Un agente immobiliare ha diritto alla provvigione quando la vendita non si conclude e viene depositata solo la proposta di acquisto?

Quando si tratta di trattative relative a compravendite immobiliari, spesso emergono contrasti in merito al momento a partire dal quale l’agente immobiliare (il cosiddetto mediatore) acquisisce il diritto al pagamento della provvigione. Sappiamo infatti che, prima di arrivare dinanzi al notaio, venditore e acquirente hanno numerosi contatti, alcuni dei quali diretti e partecipati dall’agente stesso. In ragione dell’attività preparatoria da questi svolta, potrebbe il professionista esigere il compenso se l’atto notarile non viene poi stipulato? E quando il mediatore non ha diritto alla provvigione?

La legge italiana regolamenta accuratamente le condizioni a cui la provvigione è subordinata, stabilendo che essa scatta solo nel momento in cui le parti concludono un accordo giuridicamente vincolante proprio grazie all’intermediazione dell’agente. A questi basta mettere in contatto venditore e acquirente senza dover necessariamente presenziare a tutte le successive trattative. Ma il compenso è dovuto solo alla stipula di un contratto, non necessariamente il rogito ma anche il compromesso.

E il deposito della proposta di acquisto? È sufficiente a determinare l’obbligo di pagare il mediatore? Recentemente, una sentenza della Cassazione ha fatto chiarezza su questo delicato tema. Scopriamo i dettagli della pronuncia.

La provvigione è dovuta anche senza la firma del contratto?

In linea di principio, la provvigione è dovuta all’agente immobiliare solo se il contratto di vendita viene effettivamente concluso.

La semplice presentazione di una proposta di acquisto non è sufficiente a garantire il pagamento della provvigione. Ciò è confermato dalla sentenza n. 9612/23 della Cassazione, la quale chiarisce che la stipula di un contratto definitivo (il cosiddetto rogito notarile) o almeno di un contratto preliminare (il cosiddetto “compromesso”) è necessaria per legittimare la richiesta di compenso da parte del mediatore.

Se poi, firmato il compromesso, le parti non addivengono alla stipula del rogito per un motivo non dipendente dal mediatore (si pensi all’agente che non abbia informato l’acquirente di eventuali abusi edilizi), quest’ultimo deve essere pagato.

Cosa dice la legge sul diritto alla provvigione?

L’articolo 1755 del Codice Civile stabilisce che il diritto alla provvigione sorge quando il mediatore ha compiuto l’opera per cui è stato incaricato, cioè quando ha contribuito in modo causale alla conclusione dell’affare. Questo significa che deve esserci un nesso diretto tra l’attività del mediatore e la conclusione della vendita. In altri termini, se mediatore e acquirente si sono conosciuti e hanno iniziato a intavolare trattative deve essere merito del mediatore e non di una loro spontanea iniziativa. Questo porta a un’altra importante conclusione: anche a mandato scaduto, se le parti inizialmente messe in contatto dall’agente concludono l’affare, quest’ultimo deve essere ugualmente pagato.

Che cosa ha stabilito la Cassazione riguardo le clausole contrattuali?

Secondo la Suprema Corte, una clausola che prevede il diritto alla provvigione prima della conclusione effettiva dell’affare, ad esempio al semplice deposito della proposta di vendita, è da considerarsi nulla. In particolare, se tale clausola non corrisponde al momento in cui l’affare è stato effettivamente concluso, essa non ha efficacia giuridica.

La Corte ha anche ribadito che, in caso di mancata vendita, il mediatore ha diritto a un compenso solo se ha svolto un’effettiva attività di ricerca e ha mobilitato le proprie risorse e organizzazione.

In quali casi l’agente non ha diritto alla provvigione?

Se l’affare non viene concluso per qualsiasi motivo, come il recesso anticipato o il mancato accordo su termini cruciali come il prezzo o le modalità di pagamento, l’agente non può richiedere la provvigione. Inoltre, la provvigione non è dovuta se le parti non hanno raggiunto un accordo vincolante e formalmente efficace come appunto il compromesso.

Il mediatore non ha diritto al compenso se non è iscritto all’apposito albo o se ha taciuto circostanze determinanti per il consenso delle parti come:

• le condizioni economiche dell’acquirente (ad esempio se è un soggetto fallito),
• eventuali divieti contenuti nel regolamento condominiale che possano influire sull’uso del bene (si pensi a chi voglia acquistare un appartamento per farne un ufficio quando il regolamento di condominio vieti utilizzi diversi dalla civile abitazione),
• la provenienza dell’immobile da una donazione (il che renderebbe più difficile l’accesso al mutuo),
• la presenza di abusi edilizi,
• l’assenza di un certificato di agibilità,
• difetti di costruzione o altri vizi dell’immobile (infiltrazioni di acqua, impianti rumorosi, ecc.).

Pertanto, se l’acquirente o il venditore non giungono alla stipula del contratto per una di tali ragioni, l’agente non può chiedere di essere pagato.