Quali tasse paga il condominio; cosa deve fare l’amministratore; quando e a chi bisogna fare la ritenuta e rilasciare la Cu; quali sono le sanzioni.

Anche il condominio nel suo insieme, pur non essendo una persona giuridica, è considerato un soggetto di diritto, tant’è che ai fini tributari viene “battezzato” con l’attribuzione del suo codice fiscale identificativo, ed è dotato di un proprio conto corrente sul quale devono transitare, a cura dell’amministratore, tutte le operazioni compiute. Ma quali sono gli adempimenti fiscali di un condominio?

Possiamo dire subito, senza timore di sbagliare, che sono tanti, e che fanno principalmente capo all’amministratore. Infatti l’art. 1130 del Codice civile, che elenca tutti i suoi compiti, gli impone di «eseguire gli adempimenti fiscali». Ora esaminiamoli più da vicino: tra questi rientrano non solo i classici versamenti dei tributi, come l’Imu sugli immobili di proprietà comune, ma anche le procedure per fruire delle agevolazioni, come i bonus previsti per gli interventi di ristrutturazione edilizia o di riqualificazione energetica sulle parti comuni, che assumono un notevole interesse per i condomini che possono fruire delle detrazioni d’imposta previste.

Quali tasse deve pagare il condominio?

Il condominio non è un soggetto passivo Irpef: i redditi derivanti dalle parti comuni non gli sono imputabili, e pertanto devono essere dichiarati dai singoli condòmini, ciascuno in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.

Al di là delle imposte sui redditi, però al condominio, in quanto ente di gestione, fanno capo, se ve ne sono i presupposti, due tributi locali: l’Imu (Imposta municipale unica sugli immobili) e la Tosap (Tassa sull’occupazione di spazi ed aree pubbliche).

L’Imu del condominio colpisce soltanto le parti comuni e censibili dell’edificio condominiale, cioè quelle dotate di propria autonoma capacità reddituale. Si individuano facilmente perché in catasto sono dotate di un proprio numero di subalterno, nell’ambito della particella in cui sono inserite. Il caso più frequente riguarda l’alloggio del portiere. Invece le parti non censibili – come i muri perimetrali comuni, l’androne, il tetto, le facciate esterne, le scale e i pianerottoli – sono prive di rendita catastale (pur essendo riportate anch’esse nel catasto fabbricati, insieme a tutto il resto dell’edificio). L’elenco (esemplificativo, e non tassativo) delle parti comuni del condominio è contenuto nell’articolo 1117 del Codice civile.

Il condominio deve pagare la Tosap quando occupa, in via temporanea o permanente, una porzione di suolo pubblico che appartiene allo Stato (nel caso di terreni demaniali) o ad un Ente locale territoriale (il caso più frequente è quello del Comune per le strade pubbliche e le zone circostanti, ma potrebbe essere anche un suolo provinciale). L’occupazione di suolo pubblico da parte del condominio ricorre frequentemente nella pratica, come nel caso dell’installazione di ponteggi esterni per eseguire i lavori di ristrutturazione esterna, o quando si effettua l’apertura di un passo carrabile sul varco, o cancello, d’ingresso all’edificio.

Per entrambi i tributi, Imu e Tosap, l’amministratore provvederà agli adempimenti di dichiarazione, liquidazione e versamento, e poi al riparto della spesa tra i condòmini in base alle rispettive quote di proprietà.

Ritenuta d’acconto del condominio: quando va fatta e a chi?

Il condominio opera come sostituto d’imposta e in quanto tale deve effettuare le ritenute d’acconto, ed il loro versamento mediante il modello F24 (che deve avvenire entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui le ritenute sono state operate). Inoltre deve rilasciare le certificazioni ai soggetti sostituiti, ed infine è tenuto a presentare la dichiarazione annuale con il modello 770.

Le ritenute d’acconto vanno effettuate nelle seguenti ipotesi:

• sui compensi dovuti ai professionisti per le prestazioni rese al condominio (compresi quelli dell’amministratore stesso);
• sui corrispettivi dovuti agli appaltatori di opere e servizi (ad esempio, i manutentori degli impianti di riscaldamento e dell’ascensore);
• sui pagamenti eseguiti in favore dei dipendenti del condominio (ad esempio, la retribuzione del portiere e del lavascale).

Generalmente la ritenuta d’acconto viene operata nella misura del 20% sui compensi erogati, ma senza tenere conto dell’Iva, delle contribuzioni alle cassi di previdenza professionali e degli eventuali bolli e diritti anticipati dai professionisti. Per gli appaltatori di opere e servizi l’ammontare della ritenuta è del 4%.

L’omesso versamento delle ritenute comporta una sanzione pari al 30% dell’importo non versato (salvo la possibilità di regolarizzazione, entro i termini, mediante “ravvedimento operoso”).

Quando il condominio deve rilasciare la Cu

L’amministratore del condominio deve rilasciare annualmente le certificazioni uniche (modello Cu) relative alle somme corrisposte nell’anno precedente e assoggettate a ritenuta. I modelli devono indicare:

• i dati del percipiente;
• le somme erogate;
• la causale;
• l’ammontare delle ritenute operate.

Le certificazioni uniche devono essere presentate telematicamente all’Agenzia delle Entrate entro il 7 marzo dell’anno successivo a quello in cui le somme sono state corrisposte, e consegnate agli interessati entro il 31 marzo.

Modello 770 del condominio

Il condominio deve presentare annualmente il modello 770, contenente i dati riepilogativi delle ritenute effettuate nell’anno precedente ed i relativi versamenti. Con il modello 770 il condominio comunica anche le ritenute operate sui pagamenti, eseguiti mediante bonifico, riguardanti gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di efficientamento energetico e sismico eseguiti sulle parti comuni dell’edificio, che danno diritto alle rispettive agevolazioni fiscali previste, come il Superbonus, il bonus facciate, l’ecobonus ed il sismabonus.

Il Modello 770 deve essere inviato esclusivamente in via telematica, tramite i servizi Entratel, direttamente o tramite un intermediario abilitato, che per il condominio può essere anche l’amministratore stesso (e in tal caso gli è dovuto un compenso aggiuntivo per l’avvenuta presentazione).

L’omessa presentazione del modello 770 comporta una sanzione da 250 a 2.000 euro, più 50 euro per ogni percipiente non indicato. Se sono stati omessi anche i versamenti delle ritenute, si applica una sanzione dal 120% al 240% delle ritenute non versate.