Ipoteca sulla casa: quando si può contestare e da quali importi può essere iscritta.

L’iscrizione di ipoteca su un immobile è una garanzia che il creditore mette in pratica al fine di evitare che il debitore possa cedere i propri beni e così eludere il rischio di un pignoramento. L’ipoteca infatti consente di mettere all’asta la casa benché ceduta a terzi. Ad essa vi ricorrono anche l’Agenzia delle Entrate e l’Agente per la Riscossione esattoriale in caso di debiti fiscali. Ma, in quest’ultimo caso, devono essere rispettate una serie di condizioni, prima tra tutte la comunicazione preventiva affinché il contribuente sia posto nella condizione di estinguere il debito.

Scopo di questa guida è spiegare quando è nulla l’iscrizione di ipoteca senza preavviso. Vedremo se e quando è possibile iscrivere ipoteca sulla prima casa, da quali importi e cosa rischia il proprietario dell’immobile. Ma procediamo con ordine.

Si può iscrivere ipoteca sulla prima casa?

In caso di cartelle esattoriali non pagate, il decreto legge n. 69/2013 vieta solo il pignoramento della prima casa ma non anche l’iscrizione di ipoteca. Si può quindi iscrivere ipoteca sulla prima casa a patto però che il debito sia superiore a 20.000 euro (tale limite non sussiste invece per i privati).

Chiaramente la sola ipoteca senza possibilità di mettere all’asta l’immobile ha un valore puramente simbolico e cautelativo: essa non pregiudica la possibilità al debitore di continuare a vivere nell’abitazione e anche di venderla (tuttavia con ipoteca acclusa). Tuttavia, semmai un altro creditore dovesse pignorare l’immobile (ad esempio la banca), il fisco avrebbe diritto ad insinuarsi alla procedura e a partecipare alla divisione del ricavato dalla vendita forzata, secondo il grado della propria ipoteca.

Quando opera il divieto di pignoramento sulla prima casa?

Il divieto di pignoramento sulla prima casa opera a patto che sussistano le seguenti condizioni:

• l’immobile deve essere luogo di residenza del debitore;
• l’immobile non deve essere di lusso (ossia accatastato nelle categorie A/1, A/8 e A/9);
• l’immobile deve essere adibito a civile abitazione: non può quindi trattarsi di un negozio o di un immobile dato in affitto;
• il debitore non deve avere altri immobili di proprietà, anche solo per quote;

Attenzione però: il divieto di pignoramento della prima casa opera solo nei confronti del fisco e, segnatamente, per il caso di omesso pagamento delle cartelle esattoriali. Non opera invece quando il creditore è un privato (ad esempio una finanziaria).

Prima dell’ipoteca sulla casa ci vuole un preavviso?

L’obbligo del preavviso prima dell’iscrizione dell’ipoteca sulla casa non opera per i privati ma solo per il fisco.

Così, secondo la normativa vigente, l’iscrizione di un’ipoteca deve essere preceduta da un preavviso di almeno 30 giorni. Questo serve a garantire il diritto alla difesa del proprietario dell’immobile, permettendogli di presentare eventuali osservazioni o pagare le somme dovute prima che l’iscrizione diventi effettiva.

Nel termine di preavviso il contribuente potrebbe anche evitare l’ipoteca chiedendo una rateazione del debito.

Con la sentenza n. 2293/9/2023, i giudici della Commissione di Giustizia Tributaria della Puglia, hanno ribadito che, in assenza di preavviso, l’ipoteca è nulla. Spetta al fisco dimostrare l’invio del preavviso, cosa che avverrà solo con l’avviso di ricevimento della raccomandata a.r. o, per chi è iscritto all’Inad, con la ricevuta di spedizione della PEC.

Tale principio, già affermato dalla Corte di Cassazione, tutela il contribuente e garantisce il rispetto del contraddittorio endoprocedimentale.

Nel caso di iscrizione di ipoteca, l’agente della riscossione deve pertanto notificare al proprietario dell’immobile una comunicazione preventiva. Questa comunicazione deve avvertire che, in assenza del pagamento delle somme dovute entro 30 giorni, il ruolo costituirà titolo per iscrivere ipoteca sull’immobile.

Quando si può pignorare la prima casa?

La prima casa si può pignorare solo se il contribuente, oltre alla casa di residenza, possiede altri immobili (terreni, negozi, abitazioni, ecc.) anche se in semplice quota.

Tuttavia il pignoramento è possibile solo se:

• sono decorsi almeno 6 mesi dall’iscrizione di ipoteca;
• il debito è superiore a 120mila euro.

Pertanto, per debiti compresi tra 20mila e 120mila euro, il fisco può solo iscrivere l’ipoteca, anche se il contribuente è proprietario di più immobili.?

Nel caso in esame, i giudici hanno constatato che l’agente della riscossione non era stato in grado di dimostrare la notifica del preavviso di ipoteca al contribuente. Di conseguenza, hanno annullato l’iscrizione ipotecaria per mancanza di questo requisito essenziale.