Infiltrazioni di acqua e richiesto di risarcimento: non è possibile trattenere la cauzione.
Non è raro che, nel corso di un contratto di locazione, si possano riscontrare spiacevoli inconvenienti quali macchie di umidità e formazioni di muffa all’interno dell’appartamento. Questi problemi, spesso, sono il risultato di infiltrazioni d’acqua provenienti dalle tubature del condominio o magari da quelle dell’abitazione di un vicino. Tuttavia, non si può escludere che la causa sia da attribuire a danni presenti nelle tubature dello stesso appartamento. In queste situazioni, quale comportamento è tenuto ad assumere il conduttore? E quando la muffa è colpa dell’inquilino? Cerchiamo di fornire alcune risposte chiave e indicazioni utili.
Diritti e doveri dell’inquilino
Come inquilino, hai il dovere di occuparti dell’immobile rispettando la destinazione d’uso pattuita nel contratto di locazione, ad esempio, utilizzandolo come residenza, mantenendolo con la stessa cura che un diligente padre di famiglia riserverebbe ai propri beni, assicurandoti che rimanga in buone condizioni.
Ciò non implica, tuttavia, che tu debba farti carico di ogni tipo di spesa. Le spese per interventi di manutenzione straordinaria sono a carico del proprietario, così come quelle di manutenzione ordinaria di entità significativa. Al contrario, le spese minori di manutenzione ordinaria che non necessitano di lavori edili (ossia “opere murarie”) rientrano nelle responsabilità dell’inquilino. Cosa significa in pratica? Se dovessi notare delle infiltrazioni, il primo passo consiste nel segnalarle tempestivamente al proprietario dell’immobile e, successivamente, è necessario consentire l’accesso ai tecnici per eventuali ispezioni o riparazioni. Qualora il danno interessi direttamente le tubature dell’appartamento in affitto, spetta al proprietario provvedere alla loro riparazione, mentre l’inquilino è tenuto a tollerare i lavori necessari all’interno dell’abitazione, lasciando accedere l’idraulico e consentendo l’eventuale rottura del pavimento. Per questo inconveniente non può sospendere il pagamento del canone di locazione; potrebbe domandare una riduzione dello stesso, tramite il giudice, sempre che abbia subito una notevole riduzione nell’uso dell’immobile.
Il proprietario è obbligato ad intervenire per assicurare condizioni di vivibilità salubri e sicure.
Se, invece, il danno derivasse da parti comuni del condominio o da proprietà di vicini, sia l’inquilino che il proprietario hanno il diritto di richiedere l’intervento del responsabile per la risoluzione del problema.
Quando la muffa può dipendere dall’inquilino?
In generale, la muffa non è mai un problema dell’inquilino né per questa potrebbe, il locatore, chiedergli un risarcimento, salvo dimostri una sua condotta colpevole. Tale potrebbe essere, ad esempio, l’ipotesi dell’inquilino che sia partito lasciando le finestre aperte e consentendo all’umidità e alla pioggia di entrare in casa; o di quello che, pur avendo notato una perdita o la rottura di un tubo dell’acqua, non abbia avvisato il padrone di casa. O ancora si pensi a chi, notando delle infiltrazioni e delle macchie di umidità sul soffitto (probabilmente ascrivibili ai vicini) non lo abbia tempestivamente comunicato al locatore per poter prendere le contromisure. In queste ultime ipotesi, seppure l’inquilino non ha alcuna colpa per la causa dell’umidità, avendo contribuito alla produzione del danno, potrà essere ritenuto corresponsabile.
Possiamo fare un ultimo esempio sulla base di quanto affermato dalla Corte di Appello di Napoli con sent. n. 5 del 2024: «risponde dei danni il condomino che imprudentemente lascia aperti gli infissi delle finestre consentendo, in presenza di consistenti precipitazioni, il riversamento delle acque piovane dal suo alloggio a quello sottostante». La CTU, nel caso di specie, aveva precisato che se gli infissi dell’immobile fossero stati chiusi avrebbero impedito il riversarsi delle acque pluvie all’interno dell’appartamento sottostante. È evidente che la condotta tenuta dal condomino, consistita nell’aver lasciato aperti gli infissi, non rientra nella normale condizione di utilizzo dell’alloggio. Invero, rientra nelle comuni regole prudenziali il chiudere porte e finestre in presenza di fenomeni ventosi e burrascosi piovaschi. Tali comportamenti, se correttamente osservati, eviterebbero il verificarsi di dannosi eventi. In definitiva, ogni responsabilità è stata imputata al condomino distratto.
Il caso
Insomma, solo se c’è una mancanza di diligenza o un’inerzia nella custodia dell’immobile, nell’obbligo di vigilanza e di tempestiva informazione al locatore, il conduttore può essere ritenuto responsabile per la muffa ritrovata all’interno dell’immobile.
Poniamo dunque il caso di una persona che affitti il proprio appartamento a un individuo. Alla scadenza del contratto, il locatore, accedendo (e, per la prima volta, dopo molto tempo) nei propri locali, nota evidenti macchie di umidità. In ragione di ciò non può trattenere la cauzione ricevuta dall’inquilinoalla stipula del contratto di locazione, a titolo di indennizzo. E questo innanzitutto perché dovrebbe prima dimostrare quale responsabilità ha l’affittuario per tale evento (anzi, a tutto voler concedere, potrebbe essere piuttosto quest’ultimo a chiedere il risarcimento per il danno alla salute).
In secondo luogo la legge vieta al locatore di quantificare unilateralmente il danno eventualmente ascrivibile al conduttore. Solo il giudice lo può fare. Pertanto, ammesso che la causa delle muffe sia riconducibile alla condotta dell’inquilino, il padrone di casa dovrebbe agire contro di lui in via civile (avviando cioè un normale processo) per chiedere nei suoi confronti il risarcimento. Il tribunale verificherà prima la sussistenza di una responsabilità e, in secondo luogo, quantificherà l’ammontare dell’indennizzo da compensare sulla cauzione.
Cosa può fare l’inquilino se il proprietario di casa non vuole restituirgli la cauzione?
Poniamo infine l’ipotesi in cui il locatore, al termine dell’affitto, rilevando evidenti macchie di muffa sulle pareti, decida di trattenere la cauzione che il conduttore gli aveva versato. Come anticipato, una condotta del genere è ammessa solo se il locatore avvii contestualmente un giudizio civile di risarcimento. In caso contrario, l’inquilino ha diritto a ottenere la restituzione della cauzione e, in caso contrario, può agire dinanzi al tribunale per chiedere un decreto ingiuntivo nei confronti del locatore.