Secondo il Tribunale di Bergamo, l’istituzione del fondo speciale è obbligatoria e la sua omissione rende nulla la delibera condominiale.
Nel caso in cui l’assemblea di condominio deliberi di eseguire dei lavori di manutenzione sull’edificio, quando è obbligatoria l’istituzione del fondo speciale? Che conseguenze può avere la mancata costituzione di tale fondo? Queste sono alcune delle domande alle quali cercheremo di dare risposta in questo articolo, esaminando un recente caso deciso dal Tribunale di Bergamo con sentenza numero 1348 pubblicata il 22 giugno 2023. Una sentenza in realtà che non aggiunge nulla di nuovo all’attuale panorama interpretativo: infatti i giudici si sono rifatti all’orientamento ormai stabile della Cassazione.
Quando bisogna costituire il fondo speciale
Secondo la legge italiana, in particolare l’articolo 1135, comma 1, n. 4 del Codice civile, al momento dell’approvazione della delibera che decide i lavori di manutenzionestraordinaria dell’edificio oppure le innovazioni, l’assemblea deve approvare la costituzione di un fondo speciale. Si tratta di un fondo cassa collegato a una riserva in bilancio, vincolato al pagamento della ditta edile che si occuperà di realizzare i lavori. In esso l’amministratore dovrà accantonare tutti i pagamenti fatti dai condomini per finanziare i lavori: pagamenti che vanno riscossi prima del compimento delle opere, ma eventualmente anche a rate secondo SAL (stati di avanzamento dei lavori).
In particolare l’articolo 1135 del Codice civile – per come modificato dalle leggi n. 220/2012 e n. 9/2014 – impone all’assemblea di provvedere «alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituto in relazione ai singoli pagamenti dovuti».
In questo modo si evitano situazioni di morosità che potrebbero penalizzare i condomini virtuosi (questi infatti potrebbero subire il pignoramento da parte della ditta creditrice qualora il condominio non dovesse pagare le fatture). Il fondo serve ovviamente anche per tutelare la ditta esecutrice delle opere.
Cosa succede se non viene costituito il fondo speciale?
La mancata costituzione del fondo in occasione di lavori straordinari rende nulla la delibera assembleare condominiale. Il che significa che l’amministratore non potrà riscuotere i pagamenti dai vari condomini e che questi potranno eventualmente opporsi al decreto ingiuntivo intimato loro dal condominio in caso di morosità.
Il Tribunale di Bergamo ha evidenziato dunque che la costituzione del fondo speciale obbligatorio in presenza di opere edili è obbligatoria a pena di invalidità della delibera.
La vicenda
Nel caso preso in esame, una condomina aveva impugnato diverse delibere assembleari a causa della mancata costituzione del fondo obbligatorio, chiedendo che venisse dichiarata nulla e/o annullata la delibera. Il giudice, sospendendo l’esecutività della delibera, ha ribadito l’obbligatorietà della costituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori straordinari come ulteriore condizione di validità della delibera.
Il condominio sosteneva che la costituzione del fondo speciale obbligatorio non era necessaria, in quanto non era stato presentato né perfezionato alcun contratto di appalto. Tuttavia, il Tribunale non ha condiviso questa posizione e, in conclusione, ha dichiarato la nullità della delibera assembleare impugnata, condannando il condominio a rifondere le spese processuali e di mediazione.
Quali sono le conseguenze della mancata istituzione del fondo?
La giurisprudenza italiana è chiara a questo proposito: le delibere che avviano lavori straordinari senza la previa costituzione del fondo speciale sono nulle. Questa norma, infatti, ha una funzione di tutela sia dell’interesse collettivo del condominio, sia del singolo condomino, e prevede che una delibera che non rispetta l’obbligo di istituzione del fondo, o che modifica le modalità costitutive del fondo, viene ritenuta nulla.
In particolare la Cassazione ha detto che l’articolo 1135 del Codice civile, obbligando l’allestimento anticipato del fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, configura una ulteriore condizione di validità della delibera approvativa delle opere manutentive straordinarie dell’edificio (per tutte, Cass. 9388/2023).
Altre numerose pronunce hanno ritenuto nulle le delibere che hanno avviato i lavori senza precostituire il fondo speciale (tra le altre, Trib. Milano 30 maggio 2017, n. 6132). Il Tribunale di Roma (28 settembre 2018, n. 18320) ha evidenziato che l’obbligo di istituire il fondo va inteso in una accezione contabile, non essendo necessario accantonare somme per saldare i lavori prima dell’avvio. Il Tribunale di Modena (16 maggio 2019, n. 763) ha considerato la norma inderogabile dalle parti. Il carattere imperativo deriverebbe dal tenore letterale e dalla funzione di tutela dei condòmini. Il mancato rispetto dell’obbligo, essendo disposto nell’interesse collettivo, rende nulla la decisione assembleare.