Diritti e doveri in condominio: cosa si può fare, cosa è lecito e cosa è illegale. 

Cosa si può fare e cosa non si può fare in un condominio? La casistica è lunga e bisognerebbe avere molta fantasia per immaginare tutte le situazioni di conflitto che potrebbero originare da una convivenza. Tuttavia, conoscendo le più frequenti dispute che si consumano nei tribunali, è possibile indicare – senza alcuna presunzione di esaustività – quali sono le cose vietate in un condominio.

Per farlo dovremo prima tenere conto dei principi generali che regolano la materia condominiale: principi stabiliti dal codice civile e che tracciano un po’ la mappa di quelle che sono le condotte lecite e quelle illecite. Ma procediamo con ordine. 

Cosa è vietato fare in casa propria se si è in condominio? 

In linea generale, e salvi gli esempi pratici che faremo più avanti, ciascun condomino può fare ciò che vuole in casa propria a patto che:

• non violino il decoro architettonico dell’edificio (si pensi a chi realizza una veranda sul balcone che stona con il contesto);
• non pregiudichino la stabilità dell’edificio (si pensi a una piscina sul balcone che possa far crollare la struttura).

Restano comunque salvi eventuali limiti imposti dal regolamento condominiale: regolamento però che, per interferire sulla proprietà privata, deve essere stato approvato all’unanimità (deve cioè essere un regolamento «contrattuale»). 

Un regolamento condominiale può, ad esempio, vietare lo svolgimento di attività rumorose o impedire che i condomini utilizzino i propri appartamenti per determinati usi (ad esempio bed & breakfast, locande, asili, pensioni, palestre), ecc. Tutto ciò a patto che i divieti e le limitazioni alla proprietà individuale siano specificati in modo chiaro nel regolamento di condominio contrattuale, usando espressioni che non diano luogo ad incertezze, né interpretazioni equivoche.

Cosa è vietato fare nelle aree condominiali? 

Allo stesso modo i condomini possono anche utilizzare le parti comuni dell’edificio, quelle cioè condominiali, a patto però che:

• non ne alterino la destinazione d’uso (si pensi a chi usa l’androne per custodire le motociclette durante la notte, comportamento questo vietato);
• non impediscano agli altri condomini di fare pari uso delle stesse aree (sarebbe ad esempio vietato utilizzare gran parte del tetto per i propri pannelli fotovoltaici);
• non pregiudichino il decoro architettonico del fabbricato.

Cosa può vietare il regolamento condominiale?

Infine, ulteriori divieti possono essere desunti dal regolamento condominiale che può, ad esempio:

• definire gli orari di rumore consentiti;
• destinare determinate aree a usi esclusivi;
• vietare il possesso di animali negli appartamenti (a tal fine è necessario un regolamento approvato all’unanimità);
• vietare modifiche strutturali agli appartamenti o cambi di destinazione d’uso (ad esempio il regolamento potrebbe vietare di utilizzare gli appartamenti a uso ufficio o per attività commerciali);
• parcheggiare in determinate aree del cortile;
• stendere i panni e la biancheria dai balconi;
• fumare nell’ascensore;
• utilizzare griglie per il barbecue sui balconi;
• organizzare feste sulla terrazza comune;
• lasciare le biciclette o altri oggetti nei corridoi.

Altre cose vietate in condominio

In assenza di specifici divieti nel regolamento, al condominio si applicano le norme sulla proprietà stabilite dal codice civile. Pertanto non è consentito:

• fare rumori oltre la normale tollerabilità (non si devono cioè superare i rumori di fondo di oltre 5 decibel dalle 06:00 del mattino alle 22:00 o di oltre 3 decibel nelle ore notturne);
• far gocciolare l’acqua dal proprio balcone in quello sottostante (diversamente si può essere querelati per il reato di «getto pericoloso di cose»);
• produrre fumi o esalazioni di vapori che possano dare fastidio ai vicini;
• installare condizionatori rumorosi o che molestino i vicini;
• realizzare tettoie, pergolati o pergotende che possano limitare il diritto di affaccio del condomino del piano di sopra (di norma bisogna lasciare una distanza di 3 metri tra gli appartamenti laddove questa possa essere rispettata tenendo conto delle caratteristiche dell’immobile);
• affiggere cartelli o altri avvisi in luoghi condominiali ove possano accedere terzi estranei da cui si possano evincere situazioni personali dei condomini (ad esempio cause in corso, comportamenti scorretti, debiti non saldati);
• registrare l’assemblea condominiale se gli altri non sono d’accordo;
• sporcare i luoghi comuni e non pulire;
• usare l’ascensore come montacarichi per oggetti particolarmente pesanti;
• bloccare l’ascensore per molto tempo impedendo agli altri condomini di farne pari uso.

Cosa rischia chi viola i divieti in condominio?

Chi non rispetta le regole del vivere pacifico può essere citato in tribunale da chi viene pregiudicato da tale comportamento affinché il giudice gli interdica la condotta vietata ed eventualmente lo condanni al risarcimento del danno.

L’amministratore è garante del rispetto del regolamento condominiale per cui può agire, a nome del condominio, solo quando non viene rispettato il regolamento medesimo. Può anche infliggere delle multe fino a 200 euro (800 euro in caso di recidiva) ma solo per chi viola il regolamento e sempre che il regolamento lo preveda, previa autorizzazione dell’assemblea. Sul punto leggi Multe in condominio.