Ho dato disdetta per un locale affittato ad uso commerciale. Il conduttore mi ha chiesto l’indennità per perdita di avviamento. Gli è dovuta per intero anche se lui è subentrato ad un precedente conduttore?

Innanzitutto occorre precisare che l’indennità per la perdita di avviamento prevista dall’articolo 34 delle legge n. 392 del 1978 in favore del conduttore che esercita una delle attività indicate nell’articolo 27, nn. 1) e 2) della stessa legge non è una penale a carico del proprietario – locatore, ma è appunto una indennità che ha lo scopo di compensare il conduttore che, a seguito della cessazione del rapporto di locazione causata dalla disdetta data dal proprietario, perde in tutto o in parte l’avviamento che era riuscito a costruire nel corso degli anni.

L’indennità è dovuta in misura fissa, cioè 18 mensilità del canone di locazione per le attività industriali, commerciali ed artigianali e 21 mensilità per le attività alberghiere.

Inoltre, come già sa, è dovuta un’ulteriore indennità (di altre 18 o 21 mensilità) se l’immobile venga adibito, da chiunque, all’esercizio della stessa attività o di attività affini a quelle già esercitate dal conduttore uscente a condizione che il nuovo esercizio sia iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

Dunque, per avere diritto all’indennità, occorre che:

• ci sia un contratto di locazione ad uso non abitativo per l’esercizio delle attività indicate nell’articolo 27, nn. 1) e 2) della legge n. 392 del 1978 che comportino diretti contatti con il pubblico;
• la cessazione del rapporto di locazione dipenda, come nel suo caso, dalla volontà del locatore (è lei, infatti, che ha dato disdetta): la legge, infatti, chiarisce che l’indennità non è dovuta quando il rapporto cessa a causa di un inadempimento del conduttore o a causa di recesso o disdetta dati dal conduttore o nel caso di procedure concorsuali.

Pertanto l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale è sempre dovuta dal proprietario – locatore in tutti i casi in cui sia il proprietario – locatore a far cessare, con sua disdetta, il contratto di locazione ad uso non abitativo per l’esercizio di attività commerciali, industriali, artigianali ed alberghiere che comportino contatti diretti con il pubblico.

L’indennità è dovuta indipendentemente dalla prova di un danno effettivo subìto dal conduttore e, fino a quando non viene pagata, il conduttore ha diritto di ritenzione, cioè ha il diritto di restare nell’immobile fino al pagamento dell’indennità che gli spetta.

Il subentro, durante il rapporto di locazione, di un conduttore al posto di un altro, non azzera l’importo dell’indennità di avviamento: l’importo, anche in questo caso, resta sempre quello stabilito dall’articolo 34 della legge n. 392 del 1978 e va interamente pagato a colui che risulta conduttore al momento della cessazione del rapporto di locazione (così stabilisce l’articolo 36, comma 2, della legge n. 392 del 1978).

Pertanto nel suo caso, l’intero ammontare dell’indennità per la perdita dell’avviamento (calcolato secondo quanto stabilisce l’articolo 34 della legge n. 392 del 1978) dovrà essere pagato all’attuale conduttore.

Infine, occorre sottolineare che tutte le norme citate (cioè gli articoli 34 e 36 della legge n. 392 del 1978) sono applicabili al suo contratto anche perché l’articolo 13 del contratto stesso fa rinvio alla normativa in vigore per tutto quanto in esso non espressamente previsto.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte

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