Inquilini maleducati: cosa fare se l’affittuario disturba gli altri condomini?

Il regolamento condominiale, così come tutte le norme del codice civile che regolamentano la vita all’interno dello stabile, hanno come primo e diretto destinatario il singolo “condomino”, ossia il proprietario dell’unità immobiliare. È lui innanzitutto che deve rispettare le regole per la pacifica convivenza. Ma che succede se, al suo posto, la disponibilità dell’immobile passa in capo a un terzo, come avviene quando si stipula un contratto di locazione? Il proprietario è responsabile del comportamento dell’inquilino? Il condominio può rivalersi nei confronti del primo per la condotta illecita tenuta dal secondo? Può infliggergli sanzioni economiche? E cosa rischia invece l’affittuario maleducato?

Come vedremo a breve nel seguente articolo, il locatore è tenuto a vigilare sul comportamento del conduttore, ad evitare che questi possa disturbare gli altri condomini, arrecando molestie come quelle per il rumore intollerabile o per l’utilizzo dell’immobile per finalità diverse da quelle consentite dal regolamento.

Ma procediamo con ordine.

L’inquilino deve rispettare il regolamento condominiale?

Benché non possa definirsi “condomino” in senso stretto (tale essendo solo il titolare del diritto di proprietà dell’unità immobiliare), l’inquilino è comunque tenuto a rispettare il regolamento ed è soggetto a tutte le limitazioni imposte dalle norme in esso contenute, anche se non lo ha mai approvato o lo stesso non è stato allegato al contratto di affitto. Non solo. L’inquilino deve anche osservare le norme di legge che regolamentano la vita condominiale come – tanto per fare un esempio – l’articolo 1102 del codice civile ai sensi del quale ciascun condomino può usare le aree comuni a patto di non alterarne la destinazione e non impedire agli altri condomini di fare altrettanto. O l’articolo 844 del codice civile che vieta i rumori o le immissioni di fumi e calori che possano superare la normale tollerabilità. O l’articolo 1122, sempre del codice civile, che vieta qualsiasi opera possa alterare il decoro architettonico del fabbricato.

Lo stesso discorso può porsi nei confronti di chi detiene l’appartamento in comodato, in usufrutto o in forza del diritto di abitazione che spetta al coniuge superstite o all’ex coniuge assegnatario della casa coniugale.

Che succede se l’inquilino viola il regolamento condominiale?

Nel caso in cui l’affittuario violi le clausole contenute nel regolamento, il condominio può rivolgersi direttamente nei suoi confronti per chiederne l’osservanza. In caso di mancato rispetto dell’intimazione, il condominio – così come ciascun condomino – può agire dinanzi al giudice affinché gli intimi il rispetto delle regole comuni (Cassazione 4920/2006).

In buona sostanza, il primo responsabile per la violazione delle norme condominiali è il trasgressore, anche se questi non è proprietario dell’unità immobiliare.

Tuttavia, il condominio non può infliggergli sanzioni economiche laddove previste nel regolamento. Facciamo un passo indietro per comprendere meglio il significato di tale affermazione.

Se previsto dal regolamento condominiale, l’amministratore – previa autorizzazione dell’assemblea – può infliggere nei confronti dei condomini che violano le norme del regolamento stesso sanzioni monetarie fino a 200 euro (o, in caso di recidiva, fino a 800 euro). Ebbene, tale potere può essere esercitato solo nei confronti del proprietario dell’immobile e non già di altri soggetti come gli inquilini o estranei (si pensi a chi parcheggia l’auto nel cortile può non appartenendo al condominio in questione). Non è possibile infliggere tali “multe” per l’omesso o il ritardato versamento delle quote condominiali, prevedendo già la legge, per tali comportamenti, una procedura apposita di riscossione con addebito delle spese processuali.

Il proprietario deve controllare che l’inquilino rispetti il regolamento condominiale?

Il locatore è garante, nei confronti del condominio, per il comportamento tenuto dal conduttore. Pertanto ha l’obbligo di controllare che il proprio inquilino rispetti il regolamento e che, con il suo comportamento, non dia fastidio agli altri condòmini. A tal fine deve adottare tutte le condotte necessarie a imporgli il rispetto delle regole (Trib. Milano, sent. n. 1947/2018), arrivando – nei casi più gravi – alla richiesta di risoluzione anticipata del contratto di locazione e al conseguente sfratto (così ha stabilito la Cassazione nella sentenza n. 8239/1997).

Ne deriva che, nel caso in cui l’inquilino non rispetti il regolamento, il condominio può cumulativamente:

• agire contro l’inquilino stesso per imporgli il rispetto delle regole e l’eventuale risarcimento per i danni arrecati;
• agire contro il locatore per imporgli il risarcimento del danno. Il condomino, principale destinatario delle norme regolamentari, si pone nei confronti della collettività condominiale non solo come responsabile delle dirette violazioni commesse da parte sua, ma anche come responsabile delle violazioni delle stesse norme da parte del conduttore del suo bene, essendo tenuto non solo a imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal regolamento, ma altresì a prevenirne le violazioni e a sanzionarle, anche mediante la cessazione del rapporto.

Cosa rischia il locatore se l’inquilino non rispetta il regolamento?

Come anticipato sopra, il locatore che non costringe l’inquilino al rispetto del regolamento e, in caso contrario, non lo manda via rischia innanzitutto un’azione civile di risarcimento da parte del condominio. In più quest’ultimo può infliggergli le eventuali sanzioni economiche di cui abbiamo parlato sopra, benché la condotta sia addebitabile non già a lui in prima persona ma al suo conduttore.

Appunto perché anche il locatore è responsabile della violazione posta in essere dal proprio inquilino, la sanzione potrà essere irrogata nei suoi diretti confronti. Questi però potrà poi rivalersi sull’inquilinoinadempiente.