’ipotesi in cui l’immobile presenti dei vizi (ad esempio la rottura di una tubatura) l’inquilino deve avvisare immediatamente il locatore affinché provveda a mettere in sicurezza l’immobile: diversamente ogni danno procurato sia all’immobile che a terzi ricade sull’inquilino stesso.

Cosa succede se l’inquilino non rispetta il regolamento di condominio?

Anche se l’inquilino non è un condomino (essendo tale status riservato al proletario dell’immobile), egli deve rispettare sempre il regolamento di condominio e tutte le regole della civile convivenza. In caso contrario, il locatore è tenuto a sfrattarlo se non vuole subire un’azione legale da parte del condominio.

Si pensi al conduttore che fa rumore, che non rispetta i turni per il parcheggio dell’auto, che usa l’appartamento per una destinazione diversa rispetto all’accatastamento o in contrasto con il regolamento condominiale. 

Cosa succede se il locatore non fornisce la manutenzione necessaria?

Se il locatore non effettua le riparazioni o la manutenzione necessaria dell’immobile, l’inquilino può richiedere un intervento giudiziario per ottenere l’esecuzione dei lavori a carico del locatore. Inoltre, l’inquilino può richiedere una riduzione temporanea del canone di locazione proporzionale al degrado dell’immobile. Può farlo però solo dopo aver fatto ricorso al giudice e non di sua spontanea iniziativa (a meno che l’appartamento risulti inservibile secondo lo scopo cui è destinato).

Laura, inquilina di un appartamento, si accorge che il riscaldamento non funziona correttamente e che il locatore non interviene nonostante le segnalazioni. Laura può rivolgersi a un avvocato per ottenere l’intervento del locatore e una riduzione temporanea dell’affitto.

Cosa succede se l’inquilino subaffitta l’immobile senza il consenso del locatore?

Se l’inquilino subaffitta l’immobile senza il consenso del locatore, quest’ultimo può richiedere la risoluzione del contratto e lo sfratto dell’inquilino. Il subaffitto non autorizzato è infatti una violazione dei termini del contratto di locazione. 

Tuttavia, se per il subaffitto dell’intero appartamento è necessario il consenso del locatore (che può essere accordato nello stesso contrato), per il subaffitto di una sola camera ciò non è necessario: l’inquilino può quindi dare in subaffitto una parte dell’appartamento a terzi, percependo da questi un canone, con il solo obbligo di informare il locatore delle generalità di tali soggetti (nome, cognome, ecc.).

Simone, inquilino di un appartamento, decide di subaffittare una stanza a un amico senza informare il locatore. Quando quest’ultimo lo scopre può intraprendere azioni legali per risolvere il contratto e procedere allo sfratto di Simone.

Cosa succede se l’inquilino non consente al locatore di entrare in casa?

Il locatore non può entrare nell’immobile affittato senza il consenso dell’inquilino, a meno che non vi sia una situazione di emergenza. Se il locatore viola il diritto alla privacy dell’inquilino, quest’ultimo può richiedere un risarcimento per danni e, in casi estremi, richiedere la risoluzione del contratto. Inoltre può denunciare il locatore per violazione della privacy. 

Ciò nonostante l’inquilino deve trovare il modo di consentire al locatore di accedere all’appartamento se ciò è finalizzato a farlo vedere a terzi intenzionati all’acquisto o ad un successivo contratto di locazione.

Giulia, inquilina di un appartamento, scopre che il locatore è entrato nella sua abitazione senza preavviso e senza motivo valido. Giulia può rivolgersi a un avvocato per richiedere un risarcimento e, se necessario, la risoluzione del contratto d’affitto.

Cosa succede se l’inquilino non restituisce l’immobile nelle condizioni pattuite?

Se l’inquilino non restituisce l’immobile nelle condizioni iniziali, il locatore può trattenere parte o l’intero deposito cauzionale per coprire le spese di ripristino. Inoltre, se il deposito non è sufficiente a coprire i danni, il locatore può intraprendere azioni legali per richiedere un ulteriore risarcimento.

Fabio, inquilino di un appartamento, restituisce l’immobile con danni alle pareti e ai pavimenti. Il locatore può trattenere il deposito cauzionale e, se necessario, avviare un’azione legale per ottenere un risarcimento maggiore per le spese di ripristino.

Secondo tuttavia la giurisprudenza, il locatore non può quantificare autonomamente l’entità del risarcimento. Ragion per cui, se vuoi trattenere la caparra, in assenza di accordo con l’inquilino, deve intraprendere contro di lui un’azione di risarcimento.

Cosa succede se l’inquilino non va via dell’appartamento?

Alla scadenza del contratto di locazione l’inquilino deve lasciare immediatamente l’appartamento.

Egli è tenuto a continuare a pagare i canoni di locazione, anche a contratto scaduto, se:

• non lascia l’immobile nonostante la disdetta o l’intimazione di sfratto;
• lascia l’immobile in condizioni fatiscenti, tali cioè da non poter essere riutilizzato, fin quando non provvede a pagare i lavori di manutenzione;
• lascia la propria mobilia pesante nell’appartamento. 

Cosa succede se il locatore aumenta l’affitto in modo ingiustificato?

Se il locatore aumenta l’affitto in corso di locazione l’inquilino non è tenuto a pagare. La legge infatti consente al locatore di chiedere solo l’adeguamento all’inflazione secondo l’Istat e nient’altro. Solo in caso di risoluzione del contratto di locazione e successiva stipula di un nuovo contratto è possibile rivedere il canone. Ma affinché ciò avvenga è necessario attendere la naturale scadenza.  

Marta, inquilina di un appartamento, riceve una comunicazione dal locatore che aumenta l’affitto del 20% senza motivazioni valide. Marta può rivolgersi a un avvocato per contestare l’aumento e difendere i suoi diritti.